W Q3 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) osiągnęły wielkość 12,7 mln mkw.
Sytuacja gospodarcza w Polsce
Według danych Moody’s Analytics średnioroczny wzrost PKB w 2022 r. wyniesie 3,7%. Prognoza na 2023 r. przewiduje natomiast wzrost gospodarczy na poziomie 0,9%, co wskazuje na spowolnienie. Niemniej jednak na rynku pracy cały czas obserwujemy zapotrzebowanie na pracowników, a stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wg GUS wyniosła we wrześniu 2022 r. 5,1%. Z kolei wskaźnik inflacji w październiku wyniósł 17,9%, co jest najwyższym wynikiem od 1996 r.
Zarówno ograniczenie wzrostu gospodarczego, jak i systematycznie rosnące koszty życia i prowadzenia działalności gospodarczej wskazują, że Polska gospodarka zaczyna funkcjonować w nowych, trudniejszych realiach ekonomicznych, czego głównymi przyczynami są rosnące ceny energii, niedobory w łańcuchach dostaw i pogłębiające się skutki rosyjskiej inwazji na Ukrainę.
– podsumowuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.
Wzrost podaży w regionach
Jak podaje Cushman & Wakefield, całkowita podaż nowej powierzchni w Regionach od stycznia do września 2022 r. wyniosła 332 000 mkw. i była aż o 125% wyższa, niż w analogicznym okresie 2021 r. Wśród największych projektów ukończonych w pierwszych trzech kw. 2022 roku możemy wymienić katowickie wieżowce biurowe KTW II (39 900 mkw. – TDJ Estate) oraz Global Office Park A1 i A2 (27 300 mkw. i 29 900 mkw.– Cavatina), Midpoint71 we Wrocławiu (36 200 mkw. – Echo Investment) oraz budynek D wchodzący w skład projektu Quorum Office Park we Wrocławiu (16 200 mkw. – Cavatina). Łączna podaż powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszych trzech kw. 2022 r. wyniosła 228 100 mkw.
I spadek realizacji nowych inwestycji biurowych
W ostatnim czasie widoczny jest postępujący spadek łącznej powierzchni realizowanych nowych inwestycji biurowych, zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się jedynie ok. 150 000 mkw. (dla porównania: na początku 2020 r. było to blisko 750 000 mkw.). W miastach regionalnych w realizacji jest 470 000 mkw., co stanowi spadek o 45% względem poziomu sprzed pandemii, wynoszącego 850 000 mkw.
Ograniczenie aktywności deweloperskiej wynika ze zmniejszenia się liczby budów rozpoczętych w ostatnich 24 miesiącach, a także wzrostu kosztów budowy i wykończenia powierzchni, niepewności spowodowanej wojną w Ukrainie oraz ogólnego pogorszenia koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie.
Nowa podaż na warszawskim rynku biurowym w całym 2022 r. wyniesie blisko 240 000 mkw. czyli będzie o 10% niższa niż średnia z ostatnich pięciu lat. Z uwagi na niską aktywność deweloperów w latach 2023-2025 na warszawskim rynku obserwować będziemy znaczną lukę podażową. W miastach regionalnych łączna podaż w 2022 roku może wynieść 427 000 mkw., co jest wartością zbliżoną do średniej z ostatnich pięciu lat, jednak, począwszy od 2023 r., również ona zacznie spadać.
– prognozuje Vitalii Arkhypenko, Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.
Wysoka aktywność najemców powierzchni biurowych
Całkowita aktywność najemców w stolicy w pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 r. wyniosła 608 100 mkw. i była wyższa o ponad 54% niż w pierwszych trzech kw. 2021 r. oraz jedynie o 11% niższa niż w rekordowym 2019 r., tuż przed wybuchem pandemii Covid-19. Wysoki popyt w Warszawie był skutkiem zarówno kumulacji transakcji zawartych przez wielkopowierzchniowych najemców z sektora finansowego, usług dla biznesu oraz IT, jak również lepszej koniunktury na rynku najmu. Potwierdza to liczba transakcji zawartych w pierwszych trzech kw. 2022 r., która wyniosła 562, co stanowi wzrost o blisko 43% względem analogicznego okresu w 2021 r.
Na rynkach regionalnych łączna aktywność najemców w analizowanym okresie wyniosła 450 600 mkw. i była wyższa o 19% względem 2021 r. lecz o 12% niższa względem 2019 r. Stopniowe wzrosty są efektem dalszego rozwoju branży usług dla biznesu, z której pochodzi znaczna część najemców w miastach regionalnych.
Wzrost opłat za wynajem powierzchni biurowych
Stawki czynszu w Warszawie i miastach regionalnych znalazły się pod presją wzrostową wynikającą z rosnących kosztów budowy oraz wykończenia powierzchni biurowej. Dodatkowo w przypadku stolicy wzrost czynszów jest również wynikiem dużego zainteresowania nowymi powierzchniami w centrum miasta oraz ich ograniczonej dostępności. Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, najwyższe osiągały poziom nawet 28 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w zakresie 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-15,50 EUR/ mkw./ miesiąc.
