Türkiye ekonomisi, ikinci çeyrekteki düşüşün ardından, üçüncü çeyrekte %6,7 oranında büyüme kaydederek toparlanma sürecine girmiştir. İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmasına karşın, sağlıklı çalışma alanlarına yönelik nitelikli ve modern altyapılı bina çözümlerinin gerekliliği doğrultusunda arzın yeniden sınıflandırılması gerekirken, kuruluşlarda etkileşimleri, kurumsal kültürü, öğrenmeyi ve yeniliği sağlamak için fiziksel ofisler kesin olarak gerekli olmaya devam edecektir. Sanayi ve lojistik pazarı kısmi toparlanma beraberinde giderek iyileşme kaydederken, e-ticaret lojistiğinin hızla gelişen görünümünün büyümeye devam etmesi beklenmektedir.
Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel liderlerinden Cushman & Wakefield’ın ofis, perakende, sanayi, lojistik, konut ve otel sektörlerine yönelik hazırladığı ‘Türkiye Pazar Analizleri 2020 Yıl Sonu’ raporu yayınlandı.
Türkiye ekonomisi, ikinci çeyrekteki düşüşün ardından, üçüncü çeyrekte %6,7 oranında büyüme kaydederek toparlanma sürecine girmiştir. Üçüncü çeyrekte ekonominin yukarı yönlü seyretmesi ile işsizlik oranı yılın ikinci yarısından itibaren ilk yarıya kıyasla düşüş göstermiş olmasına karşın yıl sonunda yükselmesi beklenmektedir. Öte yandan, döviz baskısı enflasyonu yükseltirken son çeyrekte artmaya devam etmiştir. Bunun yanı sıra, beklentiler 2021 yıl sonu ekonomisinin %5,6’lık bir oranla büyümesi yönündedir.
Esneklik ve üretkenliğe yönelik eğilimler artarken, yeni kiralama işlemlerinin alan optimizasyonlarıyla 2021 yılında artması bekleniyor
2020 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalırken, kiralama işlemleri toplamda 329.000 m² olarak kaydedilmiştir. Dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %40 ve %31 oranlarında yenileme işlemlerinden oluştururken yeni kiralama anlaşmaları bir önceki çeyreğe ve yıla göre düşüş eğilimine gösterirken, ofis kiraları metrekare başına ₺170 ile en yüksek İstanbul Levent’te gerçekleşti.
Kuruluşlarda iş ve yaşam entegrasyonunu dengelemek adına esneklik ve çevik çalışma alanı çözümlerinin ortaya çıkardığı eğilimler; değişim yönetimini belirleyecek olup, ofis pazarının itici güçleri olacaktır. Ofis pazarındaki gerçekleşecek bu değişimlerin yanı sıra, ekonomideki daralma beklentisi, yüksek işsizlik oranı ve döviz baskısı dahilinde devam eden sert rüzgarlar, genel kiralama faaliyetlerini ve yatırımları üzerinde etkili olmakla beraber, 2021 ekonomisinde beklenen kısmi toparlanma doğrultusunda ofis pazarının çalışma alanlarının yükselen yönlerine paralel olarak toparlanmaya başlaması öngörülmektedir. Ek olarak, oldukça önemli bir proje olan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM), 2021'in sonunda tamamlanacak olan yaklaşık 1,5 milyon m² inşaat halindeki arz ile küresel ölçekte dev bir yatırım merkezi olacaktır.
E-ticaret ve online satış ile birlikte depolara talep arttı, nitelikli gayrimenkullerde fiyat artışı ufukta görünüyor
Depo alanı kiralama faaliyetleri bir önceki yıla göre iki kattan fazla olarak belirgin bir artış kaydetmiş olup dördüncü çeyrekte yaklaşık 48.329 m² olarak gerçekleşirken, 2020 yılında toplam işlem hacmi 338 bin m² olarak kaydedilmiştir. 2020 yılında depo kiralama faaliyetlerindeki önemli artış, kısa ve orta vadede depo ihtiyacına yönelik talebin beklenen sürekliliği ile önümüzdeki dönemde korunması beklenmektedir.
2020 yılında, sanayi ve lojistik yatırım işlemleri; yılın ikinci yarısında, özellikle üçüncü çeyrekte ivme kazanmış olup, kısmi toparlanma beraberinde temel olarak arsa ve fabrika satın alımları hızlanmıştır.
Pandeminin tedarik zincirleri üzerinde oluşturduğu ciddi baskılanma, üretim ve dağıtım kesintilerini azaltmak ve tedarik zincirlerini çeşitlendirmek için nearshoring (yakın kıyı) geçişlere yönlendirmiştir. Bu kapsamda, küresel üretim şirketlerinin değerlendirmesinde; güçlü bağlantı noktaları, iş ortamı, düzenleyici ticaret anlaşmaları ve iş gücü doğrultusunda, gelişmiş üretim pazarları arasındaki sıralaması ve stratejik konumu göz önüne alındığında, gelişmekte olan sanayi ve lojistik pazarı olarak Türkiye'nin önemli ölçüde ön planda olması öngörülmektedir.
E-Ticaret katlanarak büyümeye devam ediyor
Özellikle hızlı tüketim sektörü olmak üzere belirgin şekilde büyüme gösteren online satışlar ve e-ticaret, katlanarak büyümeye devam ederken, 2020'nin ilk altı ayında e-ticaret hacminin bir önceki yılın aynı dönemine göre %64 artması, Kasım ayında bir önceki yıla göre perakende cirosunda online satışların oranının %90 olması ve ‘‘Efsane Cuma’’ döneminde bir önceki yıla göre satış hacminin %103 artması, online perakendenin fiziksel perakendecilik ve perakendeci faaliyetlerinde giderek daha büyük bir itici güç olması beklenmektedir.
Bunun yanı sıra, perakende pazarında fırsatçı yatırımcıların artan satılık gayrimenkullere göstereceği ilginin ikincil şehirlerde bulunan alışveriş merkezleri dahil olmak üzere, önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketlenmesi beklenmektedir.
Alışveriş merkezlerinin; değişen tüketici alışkanlıkları doğrultusunda mağaza ortamını her türlü sağlık ve güvenlik yönüyle gözden geçirebilen temassız noktalar sağlayarak teknolojiyi en verimli şekilde entegre edebilen ve tüketicinin ihtiyaçlarını anlamak adına analitik yöntemler ile verileri kullanan perakendeciler, ziyaretçi sayısının artışından yararlanması öngörülmektedir.
Turizm sektörü toparlanmayı bekliyor
KOVİD-19 pandemisinin turizm sektörü üzerinde yarattığı etki diğer birçok sektöre kıyasla daha fazla olmuştur. Geniş çaplı seyahat kısıtlamaları, önemli ölçüde doluluk oranlarında ve beraberinde de gelirlerde düşüşe sebep olmuştur. Türkiye, 2020 yılında otel dolulukları bir önceki yılın aynı periyoduna göre %55’lik bir azalışla %31 olarak kaydedilirken bu oran, İstanbul’da %30 olarak gerçekleşmiştir. Ortalama günlük satılan oda bedeli ise, 2020 yılında Türkiye’de ve İstanbul’da sırasıyla €70 ve €79 olarak gerçekleşmiştir.
KOVİD-19 pandemisi seyahat kısıtlandırmaları ve yolcular arasındaki talebin önemli ölçüde azalmasına bağlı olarak yolcu trafiği üzerinde belirgin bir şekilde etkilemiştir. 2020 yılında, Türkiye genelinde toplam yolcu sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %60 oranında önemli bir azalışla 82 milyona gerilemiştir.
Ocak – Kasım 2020 döneminde, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı pandeminin etkilerinin bir yansıması olarak bie önceki yıla göre %71,95 oranında belirgin bir azalışla 12,03 milyon ile sınırlı kalmıştır. Bununla birlikte, aynı dönemde en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında %16,9’luk pay ile Rusya (406.245) birinci, %9,5’lik pay ile Bulgaristan (357.092) ikinci, %8,9’luk pay ile de Almanya (332.731) üçüncü sırada olup Almanya’yı sırasıyla Ukrayna ve Birleşik Krallık izlemektedir. İstanbul için ocak – Kasım 2020 döneminde en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında %8,3’lük pay ile Almanya (379.432) ile birinci, %8,1’lik pay ile Rusya (370.380) ikinci, %5,9’luk pay ile Birleşik Krallık (209.453) üçüncü sırada olup Birleşik Krallık’ı sırasıyla İran ve Fransa izlemektedir.
Konut satışları düşük faiz ile yükseldi
2020 yılında Türkiye konut satışları, bir önceki yıla göre %11,2 artış göstererek 1,5 milyon olarak kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, ipotekli satışta dördüncü çeyrekte gerçekleşen belirgin düşüşe karşın yılın ilk yarısında kamu bankalarının devreye aldığı düşük faizli kredi uygulaması sonrasında 2020’de bir önceki yıla göre %72,4’lük önemli bir oranda artış göstermiştir.
Yabancılara satış ise bir önceki yıla kıyasla %10,3 oranında azalarak 40.812 olarak gerçekleşmiş olup, İstanbul, toplam konut satışlarında olduğu gibi ilk sırada yerini almıştır. 2020 yılında; İran, 7.819 konut ile ilk sırada yerini alırken, İran’ı, sırasıyla Irak (6.674), Rusya (3.078), Afganistan (1.929) ve Azerbaycam (1.279) takip etmişitr.
