Le COVID-19 et le marché du Retail en Belgique

Retour sur l’année 2020 et perspectives pour le retail en Belgique en 2021

2020 a été une année atypique à tout point de vue. La pandémie mondiale provoquée par le COVID-19 a eu des répercussions importantes sur l’économie mondiale et locale, touchant l’ensemble des secteurs d’activité. Confinement, télétravail obligatoire, fermetures répétées des commerces, bars, restaurants et salles de spectacle sont autant d’événements qui nous ont obligé à nous adapter, à changer nos modes de vie et de consommation avec autant d’impacts sur les différents acteurs et secteurs de l’immobilier. 

1. Un marché de l’occupation globalement moins impacté qu’attendu 

Tout au long de l’année 2020, de nombreux articles ont dépeint une situation apocalyptique pour le secteur du retail : changement des modes de consommation, explosion du commerce en ligne, chute dramatique du passage dans les rues commerçantes et shopping centres, commerçants en faillite, chiffres d’affaires en berne, négociations sur les gratuités locatives entre locataires et propriétaires… 

Au niveau de la prise en occupation pourtant, une faible diminution globale de l’activité a été enregistré. -10% de surfaces commerciales ont été louées pour 16% de transactions de moins qu’en 2019 qui a été une année exceptionnelle. Ces chiffres s’avèrent globalement bons, meilleurs qu’attendus au début de la pandémie. Ils reflètent toutefois des différences importantes selon les secteurs considérés (voir plus bas). Les impacts sur les loyers sont également très différents. 

D’après Jean Baheux, Head of Retail Agency: « L’impact de la crise sanitaire a créé un effet de « vases communicants » au niveau de la consommation des ménages qui ont moins dépensé dans les secteurs de l’équipement de la personne mais plus dans l’équipement de la maison, les équipements sportifs et dans le secteur alimentaire. C’est ce qui explique que le marché n’a globalement pas chuté autant que ce qu’on aurait pu penser au début de la crise ». 

2. Le commerce de périphérie a le vent en poupe et devrait le garder dans le futur

Dans un marché contraint de se réinventer, le commerce de périphérie a fait preuve d’une grande résilience et a enregistré une augmentation de sa prise en occupation de près de 20% en 2020. Le take-up y affiche un record historique de 255.000 m² répartis sur plus de 250 transactions à travers le pays. 

Jean Baheux, Head of Retail, confirme : « La présence de commerces essentiels (supermarché, magasins alimentaires mais aussi bricolage et jardinerie) a évidemment agi comme un catalyseur de ces bons résultats. Mais au-delà, c’est vraiment le format du commerce de périphérie qui séduit de plus en plus les consommateurs mais aussi les commerçants et développeurs. Accessibilité, loyers relativement bas comparés aux centres commerciaux et principales rues commerçantes du pays, possibilité de reconversion des sites et aujourd’hui, facilité de respecter les distances sociales entre les clients sont autant de points forts de ces clusters. »  

Le commerce de périphérie a donc de beaux jours devant lui comme le confirme le pipeline de développement actuellement en cours dans le pays et l’intérêt grandissant pour ce type de format. 

Ce format pourrait parfaitement convenir dans l’optique d’une utilisation accrue du click & collect et d’une volonté des commerçants de toujours se rapprocher davantage des clients. Le commerce de périphérie pourrait donc jouer un rôle déterminant dans la concrétisation d’une stratégie omni-channel des commerçants de par les possibilités offertes en termes de stockage notamment. 

A noter enfin que le commerce de périphérie a été le seul a enregistré une stabilité des loyers en 2020 malgré la diminution du passage suite aux différentes fermetures des commerces non-essentiels. Les loyers prime s’affichent aujourd’hui à 160€/m²/an et sont amenés à croître jusqu’à 170€ d’ici 2023. 

3. Les centres commerciaux ont été les plus touchés mais devraient retrouver des couleurs en 2021

Sans surprise, suite à leur fermeture quasi complète durant le 1e et le 2e confinement, les shopping centres ont été les plus sévèrement touchés par la crise du COVID-19. Seuls 45.000 m² de take-up ont été enregistré tout au long de l’année 2020, une diminution de près de 45% par rapport à 2019.

Il faut dire que le secteur du « fashion », véritable locomotive pour les shopping centres habituellement a été le plus impacté avec une forte diminution des dépenses commerciales, une pression croissante du commerce en ligne et un take-up en recul important. La fermeture complètes des cafés et restaurants pèse également lourd pour les shopping centres, surtout pour ceux qui avaient adopté un nouveau mix commercial favorisant l’« expérience shopping » et les loisirs à une logique purement orientée sur les achats des consommateurs. 

Si la situation semble encore être difficile pour les mois à venir, Kurth Marissens, Head of Shopping Centres Agency, reste confiant : « le format des centres commerciaux va continuer à évoluer vers davantage d’intégration avec le segment du Food & Beverage et les loisirs. Même durant cette période de COVID-19, de nombreuses enseignes du F&B se créent ou sont à l’expansion dans notre pays et le seront encore en 2021. De plus, le secteur du sport constitue un nouvel élément moteur pour le shopping comme le montre l’expansion rapide des enseignes de sneakers telles que Snipes, JD Sports et Courir ». 

Les loyers ont été sévèrement impactés par les fermetures successives. Ils ont régressé de 15% en moyenne pour les segments prime (à 1.150€/m²/an pour les meilleurs shoppings), jusqu’à 30% pour les localisations plus difficiles au sein des shopping. Toutefois, nos prévisions indiquent une remontée progressive des valeurs locatives dès 2022. Les loyers prime pourraient ainsi retrouver leur niveau d’avant-crise dès la fin 2023.

4. Un double visage pour les High Streets, annonciateur d’évolutions différenciées en 2021 

Globalement, le secteur des High Streets a enregistré une prise en occupation d’environ 110.000 m² sur l’année, un recul de 30% comparé à 2019. La crise du COVID-19 a fortement accéléré les tendances déjà observées avant-crise dans ce segment qui montre un double visage. 
Il apparaît en effet évident que la taille des cellules commerciales joue un effet majeur dans leur dynamique immobilière, tant en matière d’intérêt de la part des commerçants qu’en matière de valeurs locatives. D’une manière générale, les petites cellules commerciales, d’une taille inférieure à 200 – 250 m² continuent à se louer à des loyers 15% inférieurs observés fin 2019 (les loyers prime sont aujourd’hui à 1.550€/m²/an au Meir à Anvers et à la Rue Neuve à Bruxelles contre 1.800€ fin 2019. Ils étaient à encore à 2.000€ mi-2018). 

Les grandes cellules souffrent davantage, elles restent vides plus longtemps ou se louent à des valeurs de 30 à 50% plus faibles qu’avant. Il convient toutefois de nuancer, la crise du COVID-19 n’est pas l’unique responsable, elle n’a fait qu’amplifier ce mouvement observé dès 2018.

Les prévisions de valeurs sont toutefois positives pour les années à venir puisque nous devrions voir une légère remontée des valeurs dès l’année 2023, essentiellement pour les cellules de petite et moyenne taille. 
 
Jonathan Delguste, Head of High Street Retail Agency, précise: « Tout est devenu une question de nuances dans le secteur High Streets. Si précédemment, la localisation au sein d’une même ville était important, c’est désormais la micro-localisation au sein d’une rue qui est primordiale. Celle-ci peut entrainer des différences de valeurs substantielles, tout comme la taille et la forme du magasin. L’expérience offerte aux clients est également capitale dans la réussite d’un magasin. »

A l’instar des shopping centres donc, l’expérience (et la sécurité sanitaire) sont des éléments essentiels à la réussite des artères commerçantes de demain. A la différence des shopping centres toutefois, la multitude de propriétaires entraine une nécessaire intervention des pouvoirs publics dans l’aménagement des espaces publics. Un véritable partenariat entre propriétaires, force publique, commerçants et bureaux de conseils tel que Cushman & Wakefield doit donc se créer pour développer un véritable renouveau des artères commerciales du pays qui sera bénéfique pour la réactivation de la vie en ville. 

5. Comment pouvons-nous vous aider ?

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¹ Basé sur le classement annuel publié par Expertise News le 14 janvier 2021