L’enquête OperatorBeat s'est conclue au cours des derniers mois et comprend les réponses d'opérateurs internationaux et régionaux sélectionnés qui sont actifs/intéressés par la région, afin d’évaluer leur intérêt d’expansion dans la région du Benelux.

Points clés à retenir pour 2020 :

1. Bruxelles parmi les 5 marchés les plus attractifs du Benelux

En Belgique, le volume des transactions a atteint environ 82 millions d'euros en 2020, en baisse de 88% par rapport à 689 millions d'euros en 2019. Cependant, le volume de transactions en 2019 était exceptionnellement élevé en raison de l'achat de deux propriétés Center Parcs par Aroundtown à Blackstone. Une autre raison de la baisse notable en 2020 a été le manque d'actifs sur le marché en Belgique, les propriétaires attendant des signes plus forts de reprise du marché avant de mettre leurs propriétés en vente, malgré l’intérêt continu des investisseurs pour les actifs hôteliers sur les principaux marchés européens comme Bruxelles. De même, du point de vue des opérateurs, Bruxelles était parmi le top 5 des marchés les plus attractifs dans la région du Benelux, selon l’enquête OperatorBeat.

2. Anvers, Gand et Bruges dans le top 10 du marché par les opérateurs internationaux

Les autres villes de Belgique qui figurent dans le top 10 du marché par les opérateurs internationaux en 2020 sont Gand, Bruges et en particulier Anvers - où plusieurs opérateurs se montrent très intéressés.

3. Le revenu par chambre disponible a diminué à Bruxelles mais est moins touché que chez son voisin

En ce qui concerne la performance du marché de l’hôtellerie, selon les données de STR, le revenu par chambre disponible (RevPAR) était de EUR 19,6 à Bruxelles soit une baisse de 77% en 2020. S'il s'agit d'une baisse significative, cette mesure a été moins impactée qu'à Amsterdam (baisse annuelle de 79%) mais plus que l'ensemble de l'Europe (baisse annuelle de 70%).

4. Impact de la pandémie Covid-19 sur le taux d'occupation des hôtels

Le principal moteur de la baisse des performances était le faible taux d'occupation des hôtels en 2020, avec une moyenne annuelle de seulement 19%. Tout au long de l'année, le taux d'occupation des hôtels a chuté, et ce jusqu’à à 6% en avril en raison des restrictions gouvernementales. Lorsque les restrictions se sont assouplies en été, le taux d'occupation a grimpé à 16% en juillet, avant de reculer à nouveau au milieu de la deuxième vague lors de la réintroduction des restrictions en automne 2020.

5. Retard ou annulation de plusieurs projets

Le COVID-19 affecte non seulement les hôtels existants, mais provoque également des retards ou même des annulations de plusieurs projets de développement dans la région du Benelux. Cela pourrait être une bonne nouvelle pour les hôteliers, car cela limitera probablement la croissance future de l’offre et facilitera une reprise plus rapide du marché. Selon l’enquête OperatorBeat, 22,7% des répondants ont indiqué qu'environ la moitié ou plus de leurs projets dans la région Benelux ne se déroulent pas comme prévu.

6. Différents stades de développement pour une vingtaine de projets hôteliers

Un certain nombre de développements ont été retardés ou même complètement annulés en raison de la pandémie COVID-19, ce qui est une bonne nouvelle pour les opérateurs car cela permet une reprise plus rapide du marché. Bruxelles compte actuellement une vingtaine de projets hôteliers à différents stades de développement. Les ouvertures prévues en 2021 comprennent le Juliana Brussels (43 chambres), le Residence Inn By Marriott (127 chambres) et l'Holiday Inn Express Grand Place (117 chambres). Du fait de la pandémie, plusieurs développements sont encore à un stade précoce et font face à des retards et des problèmes de financement.

Selon l’enquête OperatorBeat, les principales raisons pour lesquelles les projets ne se déroulent pas comme prévu dans la région Benelux sont :

a. Problèmes de financement par emprunt (selon 38,5% des répondants)
b. Caducité des termes commerciaux (selon 23,1% des répondants) 
c. Problèmes de financement par actions (selon 15,4% des répondants).

7. Le nombre de nuitées en hébergement payant à Bruxelles devrait atteindre leur niveau de 2019 d'ici 2024

En termes de rythme de reprise, selon l'enquête OperatorBeat, la majorité des répondants s'attendent à ce que les grandes villes régionales du Benelux se rétablissent plus tôt que les capitales. Néanmoins, 68% des personnes interrogées espèrent une pleine récupération de la ville de Bruxelles déjà en 2023, le reste des opérateurs (32%) l’attendent en 2024. Ceci est conforme aux prévisions d'Oxford Economics, qui prévoit que les nuitées en hébergement payant à Bruxelles atteindront les niveaux de 2019 d'ici 2024. Cela est étayé par la moindre dépendance de Bruxelles sur les marchés internationaux long-courriers (les marchés européens et les marchés domestiques représentaient 65% des nuitées à Bruxelles en 2019 selon visit.brussels) et étant au cœur des institutions européennes .

Ed Fitch, Partner, pole hôtels chez Cushman & Wakefield : “Malgré la situation difficile du marché hôtelier à l'heure actuelle, les investisseurs et les opérateurs restent optimistes quant aux perspectives à plus long terme. Nous constatons toujours un grand intérêt tant pour les investissements immobiliers que pour les accords d'exploitation à long terme au Benelux. Nous prévoyons les premiers signes de reprise dès 2022, même si une reprise complète ne se produira pas avant au moins 2023 ou 2024.”

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