La Wallonie a enregistré une prise en occupation record de 104.000 m² en 2019. C’est le principal enseignement de notre rapport H2 2019 MarketBeat Wallonia Office Market.
Liège a été la principale destination bureaux de Wallonie en 2019. Analysons donc les raisons de cette activité frénétique à Liège avec notre expert local, Stéphane Moermans, responsable du bureau wallon de Cushman & Wakefield.
TABLEAU : PRISE EN OCCUPATION EN WALLONIE PAR REGION (en m²)
Plusieurs facteurs clé ont propulsé Liège au sommet en 2019.
SECTEUR PUBLIC
Le principal facteur a été le poids du secteur public, ce qui n’est en aucun cas une nouveauté pour la capitale économique wallonne.
Ce qui l’est par contre est l’ampleur de ce phénomène en 2019. Ces quelques chiffres sont très parlants:
◆ 23.000 m² de prise en occupation par le secteur public en 2019.
C’est presque 45% du total pour Liège en 2019.
◆ Une moyenne de 3.400 m² par transaction, contre une moyenne de 1.700 m² pour Liège.
◆ Le tout réparti en six transactions (en 2019, 22 transactions au total ont été répertoriées à Liège).
Cela indique que ce n’était en aucun cas un incident isolé, mais qu’il s’agissait bien là du fruit d’une stratégie élaborée, plus particulièrement en ce qui concerne l’implication du gouvernement régional.
"En collaboration avec notre département Global Occupier Services, nous avons aidé le SPW (Service Public de Wallonie) à définir et rationaliser sa stratégie d’occupation et à trouver les emplacements qui répondaient le mieux à ses besoins. La FWB (Fédération Wallonie-Bruxelles) a suivi le même raisonnement pour déménager et centraliser ses services d’administration de l’enseignement à proximité de la gare de Liège-Guillemins."
Stéphane Moermans, responsable du bureau wallon de Cushman & Wakefield
TAUX DE VACANCE
Le manque de produits de qualité et de prise de risques des propriétaires/développeurs sur le marché a longtemps pesé sur les occupants de bureaux à Liège. Nombre d’entre eux auraient en effet souhaité emménager dans de nouveaux bureaux mais se heurtaient à la difficile tâche d’identifier un endroit adapté, et le problème n’en était que plus complexe pour les grands occupants.
Un bon indicateur de ce défi est le taux de vacance. D’environ 10% en 2015, il a chuté à une vitesse inquiétante pour tomber à 4,09% en 2018 et même 3,55% en 2019.
TABLEAU: TAUX DE VACANCE DU MARCHE LIEGEOIS DE BUREAUX
"Il est généralement admis qu’un marché dynamique nécessite un taux de vacance de 5% afin de permettre une saine rotation tout en autorisant un renouvellement constant de l’offre. La position de Liège dans ce domaine est donc clairement inconfortable. Et la situation s’aggrave encore si l’on ne prend en compte que les bâtiments de grade A, dans lesquels la vacance est encore plus faible."
Stéphane Moermans, responsable du bureau wallon de Cushman & Wakefield
Le scénario idéal pour Liège mettrait en présence un taux de vacance plus élevé que les 3,55% actuels (de préférence grâce à des livraisons spéculatives) et une forte demande du secteur privé (moins sédentaire que le secteur public).
Le marché est clairement sur la bonne voie dans ce domaine avec un solide pipeline spéculatif, ce qui signifie de nouveaux produits attractifs pour donner aux occupants l’envie d’y emménager dans les prochaines années.
