Etudes Et Recherche
L'avenir du bureau en Belgique
Vers un nouveau paradigme pour le bureau et l’espace de travail ?
Sommaire :
- Quelques données chiffrées
- A l’échelle du territoire, les occupants pourraient revoir leur stratégie de localisation
- Au niveau du bâtiment, les critères de durabilité, de connectivité et de flexibilité sont désormais indispensables
- L’espace de travail devra être complètement revu pour répondre aux besoins des occupants ainsi que pour accueillir et retenir les talents
Depuis quelques années maintenant, l’employé et son bien-être sont mis au centre des préoccupations en matière d’aménagement d’espace de travail. La pandémie de la COVID-19, ses confinements successifs et les différentes mesures du Gouvernement ont entraîné un bouleversement complet des manières de travailler et ont contraint les employeurs et les employés à augmenter drastiquement leur recours au télétravail. Beaucoup d’entreprises ont dû se réinventer et repenser leur système de fonctionnement.
Bien sûr, chaque secteur d’activité a ses propres spécificités et défis, mais il apparaît toutefois possible de discerner quelques lignes directrices du futur paysage immobilier tertiaire en Belgique, notamment en matière d’organisation du territoire et de localisation des zones dites administratives, de la conception et de la construction des bâtiments et espaces de travail, notamment en ce qui concerne la flexibilité, l’adaptabilité et le bien-être.
Cushman & Wakefield Design + Build a décidé de mettre en lumière ces différents éléments et d’en dégager des tendances pour le futur du bureau en Belgique et à Bruxelles.
1. Quelques données chiffrées
D'après l'étude “Experience per Square FootTM @home” réalisée par Cushman & Wakefield qui a mené des interviews auprès de 125.000 travailleurs dans 99 pays, il en ressort que le recours collectif et imposé au travail à domicile n’a pas entraîné de perte de productivité pour les entreprises. La majorité des personnes interrogées (90%) ressentent de la confiance de leur employeur quant au travail à effectuer. 75% d’entre eux estiment même que leur concentration n’est pas impactée par le télétravail. Avec une conclusion assez claire, les politiques de travail à domicile devraient être étendues pour près de 80% des personnes interrogées. Pousser à l’extrême, cette réflexion et cette volonté des travailleurs pourrait plaider pour une réduction massive des espaces de bureau. Certains ont même avancé une diminution du stock et de la prise en occupation de plus de 50% dans les années à venir.
Or, certains facteurs plaident pour un retour massif au bureau : interactions entre collègues, perte d’identité et d’attachement à la culture de l’entreprise, manque d’innovation et manque d’apprentissage sont autant d’éléments qui définiront ou redéfiniront l’espace de travail de demain.
Les différentes études menées par Cushman & Wakefield tendent à montrer qu’un nouvel équilibre devra émerger, un nouvel écosystème où l’on pourra travailler à domicile, au bureau et dans une série de tiers-lieu (espaces événementiels, cafés, centres de coworking…). Une bonne compréhension de ces attentes et besoins est de plus en plus déterminante pour attirer, et surtout garder, les talents.
Ce nouvel équilibre aura des impacts à différents niveaux : à l’échelle territoriale, au niveau du bâtiment et enfin à l’échelle de l’aménagement des espaces de bureaux.
2. A l'échelle du territoire, les occupants pourraient revoir leur stratégie de localisation
L’augmentation soudaine du télétravail, suite aux différents confinements, a ouvert de nouvelles stratégies de localisation et d’occupation des espaces. Les possibilités de travail à domicile ou au bureau, l’éclosion des centres de coworking, l’émergence desdits « tiers-lieux », ces endroits permettant de travailler ailleurs qu’au bureau ou à la maison tels qu’un café, combiné au besoin de flexibilité grandissante des employés, devrait à terme entraîner une profonde mutation du paysage bureau à l’échelle belge et bruxelloise.
A l’échelle belge tout d’abord, cette flexibilité pourrait amener une nouvelle distribution des pôles de bureaux. Si Bruxelles est et restera le principal cœur économique du pays avec plus de 13 millions de m2 construits sur son territoire et demeurer l’adresse de référence pour leur siège principal, certaines entreprises pourraient décider d’ouvrir des pôles secondaires dans une logique de se rapprocher de leur « main-d’œuvre ». Une présence plus importante sur l’ensemble du territoire offre en effet un accès renforcé à de nouvelles sources de talent. Dès lors que la « main-d’œuvre » pourrait considérer la proximité domicile-travail moins importante, les entreprises pourraient tendre à s’implanter dans des villes disposant d’universités (afin de se rapprocher des talents) et/ou dans des villes disposant d’une meilleure qualité de vie ou plus accessibles d’un point de vue logement par exemple. Une plus forte répartition de la présence bureaux sur le territoire pourrait ainsi voir le jour dans les années à venir et tendre vers un réseau plus décentralisé voire redistribué à l’échelle du territoire.
A l’échelle des pôles de bureaux majeurs du pays, la tendance pourrait être inverse. Dès lors que les employés pourraient venir moins fréquemment au bureau, nous devrions assister à une recentralisation des bureaux autour des nœuds de transports afin de favoriser une meilleure accessibilité au plus grand nombre. Ce besoin d’accessibilité est en outre renforcé par les objectifs de durabilité qui devraient contribuer à une (re-)concentration autour des principales gares et/ou hubs de transports en commun et pourrait ainsi conduire certaines entreprises à revenir en centre-ville plusieurs années après l’avoir quitté.
Ce mouvement devrait également être accentué par le fait que, venant moins fréquemment au bureau, les employés souhaiteraient disposer de toutes les fonctions annexes au bureau aux environs immédiats de celui-ci, telles que la présence de commerces et d’équipements de proximité, des restaurants et cafés… Ainsi, les localisations dites « urbaines » pourrait se voir renforcer par ce nouveau paradigme. A noter toutefois que les pouvoirs publics auront un rôle prépondérant à jouer dans cette distribution des fonctions à l’échelle d’une ville et ainsi veiller à répondre aux objectifs de développement durable, promouvoir une meilleure mobilité pour tous, renforcer la mixité des fonctions et ainsi fortifier l’attractivité de la ville grâce au bon aménagement du territoire. Cette nouvelle dynamique urbaine sera uniquement visible à long terme, mais elle doit toutefois être pensée de manière concertée dès maintenant.
3. Au niveau du bâtiment, les critères de durabilité, de connectivité et de flexibilité sont désormais indispensables
A l’échelle du bâtiment, il est devenu évident que ce sont les critères de durabilité et d’excellence environnementale, ainsi que de flexibilité et d’adaptation au temps et aux usages qui sont les éléments majeurs pour répondre aux enjeux climatiques.
Dès lors que les immeubles ont un impact important sur les émissions de carbone à l’échelle mondiale, mais également sur les dépenses en eau et autres énergies, une construction et une utilisation plus respectueuse de l’environnement devraient aider à atteindre les objectifs de neutralité carbone à l’horizon 2050 fixée par l’Union européenne. De nombreuses normes existent déjà afin d’atteindre ces différents objectifs (LEED, BREEAM, CO2 Neutral…) et sont autant de promesses d’une construction plus durable. Il apparait d’ailleurs que l’adoption de certification est également positive pour les propriétaires et investisseurs dès lors que les bâtiments certifiés atteignent des niveaux de loyers plus élevés, ont un taux de vacance plus faible, une commercialisation plus rapide et des prix de revente plus élevés que les autres.
Les meilleurs niveaux de performance seront toutefois un minimum à atteindre afin de rencontrer les objectifs fixés par les autorités. Et au-delà de ça, le recours à la circularité et l’urban mining* lors de la construction apparaissent désormais déterminants pour le succès futur d’un bâtiment.
A côté de ces critères environnementaux, d’autres certifications en tout genre voient le jour, visant au bien-être des occupants (certification WELL, Air Score), à la connectivité des immeubles (Wiredscore, Access+i), au respect de la biodiversité urbaine (Biodivercity)… Ces différentes certifications sont autant d’arguments de vente, tant pour les futurs propriétaires que pour les futurs occupants.
La flexibilité et l’adaptabilité des bâtiments au temps et aux usages deviennent également un élément central lors de la conception de ces derniers et sont deux facteurs permettant de prolonger au maximum leur cycle de vie et ainsi de limiter son impact environnemental (on sait que 75% des émissions de carbone d’un bâtiment ont lieu au moment de sa construction et de sa démolition). Ainsi, des conceptions permettant un changement d’affectation (passer d’une affectation bureau à une fonction résidentielle ou hôtelière par exemple) seraient à privilégier, voire à imposer au moment de la délivrance d’un permis d’urbanisme. Afin de répondre à ce besoin grandissant de flexibilité, de nouvelles procédures administratives telles que la délivrance de permis d’urbanisme sans affectation prend du sens et mériteraient d’être étudiées en profondeur par les autorités compétentes.
Au-delà de l’enveloppe extérieure et structurelle du bâtiment, dès lors que les exigences du lieu de travail vont drastiquement changer, les espaces intérieurs devront également être exemplaires en termes d’adaptabilité et de modularité, c'est-à-dire capables de s'adapter à la création de zones de collaboration, de salles de réunion, d’amphithéâtres, de lieux de rencontre formels et informels, d’espaces de loisirs et de formation, ainsi qu'aux espaces de travail classiques.
Également, les bâtiments du futur devront disposer d’accès à des espaces extérieurs verdurisés, d’offrir un maximum de lumière naturelle, une bonne ventilation, la possibilité de contrôler la température intérieure ambiante, … Les nouvelles technologies sont un élément déterminant afin de contrôler la plupart de ces différents aspects.
*Urban mining est le processus de récupération et de réutilisation des matériaux d'une ville. Ces matériaux peuvent provenir de bâtiments, d'infrastructures ou de produits devenus obsolètes.
4. L’espace de travail devra être complètement revu pour répondre aux besoins des occupants ainsi que pour accueillir et retenir les talents
Il est évident que l’espace de travail du futur doit être radicalement différent. Au niveau de son aménagement, la durabilité devient également essentielle. Il faut mettre un point d’honneur à l’économie circulaire et à l’utilisation de matériaux qui se veulent plus responsables et qualitatifs. Il ne faut pas non plus négliger l’incorporation de plantes et d’autres éléments naturels dans l’espace de travail. Il faudra privilégier des bureaux flexibles avec des hauteur de plafond généreuses, des endroits spacieux, et penser par exemple à une nouvelle façon de guider les employés à travers les espaces.
Il n’est plus question aujourd’hui de penser sur du court terme, il faut concevoir des bureaux agiles et facilement aménageables pour répondre aux besoins futurs des occupants et à l’évolution de l’entreprise.
Aujourd’hui Il n’y a plus de distinction claire entre le travail et la maison. L’espace de bureau doit désormais être vu comme faisant partie d’un écosystème et nécessite une approche holistique. Cela complexifie la création d’espaces de travail et des interactions sociales au sein de ceux-ci, les questions d’ingénierie, de circulation et d’esthétique se doivent d’être bénéfique pour l’occupant, sa productivité et son bien-être.
Enfin, il apparaît également évident que la relation entre l’enveloppe (le bureau, l’espace de travail) et son usage prend un nouveau sens. Il est désormais difficile de concevoir un espace avec succès sans la contribution des personnes chargées de gérer l’expérience qui s’y déroule. L’expérience employé et sa compréhension sont essentielles pour l’espace bureau de demain. De là également, la création de nouveaux postes au sein des entreprises tels que les « Happiness managers », chargés de veiller au bien-être et à la vie en société de l’ensemble des travailleurs.
Pour conclure, il apparaît évident que le bureau demeurera un élément majeur du paysage urbain de la ville du futur. Mais il sera différent : multi-usages, flexible, adaptable, centré sur l’occupant, il devra offrir une série de services complémentaires afin de faire la différence et d’ainsi attirer les occupants à revenir au bureau.
Cushman & Wakefield s’est associée aux chercheurs de l’Université Georges Washington (GWU) pour publier divers rapports sur l’histoire et l’avenir du bureau. Cette vaste étude sur les lieux de travail a été organisée dans le contexte inédit de la pandémie de Covid-19.
Le premier rapport, intitulé Purpose of Place : History and Future of the Office (« Le lieu et sa fonction : histoire et avenir du bureau »), a exploré les avantages respectifs du bureau et du télétravail en parcourant la littérature académique existante. Les auteurs se sont principalement penchés sur l’impact pour :
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1.La productivité |
2. La créativité et l'innovation |
3. La culture d’entreprise et l’identification à l’organisation |
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4. L’implication et la satisfaction du travailleur |
5. Les espaces de passage |
La pandémie de Covid-19 a profondément bouleversé le quotidien de nombreuses organisations dans le monde. La plupart des entreprises ont été contraintes de demander à leurs travailleurs de transformer leur foyer en bureau de fortune. Aux quatre coins du globe, employeurs et travailleurs ont alors su faire preuve de flexibilité et de créativité, mais aussi puiser dans leurs ressources, pour s’adapter à ce changement et poursuivre leurs activités dans les secteurs où cela était possible.
Certes, cette transition a été plus rapide dans des pays où la culture du télétravail était déjà bien ancrée dans les mœurs et qui disposaient des infrastructures technologiques nécessaires. Ainsi, la Belgique se classait à la quatrième place, Europe et EMEA confondus, en termes du nombre d’emplois pouvant être exercés à distance. Lors d’une enquête de 2019 sur le télétravail en Europe, 24,6 % des Belges ont répondu télétravailler de temps à autre, valant à la Belgique la neuvième place sur trente-cinq pays. Ce pourcentage était de seulement 19% en 2010. De plus, plus de 55% des Belges interrogés s’attendent à augmenter la part de travail à domicile de manière significative suite à la crise du COVID-19.
Toutefois, même dans les pays qui étaient d’emblée moins disposés à assimiler tous ces changements, les technologies de communication ont largement permis de maintenir la productivité, quel que soit le lieu de travail. Si nous avons dû modifier drastiquement nos modes de vie et avons été plongés dans un climat d’incertitude économique, nous avons également découvert les avantages du télétravail.
Finis les longs déplacements domicile-travail par exemple. Les travailleurs ont gagné en autonomie et en flexibilité, la décision de comment, où et quand travailler étant laissée à leur appréciation. Par ailleurs, ils se sont sentis plus présents pour leur famille. Les technologies de communication ont ouvert de nouvelles perspectives aux travailleurs. Parallèlement, les anciennes méthodes ont été remises en question, y compris la nécessité même de travailler sur place, en entreprise. Les employeurs, quant à eux, ont pris conscience des économies qu’ils pourraient faire en réduisant des coûts liés à des espaces de travail onéreux et désormais inutiles, d’autant plus qu’ils sont souvent situés dans des centres urbains, où la surface immobilière vaut son pesant d’or. La crise du Covid-19 a postposé la décision de (re-)localisation en Europe et à Bruxelles où la prise en occupation des espaces a été moitié moins élevée en 2020 qu'en 2019.
Toutefois, si l’on en croit les conclusions de notre enquête, les mesures de télétravail mises en place dans le cadre de la lutte contre la Covid-19 n’ont pas vocation à se maintenir après la tempête. Pour peu qu’il se prolonge, le bilan du télétravail sur la productivité s’avère mitigé. De nombreuses données font effectivement état de conséquences négatives sur la créativité et l’innovation. Les conversations spontanées et les rencontres fortuites entre collègues apportent beaucoup de valeur ajoutée dans les secteurs de la connaissance et de la créativité. Des circonstances qu’il n’est guère facile de recréer à distance. Un bureau avec des espaces de passage suscite ce genre de rencontres, générant ainsi un environnement de libre circulation des idées et des informations.
Selon la même optique de long terme, le travail à domicile peut en outre influer sur le bien-être des travailleurs. Cet isolement professionnel vient en effet s’ajouter à l’isolement social imposé par les mesures de lutte contre la Covid-19. Les participants à notre groupe de réflexion ont affirmé avoir hâte de retourner au bureau pour échanger et collaborer. Il s’agit là d’une dimension qui fait cruellement défaut dans cet environnement de télétravail. Ils ont évoqué la fatigue liée au télétravail, en particulier celle occasionnée par l’interminable série de visioconférences à laquelle ils sont soumis. Ils ont mentionné, enfin, les dégâts que provoque le travail à domicile pour la culture d’entreprise. La moitié des participants à notre enquête ont d’ailleurs parlé d’une difficulté à continuer à s’identifier à l’entreprise.
La réorganisation du travail en raison de la lutte contre la Covid-19 va se poursuivre au fur et à mesure que cette situation tourmentée s’apaisera. Le rôle du bureau connaîtra en revanche un virage plus net.
L’écosystème « bureau » de l’avenir
Sara Staels, Head of Workplace Strategy, ajoute : « Les liens humains et sociaux sont malmenés, ce qui a un impact sur la relation avec la culture d’entreprise et les ressources d’apprentissage. »
À l’avenir, les bureaux 2.0 devront intégrer ces constats :
- Un horaire mixte entre journées au bureau et journées en télétravail maximalise la productivité.
- Les travailleurs veulent avoir le choix et être libres, mais peu sont ceux qui souhaitent télétravailler de manière exclusive.
- L’obligation de travailler à domicile a un impact beaucoup plus profond sur les jeunes travailleurs ou en poste depuis moins longtemps. Ceux-ci perdent la possibilité de se trouver des mentors et d’évoluer.
- Les espaces partagés sont propices à l’innovation et à la créativité.
- Le bien-être des travailleurs doit toujours être une priorité.
- Des espaces de travail installés à proximité d’un « lieu de passage » peuvent attirer les talents et densifient la circulation des idées et des connaissances au sein de l’entreprise.
Sara Staels, Head of Workplace Strategy, imagine le bureau du futur :
« Le bureau ne sera plus un lieu bien précis, mais tout un écosystème. Il comprendra des solutions de télétravail, un bureau central avec une série de salles de réunion de toutes les tailles et des espaces communs, des pôles locaux, des cafés et des espaces de coworking. Les gens travailleront chez eux ou où ils le souhaitent, en fonction des tâches à accomplir, de leur humeur et de leurs activités. Plus que jamais, la technologie sera l’épine dorsale du bureau, un réseau interconnectant tous les composants de l’écosystème. Lorsqu’elles procéderont à l’organisation ou à la réorganisation de leurs futurs bureaux, les entreprises devront garder cette perspective en tête. »
Bureau et bien-être du travailleur
À nos yeux, la rhétorique entourant « la nouvelle façon de travailler » s’est trop concentrée sur la productivité, au détriment d’une conception centrée sur l’être humain. Dans l’économie tertiaire qui domine nos sociétés actuelles et qui fait la part belle aux secteurs de la créativité, de la technologie et de la connaissance, les gens s’identifient de plus en plus par leur travail. Ce sentiment d'appartenance à l’organisation qui les emploie donne du sens à leur quotidien. Par conséquent, il est de plus en plus crucial de ressentir une connexion avec le lieu de travail. Les travailleurs veulent que cet environnement soit en harmonie avec leurs valeurs et réponde à leur besoin d’inclusion. Les effets de l’isolement social induit par la pandémie ont mis en exergue ce besoin de lien.
Certes, le contenu intrinsèque de la fonction remplie et la structure organisationnelle de l’entreprise y répondent dans une certaine mesure, mais les employeurs doivent également garder à l’esprit l’impact de l’environnement physique où leur personnel travaille. Ils doivent également tenir compte des conséquences pour le bien-être et la productivité des travailleurs. La science External Link a clairement mis en évidence le lien entre les deux. Ajoutons encore que les jeunes diplômés, au moment de choisir leur lieu de travail, chercheront à satisfaire leurs besoins. Dès lors, pour attirer et fidéliser les talents, les entreprises auront intérêt à prendre au sérieux le bien-être de leurs employés lorsqu’elles concevront l’agencement de leurs bureaux.
Sara Staels, Head of Workplace Strategy, commente l’importance du bien-être sur le lieu de travail : « Le bien-être sur le lieu de travail n’a jamais été aussi important. Le bureau doit être à la hauteur des attentes des travailleurs si l’entreprise veut les attirer. »
« Le bureau de demain devra donner à la nouvelle génération de travailleurs la possibilité de se développer à titre personnel et de nouer des liens sociaux. C’est une évidence, surtout lorsque l’on voit les effets négatifs des restrictions des contacts sociaux. Le bureau doit, par conséquent, créer un sentiment d’appartenance, unir les différents acteurs de l’entreprise et favoriser leur participation à la naissance d’une communauté. L’espace doit être dynamique, flexible, agile et connecté. Aujourd’hui, la jeune génération s’attend à ce que son environnement de travail soit un espace de qualité dont elle peut être fière, le centre de sa vie sociale, un endroit esthétiquement élaboré, où la culture a sa place, vecteur d’échanges riches et d’épanouissement. »
L'avenir du bureau en Belgique
4/25/2022
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