Terugblik op 2020 en perspectieven voor de kantorenmarkt in België in 2021
2020 is in ieder opzicht een atypisch jaar geworden. De pandemie door COVID-19 heeft alle sectoren getroffen en had dus wereldwijd én lokaal aanzienlijke gevolgen voor de hele economie: lockdown, verplicht telewerken, opeenvolgende sluitingen van winkels, bars, restaurants en zalen … We hebben ons aan al die gebeurtenissen moeten aanpassen. We zagen ook noodgedwongen onze levenswijze en consumptiepatronen veranderen en dat alles is niet zonder gevolgen gebleven voor de verschillende actoren en sectoren in de immobiliën.
De kantorenmarkt vormt hier uiteraard geen uitzondering op en vooral de wezenlijke toename van het telewerken zal in de toekomst bijdragen tot ingrijpende veranderingen in het vastgoedlandschap voor de tertiaire sector. In wat volgt blikken we terug op een uitzonderlijk jaar 2020 en kijken we ook al eens vooruit, om de impact ervan te peilen op de toekomst van de kantorenmarkt in België.
1. In Brussel lag de ingebruikname de voorbije 20 jaar nooit eerder zo laag
De Brusselse take-up voor het hele jaar lag op zo’n 260.000 m2. Dat is zowat de helft minder dan in 2019 en 30% onder het jaargemiddelde van de voorbije 5 jaar (± 400.000 m2). Er werden een 260-tal transacties geregistreerd, het laagste cijfer ooit. De gezondheidscrisis heeft de bezichtigingen bemoeilijkt, beslissingen van gebruikers vertraagd of zelfs bijgedragen tot een complete herziening van hun bezettingsstrategie, met een aanzienlijke impact op de activiteit.
Ondanks die lage ingebruikname, hield de referentiehuur in de Leopoldswijk stand op 320€/m2/jaar. In heel wat andere wijken ging hij zelfs omhoog, onder de gecombineerde invloed van een historisch lage leegstandsgraad (voor Brussel gemiddeld rond de 7,6%), de oplevering van kwaliteitsvolle gebouwen en een toegenomen concurrentie voor de beste locaties. De verwachte evolutie van de referentiehuur bevestigt een stabilisering voor 2021 en een nieuwe toename tot 325€/m2/jaar vanaf 2022.
Het grote aantal op speculatieve basis gestarte kantoorprojecten baart wel wat zorgen voor de evolutie van de Brusselse markt. In 2021 verwachten we immers ruim 150.000 m2 aan nieuwe kantoren en voor 2022 staat nog eens zo’n oppervlakte in de steigers. Gelet op de ruimten die de komende maanden wellicht vrijkomen zouden de gevolgen wel eens problematisch kunnen zijn voor de leegstandsgraad, zij het in bepaalde wijken meer dan in andere, en zeker als het telewerken in de toekomst een hogere vlucht zou nemen.
Ook onderverhuringen komen regelmatig op de markt, opnieuw met een potentieel negatieve impact op de leegstandsgraad. Flexibilisering van de werkomstandigheden in de grote ondernemingen zorgt er momenteel immers voor dat overbodig geworden ruimte vrijgemaakt wordt en kantoren die vroeger in gebruik waren nu op de markt komen.
Daarom zal de huidige leegstandsgraad van 7,6% tegen einde 2021 naar schatting evolueren naar 8,3%, om het jaar daarna wellicht de 8,7% of zelfs 9% te overschrijden (gemiddelde van alle wijken). De locatie, de prestaties maar vooral de flexibiliteit en de mogelijkheid om ruimten te verbouwen zijn stuk voor stuk bepalende factoren voor het succespotentieel van die panden. Een perfecte kennis van de markt en deskundig advies zullen primordiaal zijn in het begeleiden en commercialiseren van die projecten.
2. Scherpe daling in Vlaanderen leidt tot het zwakste jaar sinds 2011
De take-up in Vlaanderen is in 2020 drastisch gedaald met 39%, tot een totaal van 142.000 m2, verspreid over Antwerpen, Gent, Leuven en Mechelen.
De achteruitgang was wellicht het sterkste in Antwerpen. Met een take-up van 70.000 m2, de laagste sinds 2005, verloor de stad de koppositie die hij doorgaans bekleedt binnen de regionale markten in België. Dat valt te verklaren door een afname van het aantal transacties met gebruikers die hun bezettingsstrategieën on hold zetten, nu de economie aan het evolueren is en nieuwe werkgewoonten opgang maken.
Gent vertoont een positiever beeld, met een vrij stevige 55.000 m2, ondanks een daling van het aantal geregistreerde contracten (72 tegenover 90 in 2019). Toch is meer dan een derde van dat cijfer toe te schrijven aan twee grote deals: de aankoop van de voormalige Thomas Cook-kantoren (ongeveer 10.000 m2) door de Colruytgroep en de ontwikkeling voor eigen gebruik van 13.000 m2 door Daikin, dat zijn Belgische activiteiten in Zwijnaarde wil centraliseren.
Maximilien Mandart, Partner : “Een gedeelte van het probleem, zeker in Antwerpen, zou te maken kunnen hebben met een daling in de speculatieve opleveringen in 2020. Aangezien nieuwe panden een sleutelrol spelen in een gezonde rotatie op de markt is hier mogelijk een gedeeltelijke verklaring te vinden voor de achteruitgang in 2020”.
Iets gelijkaardigs lijkt aan de orde te zijn in Mechelen, waar ook een terugval in de take-up te noteren viel. Ontwikkelaars beginnen er evenwel nieuwe projecten op te zetten, in het kielzog van het recente succes van nieuwere gebouwen zoals de Elephant, wat duidelijk wijst op een vraag naar kwaliteitsvolle ruimte. Bij die opkomende projecten vermelden we het door CODIC en PSR gerenoveerde voormalige Inofer-gebouw en Het Zegel, dat in 2020 door Leasinvest werd overgenomen.
Op middellange termijn zijn de perspectieven in Antwerpen iets rooskleuriger, dankzij projecten op Linkeroever (Ghelamco’s Campus West), Hangar 26/27, van Leasinvest in het centrum, en TheM, een project in de buurt van de Singel dat recent in handen kwam van Intervest Offices en Warehouses. Ook Gent kent een gezonde nieuwe toevoer, voornamelijk in de buurt van The Loop, maar ook projecten zoals de Keizerpoort (Oryx).
Wat de vraag betreft hangt evenwel nog een donkere schaduw over de markt en voor het jaar dat komt wordt hier geen wezenlijke verbetering in verwacht.
Alleen in Gent is in 2021 een stijging te verwachten van de referentiehuur:
- Antwerpen: EUR 165/m2/jaar
- Gent: EUR 165/m2/jaar
- Leuven: EUR 135/m2/jaar
- Mechelen: EUR 150/m2/jaar
3. Recordjaar voor Wallonië, ondanks de bizarre tijden – Namen: op één na grootste markt van België in 2020
De Waalse take-up in 2020 bedroeg 127.000 m2, een groei met maar liefst 41%. Daarin zit een aandeel vervat van 78.000 m2 voor Namen, dat zo qua take-up de op een na grootste markt van België vormt, nog vóór de gebruikelijke koploper Antwerpen.
Wallonië is het enige gewest dat betere cijfers kan voorleggen dan in 2019. Een dergelijke sprong kan verwondering wekken, zeker in een jaar waarin de economie af te rekenen had met de desastreuze gevolgen van de COVID-19-pandemie. De positieve trend was het gevolg van een gevoelige stijging in het aantal en de omvang van de overeenkomsten, in het bijzonder met de nieuwe bezettingsstrategie van de administratieve diensten van het gewest. Die overeenkomsten kwamen er niet van vandaag op morgen. Men heeft er integendeel lang over gedaan, om het geld van de belastingbetaler verstandiger en efficiënter te besteden dan in het verleden vaak het geval was.
Namen wist het meeste voordeel te halen uit de vitaliteit van de openbare sector, dankzij de goedkeuring voor het toekomstige Hof van Justitie (ongeveer 35.000 m2) en de Waalse administratie die haar handtekening gezet heeft onder ruim 34.000 m2 in twee gebouwen (AXS en Crosspoint). Charleroi zag dan weer een flinke afname van de activiteit (6.000 m2 in 2020), terwijl Luik met 43.000 m2 grosso modo op dezelfde sterke lijn zit van 2019. Een speciale vermelding nog voor Bergen, hoewel niet gerekend tot de drie ‘erkende’ Waalse marktsteden, waar rond het jaareinde een paar openbare instanties opties ondertekend hebben voor 10.000 m2 in het Renouv’O-gebouw.
Stéphane Moermans, Head of Office Leasing Wallonië: “Op basis van die grote huurpanden in Bergen verwachten we dat 2021 een opmerkelijk jaar wordt voor Henegouwen en Charleroi in het bijzonder, net zoals Luik dat geweest is in 2019 en Namen het afgelopen jaar. Er worden immers doorbraken verwacht in enkele grote bewegingen met uiteenlopende overheidsinstanties, die mogelijk tot 25.000 m2 aan take-up kunnen gaan opleveren".
Afgezien van Charleroi is Wallonië echter een cyclus aan het afronden wat bewegingen bij de overheid en de bijbehorende invloed op de take-up betreft. In een ideale wereld zou de markt dan naar de private sector kijken om in 2021 het roer over te nemen, maar als gevolg van de pandemie in 2021 is ook daar de handrem aangetrokken. De hele COVID-situatie en het nieuwe denken rond werkplekstrategieën houden evenwel ook opportuniteiten in. Regionale markten kunnen zich bijvoorbeeld gaan positioneren als volwaardige gedecentraliseerde locaties voor ondernemingen die hun werknemers dichter bij huis kantoorruimte willen aanbieden, dan nu met Brussel vaak het geval is”, analyseert Stéphane Moermans. In Luik vooral zien we een sterke speculatieve pipeline, zowel in de rand als in de centrale wijken. Daar zullen zich zeker opportuniteiten voordoen voor bedrijven die de sprong willen wagen. In Namen daarentegen zit op korte en middellange termijn heel weinig in de pipeline.
Voor 2021 worden geen verschuivingen verwacht ten opzichte van de huidige referentiehuur:
- Luik: EUR 160/m2/jaar
- Namen: EUR 160/m2/jaar
- Charleroi: EUR 135/m2/jaar
4. Het kantoor van de toekomst als toekomst voor de kantoren
De gezondheidscrisis heeft tot een drastische wijziging geleid van onze structuren en de manier waarop ze functioneren. Telewerken nam een hoge vlucht en volgens onze laatste internationale studies1 speelt het in de arbeidsorganisatie voortaan een doorslaggevende rol.
Globaal kunnen we ons voor de komende jaren verwachten aan een verdubbeling van het ‘hybride’ werken, waarbij de werknemers deels op kantoor en deels thuis of op een andere plaats aan het werk zijn. Van 22% vóór de pandemie zou het telewerken wel eens kunnen toenemen tot 58% en zelfs meer. Ruim 55% van de werknemers in België verwacht in ieder geval een toename van de flexibiliteit in de manier van werken2.
Toch is de kantorenmarkt niet ten dode opgeschreven. Hij lijkt integendeel door evoluerende gebruiksvormen een nieuw tijdperk in te treden. Uit de conclusies van onze enquête blijkt immers ook dat de werkplek een belangrijke plaats blijft innemen als het gaat over:
- creativiteit en innovatie;
- samenwerken;
- bedrijfscultuur;
- ervaren en gevoel van samenhorigheid bij de werknemers.
Het gebruik van kantoorruimte en bijgevolg ook de vorm ervan zullen er in de toekomst wellicht anders uitzien. Volgens Antoine Brusselmans, Directeur van de afdeling kantoorverhuur Brussel, zal de verandering echter nog niet zo snel zichtbaar worden: “Het tertiaire vastgoed heeft de bocht richting het nieuwe paradigma al ingezet. Maar zoals bij een kolossale pakketboot duurt het wel even voor die bocht genomen zal zijn. Voor de toekomst verwachten we ons aan meer gemeenschappelijke ruimten voor ontmoeting en samenwerking, vergaderzalen van uiteenlopende omvang, en ‘dorpspleinen’ en zones voor informele ontmoetingen, … Ook blijkt een voorliefde voor stedelijke locaties. In een toekomst waarin werknemers minder vaak op kantoor vertoeven zijn ze wellicht meer op zoek naar aanvullende functies en diensten, zoals winkels, fitnesscentra, bars en restaurants. Ook een snelle en stedelijke transportinfrastructuur zal bepalend zijn voor een toegenomen mobiliteit bij de werknemers”. Het sterke geloof in ‘huur, huur en nog eens huur’ zal de komende maanden en jaren aangevuld worden met drie bijkomende criteria: ‘flexibiliteit, flexibiliteit en flexibiliteit’.
Een nauwkeurige, cijfermatige inschatting van de impact valt niet te geven. Voor Brussel verwachten we de komende jaren een daling van de ingebruikname, die zich zou moeten stabiliseren rond een gemiddelde van 320.000 m2, in plaats van de 400.000 m2 die we de voorbije 5 tot 10 jaar hebben geregistreerd. En daarmee stellen zich binnen de tertiaire vastgoedmarkt nogal wat vragen. Antoine Brusselmans besluit: “Enkele belangrijke dossiers zouden in de loop van 2021 nog een positieve afloop moeten kennen en een flinke bijdrage leveren tot de ingebruikname. Tel daarbij nog een zekere veerkracht in het segment van de middelgrote kantoorruimten en 2021 zou nog enkele mooie verrassingen in petto kunnen hebben”.
5. Hoe kunnen wij u helpen?
In deze bijzondere omstandigheden staan we meer dan ooit aan uw zijde, klaar om u bij de verschillende stappen te begeleiden.
Als marktleider sedert vele jaren hebben we in de loop van 20203 onze dominante positie nog weten te versterken. We kunnen daarvoor rekenen op een team van experts, een feilloze marktkennis en de ontwikkeling van nieuwe diensten en tools.
Met kantoren, niet alleen in Brussel maar ook in Antwerpen en Luik, is Cushman & Wakefield de enige vastgoedconsulent met een vestiging in elk van de gewesten.
Aarzel dus vooral niet om ons te contacteren met al uw vragen rond commercieel vastgoed:
- om een huurovereenkomst te verlengen of te onderhandelen,
- om een beroep te doen op onze ongeëvenaarde kennis van de markt,
- om uw kantorengebruik te analyseren en te optimaliseren,
- om uw nieuwe (samen)werkruimten te ontwikkelen, …
1 Zie onder meer ‘Workplace ecosystems of the future’
2 Zie ‘Workplace ecosystems of the future’, p. 10.
3 Gebaseerd op de jaarlijkse rangschikking die op 14 januari 2021 in Expertise News External Link verscheen.
