Terugblik op het jaar 2020 en vooruitzichten voor de retail in België in 2021
2020 was een atypisch jaar in alle opzichten. De wereldwijde pandemie, veroorzaakt door COVID-19, had aanzienlijke gevolgen voor de wereld- en lokale economie: alle sectoren werden getroffen. Lockdown, verplicht thuiswerken, herhaalde sluitingen van winkels, bars, restaurants en zalen zijn allemaal evenementen waardoor we verplicht waren onze leef- en consumptiestijl aan te passen, met evenveel gevolgen voor de verschillende vastgoedspelers en -sectoren.
1. Bezettingsmarkt globaal minder getroffen dan verwacht
Heel het jaar 2020 werd in tal van artikels een apocalyptische situatie geschetst voor de retail-sector: verandering van consumptiestijl, explosie van de e-commerce, drastische daling van de toeloop in winkelstraten en shoppingcentra, faillissementen bij winkeliers, omzet halfstok, onderhandelingen over huurkortingen tussen huurders en eigenaars...
Op het vlak van bezetting werd echter een geringe vermindering van de activiteit genoteerd. -10% winkeloppervlakte werd verhuurd voor 16% minder transacties dan in 2019, dat een buitengewoon jaar was. Deze cijfers blijken algemeen goed, beter dan verwacht in het begin van de pandemie. Toch zijn er aanzienlijke verschillen te zien naargelang van de sectoren (zie verder). De gevolgen voor de huurprijzen zijn ook heel verschillend.
Volgens Jean Baheux, Head of Retail Agency: ‘De impact van de gezondheidscrisis heeft een effect van ‘communicerende vaten’ gecreëerd op het vlak van het verbruik van gezinnen, die minder uitgegeven hebben in de sectoren van persoonlijke uitrusting maar meer in huisinrichting, sportuitrusting en in de voedingssector. Dat verklaart waarom de markt globaal niet zoveel gedaald is als men had kunnen denken in het begin van de crisis’.
2. De buurthandel heeft de wind in de zeilen en zou die moeten houden in de toekomst.
In een markt die verplicht is zich aan te passen, heeft de buurthandel blijk gegeven van een grote weerstand en een stijging genoteerd van haar bezetting van bijna 20% in 2020. De take-up toont er een historisch record van 255.000m2 verspreid over meer dan 250 transacties in het hele land.
Jean Baheux, Head of Retail, bevestigt: ‘De aanwezigheid van essentiële winkels (supermarkten, voedingswinkels maar ook doe-het-zelfzaken en tuincentra) heeft uiteraard als een katalysator gewerkt voor deze goede resultaten. Maar verder is het echt de vorm van de buurtwinkel die steeds meer consumenten maar ook handelaars en ontwikkelaars aantrekt. Toegankelijkheid, relatief lage huurprijzen in vergelijking met de winkelcentra en grote winkelstraten van het land, mogelijkheid van reconversie van sites en tegenwoordig het gemak om de sociale afstand tussen klanten na te leven, zijn allemaal sterke punten van deze clusters.’
De buurthandel heeft dus een mooie toekomst voor zich, wat wordt bevestigd door de ontwikkeling die momenteel op til is in het land en de toenemende belangstelling voor dit soort vorm.
Deze vorm zou perfect kunnen passen in het kader van een toenemend gebruik van click & collect en een verlangen van de winkeliers om steeds dichter bij hun klanten te zijn. De buurtwinkel zou dus een beslissende rol kunnen spelen in de realisatie van een omnichannel strategie van winkeliers via de mogelijkheden die worden geboden, in het bijzonder op het vlak van stockage.
Tot slot moet gezegd dat de buurthandel de enige was die een stabiliteit van de huurprijzen noteerde in 2020 ondanks de verminderde toeloop als gevolg van verschillende sluitingen van niet-essentiële winkels. De premium huurprijzen bedragen tegenwoordig 160€/m2/jaar en worden geacht te stijgen tot 170€ tegen 2023.
3. De winkelcentra werden het meest getroffen maar ze zouden moeten heropleven in 2021
Als gevolg van hun bijna volledige sluiting tijdens de 1e en de 2e lockdown zijn de shoppingcentra niet verassend het ergst getroffen door de COVID-19 crisis. In het hele jaar werd slechts een take-up genoteerd van 45.000m2, een vermindering van bijna 45% tegenover 2019.
Het moet gezegd dat de ‘fashion’ sector, gewoonlijk een echte locomotief voor de shoppingcentra, de grootste impact kende met een sterke daling van de winkeluitgaven, een stijgende druk van de e-commerce en een aanzienlijke achteruitgang van de take-up. De volledige sluiting van cafés en restaurants weegt ook zwaar voor de shoppingcentra, vooral voor degene die een nieuwe winkelmix hadden ingevoerd met de nadruk op ‘shoppingervaring’ en vrije tijd, eerder dan een aanpak, louter gericht op consumentenaankopen.
Hoewel de situatie nog moeilijk lijkt voor de volgende maanden, blijft Kurth Marissens, Head of Shopping Centres Agency, vertrouwen hebben: ‘de vorm van de winkelcentra zal verder evolueren naar meer integratie met de Food & Beverage en vrije tijd. Zelfs in deze Covid-19 periode worden er veel F&B opgericht of uitgebreid in ons land en dat zal verder zo zijn in 2021. Bovendien vormt de sportsector een nieuw motorelement voor de shopping zoals blijkt uit de snelle uitbreiding van sneakers merken zoals Snipes, JD Sports of Courir’.
De huurprijzen werden erg beïnvloed door de opeenvolgende sluitingen. Ze zijn gemiddeld 15% gedaald voor de premium segmenten (tot 1.150€/m2/jaar voor de betere shoppings), tot 30% voor de moeilijkere locaties binnen shopping. Onze vooruitzichten wijzen echter op een geleidelijke, nieuwe stijging van de huurprijzen vanaf 2022. De premium huurprijzen zouden zo vanaf eind 2023 weer op het niveau van voor de crisis kunnen komen.
4. Een dubbel gezicht voor de High Streets, met verschillende ontwikkelingen ervan in 2021
Globaal heeft de sector High Streets een bezetting genoteerd van ongeveer 110.000 m2 voor het jaar, een achteruitgang van 30% in vergelijking met 2019. De COVID-19 crisis heeft de trends versneld die al werden gezien voor de crisis in dit segment, met een dubbel gezicht.
Het lijkt namelijk evident dat de omvang van de handelsruimtes een grote rol speelt in hun vastgoeddynamiek, zowel op het vlak van belangstelling van de winkeliers als op het vlak van huurprijzen. Algemeen worden kleine handelsruimtes, minder dan 200 – 250 m2 groot, verder verhuurd aan huurprijzen die 15% lager zijn dan die van eind 2019 (de premium huurprijzen zijn tegenwoordig 1.550€/m2/jaar op de Meir in Antwerpen en in de Nieuwstraat in het centrum van Brussel tegenover 1.800€ eind 2019. Ze bedroegen nog 2.000 € halverwege 2018).
De grote ruimtes zien meer af, ze blijven langer leeg staan of worden verhuurd voor prijzen die 30 tot 50% lager zijn dan voordien. Enige nuancering is echter op zijn plaats: de COVID-19 crisis is niet de enige verantwoordelijke, ze heeft deze beweging die we al zien vanaf 2018 alleen maar versterkt.
De vooruitzichten van de prijzen zijn echter positief voor de volgende jaren aangezien we een lichte verhoging van de prijzen zouden moeten zien vanaf het jaar 2023, vooral voor de kleine en middelgrote ruimtes.
Jonathan Delguste, Head of High Street Retail Agency, zegt: ‘Alles is een kwestie van nuances geworden in de sector High Streets. Vroeger was de ligging binnen eenzelfde stad belangrijk, nu is de micro-ligging binnen een straat van primordiaal belang. Die kan substantiële prijsverschillen teweegbrengen, net als de grootte en vorm van de winkel. De ervaring die aan klanten wordt geboden is ook van kapitaal belang voor het succes van een winkel.’
Net als voor de shoppingcentra zijn de ervaring (en de veiligheid op het vlak van gezondheid) essentiële elementen voor het succes van de winkelstraten van morgen. Het verschil met de shoppingcentra is echter dat de veelheid van eigenaars een noodzakelijke tussenkomst van de overheid teweegbrengt voor de inrichting van de openbare ruimtes.
Er moet dus een echt partnership tot stand komen tussen eigenaars, overheid, winkeliers en advieskantoren zoals Cushman & Wakefield om een echte heropleving van de winkelstraten van het land te ontwikkelen, die gunstig zal zijn voor de reactivering van het stadsleven.
5. Hoe kunnen we u helpen?
In deze zo specifieke context staan we meer dan ooit aan uw zijde om u te begeleiden bij al uw stappen.
We zijn al jarenlang marktleider1 en hebben in 2020 onze toonaangevende positie versterkt dankzij een team van experts, onbetwiste marktkennis en de ontwikkeling van nieuwe dienstengamma's.
Aarzel dus niet contact op te nemen voor vragen over uw winkelvastgoed:
- Uw huurovereenkomst verlengen of erover onderhandelen,
- weten waar uw potentiële klanten zich bevinden,
- de performance van uw winkels analyseren en optimaliseren
- een optimale winkelmix aanbieden
- nieuwe concepten realiseren...
1 Gebaseerd op het jaarlijkse klassement gepubliceerd door Expertise News op 14 januari 2021
