De Nederlandse kantorenmarkt stabiliseert op een lager niveau dan voor de pandemie. Structurele schaarste aan kwalitatief aanbod, veeleisende gebruikers en een afwachtende investeringsmarkt bepalen het huidige speelveld. Dit blijkt uit het nieuwste onderzoek van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield naar de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt.
In het eerste kwartaal van 2025 werd circa 195.000 m² kantoorruimte opgenomen – een stijging van 11% ten opzichte van een jaar eerder. Toch blijft het algehele activiteitenniveau in de gebruikersmarkt aanzienlijk lager dan vóór de coronapandemie. Meer dan de helft van de landelijke opname (107.000 m²) vond plaats in de vijf grote steden. De sterkste groei was zichtbaar in Amsterdam, dat met circa 52.000 m² het hoogste opnamevolume noteerde. Ter vergelijking: in dezelfde periode in 2024 lag dat nog op 33.000 m². De combinatie van schaarste, hoge bouw- en grondstofkosten en terughoudendheid bij investeringsbeslissingen zorgt voor een rem op de gebruikers- en beleggingsmarkt. De sector beweegt richting een nieuw evenwicht met flexibiliteit, efficiëntie en locatiekwaliteit als bepalende factoren.
Beleggingsmarkt toont eerste signalen van voorzichtig herstel
Na een periode van afwachtendheid komt de beleggingsmarkt voor kantoren voorzichtig in beweging. Eind 2024 werd nog gerekend op een sterke opleving in 2025, maar dat optimisme is inmiddels getemperd. Investeerders positioneren zich strategisch in een economisch onzekere markt, waarbij zekerheid zwaarder weegt dan snelheid. Financieringsrentes worden vaker vroegtijdig vastgezet om risico’s af te dekken.Beleggers zijn kritisch en stellen hoge eisen aan kantoorbeleggingen. De investeringsbereidheid is er en het kapitaal is beschikbaar, maar transacties komen alleen tot stand bij een scherp geprijsd en toekomstbestendig product. Een brede heropleving van het beleggingsvolume wordt op korte termijn niet verwacht, al blijft de onderliggende interesse in kwalitatief hoogwaardig vastgoed stabiel.
Amsterdam: paradox van kwalitatieve leegstand
Amsterdam laat een dubbel beeld zien. Enerzijds stijgt de opname van kantoorruimte stevig, maar tegelijkertijd loopt de leegstand, vooral in het centrum, op. De verhuizing van Booking.com naar het nieuwe hoofdkantoor op Oosterdokseiland in 2023 heeft een reeks kantoormeters vrijgemaakt, die verspreid over twaalf kantoren in het centrum lagen. Na herontwikkeling en verduurzaming van deze kantoren worden deze representatieve meters weer geleidelijk aan opnieuw aangeboden, maar aansluiting bij nieuwe huurders verloopt traag. Vooral de techsector – traditioneel sterk vertegenwoordigd in het centrum – toont zich terughoudend, wat bijdraagt aan het oplopende leegstandspercentage in Amsterdam.Structurele schaarste remt vraagontwikkeling
De opname van kantoorruimte wordt nadrukkelijk beperkt door het tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoren. Vooral gebouwen met een hoog energielabel, moderne voorzieningen en goede bereikbaarheid – dicht bij intercitystations – zijn schaars, terwijl juist naar dit type product de vraag het grootst is. Tegelijkertijd consolideert de zoekvraag; door veranderd kantoorgebruik nemen bedrijven structureel minder vierkante meters af dan voorheen.Door deze dubbele ontwikkeling – minder behoefte aan ruimte én minder passend aanbod – groeit de mismatch tussen vraag en beschikbaar aanbod. Die kloof wordt steeds zichtbaarder.
Een verhuizing, verbouwing of herinrichting vereist vaak hoge investeringen. Als het gewenste aanbod ontbreekt, zijn gebruikers terughoudend in hun verhuisbeslissingen. In veel gevallen wordt ervoor gekozen de bestaande huurovereenkomst te verlengen in plaats van te kiezen voor een ‘second best’-alternatief. Vijfjarige verlengingen gelden hierbij vaak als tijdelijke oplossing in afwachting van betere opties. Deze passieve houding, gevoed door economische onzekerheid en het gebrek aan geschikt aanbod, drukt de transactiedynamiek merkbaar.
Deze capex-aversie leidt tegelijkertijd tot een toenemende vraag naar direct inzetbare, flexibel in te richten kantoorruimtes. Dit gaat vaak om turnkey oplossingen zonder hoge aanvangsinvesteringen. Vastgoedeigenaren spelen hierop in door kantoorvloeren op te splitsen in kleinere, snel verhuurbare units, of door samen te werken met gespecialiseerde operators die flexibele werkconcepten aanbieden. Zo ontstaan nieuwe verhuurmodellen die beter aansluiten bij de behoefte aan efficiëntie, schaalbaarheid en flexibiliteit bij zowel huurders als verhuurders.
Stijgende kosten, ESG-dilemma’s en beperkte ontwikkelruimte
De meest voor de hand liggende oplossing voor de schaarste aan kwalitatief aanbod – hoogwaardige kantoorruimte bijbouwen – blijkt in de praktijk moeilijk realiseerbaar. Hoge bouwkosten, stijgende grondprijzen, stikstofbeperkingen en langdurige vergunningsprocedures maken het voor ontwikkelaars lastig om businesscases rendabel te maken. Hierdoor blijft de pijplijn voor nieuwbouw beperkt, vooral in steden als Rotterdam en Den Haag, waar het huidige aanbod al bijzonder krap is. In Amsterdam en Utrecht worden weliswaar op grotere schaal hoogwaardige projecten ontwikkeld, maar ook daar blijft het aanbod achter bij de structurele vraag.Tegelijkertijd komen ESG-doelstellingen onder druk te staan. Waar verduurzaming tot voor kort een doorslaggevende rol speelde in locatiekeuzes en investeringsbeslissingen, blijken de hoge kosten van verduurzamingsmaatregelen – in combinatie met economische onzekerheid – steeds vaker een remmende factor.