Invulling van de Leidse Spoorzone als kantoorlocatie

Case studies

Invulling van de Leidse Spoorzone als kantoorlocatie

Vaststellen van de optimale invulling van het kantoorprogramma dat aansluit op het onderscheidend vermogen van de Leidse Spoorzone en bijpassende doelgroepen.

1 De Vraag

De gemeente Leiden heeft de ambitie de Leidse Spoorzone te ontwikkelen tot een hoogwaardig gemengd stedelijk milieu met een multifunctioneel programma voor wonen, werken, verblijven en reizen. Dit betreft onder andere ruim 5.000 nieuwe woningen, werklocaties en plintvoorzieningen geconcentreerd rondom het Knooppunt Leiden Centraal. De Spoorzone bestaat uit een aantal deelgebieden met elk een eigen onderscheidend profiel en identiteit. Voor de gehele Spoorzone is het kantoorprogramma vastgesteld op 90.000 m² b.v.o. waarvan ca. 60.000 m² b.v.o. voor het Stationsgebied gealloceerd is.

De gemeente Leiden wenst meer kwantitatief en kwalitatief inzicht in hoe de kantorenmarkt en kantoorhoudende gebruikers zich post-COVID zullen bewegen. De gemeente Leiden heeft Cushman & Wakefield gevraagd om op basis van een data-gedreven aanpak en met kwalitatieve input vanuit interne marktspecialisten een onderzoek naar de haalbaarheid van het kantoorprogramma en de commerciële plinten in de Spoorzone uit te voeren. Hierbij wordt gedifferentieerd naar sectoren/doelgroepen en deelgebieden binnen de Spoorzone.

2 De Aanpak

Om de toekomstbestendigheid van het kantoorprogramma van de Spoorzone te waarborgen, vormt het definiëren van de kenmerken van een ‘kwaliteitskantoor’ het vertrekpunt. Immers, een ‘kwaliteitskantoor’ kan in de toekomst op marktvraag blijven rekenen en is hierdoor toekomstbestendig. Kantoren die niet als ‘kwaliteitskantoor’ worden gedefinieerd, vereisen specifieke ingrepen zoals een kwaliteitsimpuls van gebouw of gebied dan wel onttrekking, functiewijziging en transformatie. Om te bepalen of een kantoor zich kwalificeert als ‘kwaliteitskantoor’, heeft Cushman & Wakefield een kanslabel ontwikkeld dat de kwaliteit (ofwel: kans op ingebruikname) per kantoor uitdrukt.

Door het toetsen van het kantoorprogramma aan de hand van dit kanslabel en de verwachte behoefteraming voor Leiden en de Spoorzone, kan een oordeel over de commerciële haalbaarheid van het kantoorprogramma voor de Spoorzone worden geveld. Hiertoe zijn diverse analyses uitgevoerd, waaronder een kantorenmarktanalyse, doelgroepenanalyse en locatie-analyse. De uitkomsten van deze analyses zijn vervolgens geconfronteerd en dienen als aannames in ons rekenmodel om de commerciële haalbaarheid van het kantoorprogramma van de Spoorzone te toetsen, aan te scherpen en te optimaliseren.

3 Het Resultaat

De haalbaarheidsstudie die wij uitgevoerd hebben, heeft de gemeente Leiden de volgende inzichten verschaft:

De kwantitatieve en kwalitatieve marktbehoefte die is doorvertaald naar de Leidse kantorenmarkt.
De kernkwaliteiten en kansen van de Spoorzone en verschillende deelgebieden.
Kansrijke doelgroepen/sectoren passend bij het onderscheidend vermogen van de Spoorzone en het ruimtelijk-economisch karakter van Leiden alsmede bijpassende gebruikerseisen omtrent functiemix, branchering, locatiekwaliteit en kavelindeling.
De kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelvraag ten behoeve van het kantoorprogramma van de Spoorzone en overige/alternatieve commerciële functies zoals (plint)voorzieningen passend bij dit kantoorprogramma.
Integraal eindadvies ten aanzien van de optimalisatie van het kantoorprogramma en de (commerciële) plintinvulling voor de Spoorzone om zo de meest marktconforme programmatische marktbehoefte vast te stellen.

De uitkomsten van deze haalbaarheidsstudie zijn, middels een begeleidende brief van de wethouder, gedeeld met de gemeenteraad.