Cushman & Wakefield heeft onderzoek uitgevoerd onder 22 internationale hotelexploitanten in de Benelux die gezamenlijk 208 hotels vertegenwoordigen met meer dan 30.000 kamers en 73 hotelconcepten met meer dan 10.700 kamers in de pijplijn. De top 10 van meest aantrekkelijke doelmarkten telt maar liefst 4 Belgische steden met respectievelijk Brussel en Antwerpen in de top 5.

Brussel in de top 5 van meest aantrekkelijke doelmarkt in de Benelux

Vanuit het perspectief van de onderzochte exploitanten blijft Brussel de meest aantrekkelijke doelmarkt in België (4de binnen de Benelux), andere populaire steden zijn Antwerpen (5e) en Brugge (9e). Van alle hotelmarkten in Europa is Brussel een van de markten die het zwaarst geraakt is door de COVID-19-pandemie.

Veroorzaakt door de beperkende maatregelen als gevolg van de wereldwijde pandemie daalde de omzet per beschikbare kamer (RevPAR) in 2020 met maar liefst 77 procent naar €19,6, waarbij het Europees gemiddelde rond de 70 procent ligt. Hotelexploitanten zijn desalniettemin zeer positief over een gezond post-COVID marktherstel van Brussel omdat de stad minder afhankelijk is van langeafstandsmarkten. Circa 65% procent van de overnachtingen worden gerealiseerd door reizigers uit Europese landen en Belgie.

De meerderheid van de hotelexploitanten verwacht herstel van de hotelmarkt in Benelux hoofdsteden vanaf 2023 met een mogelijk herstel vanaf 2022 van de grote regionale steden. Kleinere regionale steden in de Benelux zullen volgens het merendeel van de respondenten al vanaf 2022 herstel laten zien. Deze verwachtingen zijn in lijn met de voorspelling van Oxford Economics.

Krimp in Transactie Volume Hotels

In België het transactievolume bereikte ongeveer 82 miljoen EUR in 2020, een daling van 88% ten opzichte van 689 miljoen EUR in 2019. Een van de redenen voor de opmerkelijke daling in 2020 was het gebrek van hotel vastgoedinvesterings mogelijkheden in België. Ondanks de aanhoudende interesse van investeerders om hotelactiva te verwerven, wachten eigenaren op sterkere tekenen van marktherstel voordat ze hun vastgoed te koop willen aanbieden.. 

Geen stop op interesse langjarige huurovereenkomsten

De meerderheid van de respondenten (77%) geeft aan nog altijd lange termijn huurovereenkomsten te willen afsluiten wat duidt op een sterk vertrouwen in het herstel van de hotelmarkt. Wel zijn zij selectiever geworden in hun locatiekeuze. De interesse spitst zich grotendeels toe op geselecteerde markten en toplocaties binnen de Benelux. Minder dan 5 procent van de exploitanten onthoudt zich in de huidige markt van huurovereenkomsten. Bijna de helft van de respondenten geeft aan ook in de huidige markt hotelvastgoed te willen aankopen.

Aanpassingen commerciële huurvoorwaarden 

Van de ondervraagde exploitanten met huurovereenkomsten zegt 90.5% aanpassingen op de   commerciële voorwaarde van lopende huurovereenkomsten te hebben doorgevoerd of zijn hiermee bezig. Het merendeel (52.3%) geeft aan tot overeenstemming te zijn gekomen voor aanzienlijke wijzigingen van de commerciële bepalingen versus 39% die alleen kleinschalige kortingen zeggen te ontvangen.  

Ontwikkelingspijplijn

COVID-19 trof niet alleen bestaande hotels, maar veroorzaakte ook vertragingen of zelfs annuleringen van verschillende ontwikkelingsprojecten in België. Dit zou goed nieuws kunnen zijn voor hoteliers, aangezien het de toekomstige groei van het aanbod waarschijnlijk zal afremmen en een sneller marktherstel mogelijk zal maken.

De meerderheid van de exploitanten (77.3%) geeft aan dat ontwikkelingsprojecten op hold zijn gezet. De reden dat hotel ontwikkeling in de wacht staan heeft niet te maken met het vertrouwen van exploitanten in het herstel van de markt. Veruit het grootste probleem is het ophalen van financiering. Van alle hotel transacties en ontwikkelingen die vertraagd zijn of op hold staan komt dit voor 54% voort uit problemen met de debt en equity financiering opties. Ondanks dit mondjesmaat begint terug te keren zijn banken over het algemeen gesloten voor hotel gerelateerde financieringen. 

Een aantal ontwikkelingen zijn als gevolg van de COVID-19-pandemie vertraagd of zelfs volledig geannuleerd wat positief nieuws is voor exploitanten omdat dit een sneller marktherstel mogelijk maakt. Brussel telt momenteel een twintigtal hotelprojecten in verschillende fasen van ontwikkeling. Openingen die gepland staan in 2021 zijn onder andere het Juliana Brussels (43  kamers), Residence Inn By Marriott (127 kamers) en Holiday Inn Express Grand Place (117 kamers). Als gevolg van de pandemie zijn er meerdere ontwikkelingen die nu nog in een vroeg stadium zijn en te kampen hebben met vertraging en financieringsproblemen.

Volgens het OperatorBeat- onderzoek zijn de belangrijkste redenen waarom projecten in de BeNeLux- regio niet verlopen zoals gepland :

a. Problemen met schuldfinanciering (volgens 38,5% van de respondenten)
b. Commerciële voorwaarden zijn onhaalbaar geworden (volgens 23,1% van de respondenten) 
c. Problemen met financiering met eigen vermogen (volgens 15,4% van de respondenten).

Marc van Haare Heijmeijer, Senior Consultant Capital Markets hotelvastgoed bij Cushman & Wakefield: “Ondanks de moeilijke situatie op de hotelmarkt van dit moment blijven investeerders en exploitanten optimistisch over de vooruitzichten op de langere termijn. Wij zien nog steeds veel belangstelling voor zowel vastgoedinvesteringen als langjarige exploitatieovereenkomsten in de Benelux. We verwachten de eerste tekenen van herstel al in 2022 hoewel volledig herstel zal uitblijven tot minimaal 2023 of 2024." 

Ons deskundige team staat klaar om u te helpen. Neem voor meer informatie rechtstreeks contact met ons.