Kantorenopname over 2023 daalt 21%, leegstand blijft met 8,4% nagenoeg stabiel.
De nieuwste cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield tonen aan dat de opname van kantoorruimte in 2023 is uitgekomen op 765.000 m². Dit vertegenwoordigt een daling van 20,7% ten opzichte van vorig jaar. Het aanbod van kantoren nam met 3,5% licht toe. Dit heeft slechts beperkt impact op het leegstandscijfer dat met een toename van 0,3%-punt is uitgekomen op 8,4% van de voorraad. Tegelijkertijd worden er recordhuurprijzen bereikt voor hoogwaardige gebouwen op toplocaties. Het zijn dan ook deze transacties die de kantorenopname dit jaar hebben gestut.
In vergelijking met de pre-coronajaren 2018 en 2019 ligt de geëffectueerde vraag naar kantoorruimte dit jaar circa 40% onder het niveau van de jaren 2018 en 2019 en circa 20% tot 25% onder de (post)coronajaren tussen 2020 en 2022. Dit wijst op een structurele trend op de kantorenmarkt richting hybride werken. Kantoorgebruikers geven in deze setting de voorkeur aan locaties die uitstekend bereikbaar zijn en waar alle mogelijke faciliteiten binnen handbereik zijn. Het draait niet alleen om minder vierkante meters, maar ook om een andere manier van gebruik van die ruimte op alternatieve locaties.
Hoewel dit in sommige steden kan leiden tot een afname van de bezettingsgraad van kantoren, wijst het bredere nationale perspectief eerder op een verschuiving in de vraag naar specifieke soorten kantoren: hoogwaardige, duurzame gebouwen op toplocaties in de centra van de grote steden, zowel binnen- als buiten de Randstad.
Circa 55% van de in 2023 verhuurde vierkante kantorenmeters bevond zich in de vijf grootste steden, waarbij Amsterdam een absolute koploper was met een opname a 211.000 m². Een vertegenwoordiging van maar liefst 30% van de totale Nederlandse transactiedynamiek. Dit relatief hoge opnamecijfer kan voornamelijk worden toegeschreven aan de gelijktijdige beschikbaarheid van nieuwe, hoogwaardige kantoorruimten op strategische locaties binnen de stad. Het is opvallend dat veel organisaties die in 2023 besloten naar kantoren in Amsterdam te verhuizen, al in de stad waren gevestigd.
Dit betreft onder meer de twee grootste transacties van het jaar: ING huurt 31.500 m² in het door NSI nieuw te realiseren kantoorpand Laanderpoort en Philips verhuist in 2025 zijn hoofdkantoor van de Breitnertoren nabij het Amstelstation voor het momenteel in herontwikkeling zijnde PI59 pand aan de noordzijde van de Zuidas (17.000 m²). In het recent opgeleverde EDGE Stadium heeft online whiteboard-platform Miro vorig kwartaal getekend voor 10.000 m² evenals Salesforce dat vanuit The Edge overkomt en ongeveer 6.400 m² zal betrekken. De keuze voor de huur van 7.800 m² in The Pulse (of Amsterdam) door de Boston Consulting Group, afkomstig uit het SOM-gebouw, onderstreept nog maar eens de lokale verplaatsingsdynamiek op de Amsterdamse kantorenmarkt.
Ook buiten Amsterdam werden er vooral in de tweede helft van het jaar diverse grote transacties verricht door bedrijven die al in de plaats of regio actief waren. In Eindhoven gaf Bosch aan te verhuizen van Strijp S naar 13.000 m² op Strijp T, huurt SBM Offshore circa 9.000 m² kantoorruimte in het Groothandelsgebouw naast Rotterdam Centraal, concentreren de ING-ers in Leeuwarden zich op 7.000 m² in een pand op de Reviusstraat en laten drie grote kantoren achter die de komende jaren zullen worden herontwikkeld, en wacht praktisch hetzelfde scenario voor de medewerkers van Just Eat / Thuisbezorgd die vanuit de huidige drie locaties zullen worden samengebracht in het Menzis pand nabij het Centraal Station van Enschede op circa 7.000 m². Dirkzwager Legal & Tax ten slotte liet weten de nieuwe anchor tenant te worden van nog te realiseren kantoorgebouw ART naast het Centraal Station van Arnhem op 6.400 m².
De populaire hoogwaardige kantoorvloeren op toplocaties in de grotere steden van Nederland zijn schaars of zijn onderwerp van studie bij herontwikkelingsprocessen en aan de onderkant van de markt er is ook altijd transformatiedruk naar andere functies zoals wonen aanwezig. Bovendien zijn dit jaar weer diverse kantoorgebouwen ingezet als opvang voor vluchtelingen. Voorspellingen over het massaal teruggeven van kantoorruimte blijken voorlopig onjuist, aangezien zittende huurders terughoudend zijn veel ruimte terug te geven als een huurovereenkomst wordt verlengd.
Die terughoudendheid van huurders om te verplaatsen heeft geleid tot polarisatie op de kantorenmarkt, waarbij de huurprijzen op het hoogwaardige segment stijgen als gevolg van de selectieve opwaartse vraagdruk. Dit komt bovenop andere kosten voor huisvesting en lonen waarmee kantoorgebruikers het afgelopen jaar te maken hebben gehad. Ze staan voor de uitdaging om economische risico's af te wegen tegen een aanhoudend krappe arbeidsmarkt. Op dit moment bedraagt het beschikbare kantoorruimte-aanbod in Nederland 4,4 miljoen m², waarvan 3,9 miljoen m² in fysiek lege staat wordt aangeboden. Resultaat is een leegstandspercentage van 8,4%. Dit percentage blijft in lijn met het langjarig gemiddelde over de laatste vijf jaar, dat sinds de pandemie schommelt tussen 8,1% en 8,4%.
Utrecht en Den Haag hebben de krapste kantorenmarkten met leegstandspercentages van respectievelijk 4,2% en 4,5%, terwijl er meer kantoorruimte beschikbaar is in Amsterdam (7,6%) en Rotterdam (7,5%). De vijf grote steden laten daarmee lagere leegstandscijfers noteren dan het landelijk gemiddelde. Het überhaupt beschikbaar zijn van kantoorruimte verklaart gedeeltelijk de hogere opname in Amsterdam en Rotterdam, terwijl in Den Haag en Utrecht als gevolg van uiterst krappe marktomstandigheden niet voor elke organisatie zo maar een ruimte beschikbaar is, wat een dempende uitwerking op de opname tot gevolg kan hebben.
De hierboven genoemde trends en ontwikkelingen lijken ook in 2024 de dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt te gaan bepalen. Ondanks de gedempte transactiedynamiek en een stabiele ontwikkeling van aanbod en leegstand, zijn de contouren van een nieuw kantorenlandschap al duidelijk zichtbaar. De nadruk ligt hierbij op de verdere concentratie van zakelijke activiteiten naar hoogwaardige, moderne kantoorruimten op strategische locaties die maximaal compatible zijn met de – wellicht wel permanente - veranderende behoeften van kantoorgebruikers.