Key Decision Factors in Investment and Asset Management
Property valuation is the process of analyzing and assessing the value of various types of assets/property such as land, buildings, houses, condominiums, or other assets. The objective is to determine the values of the subject property as of the valuation date in the market condition.
Importance of Property Valuation
Property valuation is extremely important in various aspects, including investment, finance, accounting, and asset management. The main benefits are as follows:
- Investment Decisions: Property valuation helps investors make decisions effectively when investing in real estate/projects through the financial results, and values of the property/project and comparing with the asking price to ensure a feasible investment.
- Loan Applications: Banks and financial institutions use property valuation to consider loan approvals and credit lines by using the property value as collateral, which helps reduce the risk of lending.
- Insurance: Insurance companies use property valuation to determine appropriate insurance premiums and compensation payments in the event of property damage or loss.
- Taxation: Property valuation is used as a basis for calculating land and building taxes, inheritance taxes, and other taxes related to property.
- Property Management: Property owners can use property valuation to plan property management, sales, rentals, or development.
- Property Value Disputes: Expert property valuation can assist resolve disputes between parties regarding the value of the property.
- Litigation: Property valuation may be used as evidence in property-related court cases, such as inheritance cases or asset division cases.
Property Valuation Approaches and Methods
There are various approaches and methods for property valuation, each suitable for different types and characteristics of assets/properties to provide a market value opinion. Overall valuation approaches are classified into 3 (three) approaches.
Market Comparison Approach: Comparing the price of the property to be valued with similar properties, comparing prices agreed upon in recent transactions, and/or current asking prices using various appropriate techniques such as the Sale Adjustment-Grid Method or the Weighted Quality Score (WQS) technique.
Cost Approach: Calculating the new replacement cost or new construction cost of similar buildings and structures, along with considering depreciation of the buildings and structures based on factors affecting property depreciation, combined with the market value of the land to derive the Depreciated Replacement Cost.
Property Valuers
Property valuations should be conducted by valuers/appraisers who have knowledge, expertise, and are licensed by relevant organisations for instance the Securities and Exchange Commission of Thailand, The Valuers Association of Thailand, or Thai Valuer Association.
Considerations in Property Valuation
- Purpose of the Valuation: Different purposes may affect the methods and values.
- Type and Characteristics of the Property: Each type of property has unique characteristics that need to be considered in the valuation
- Market Conditions: Current real estate market conditions affect property values.
- Data Used in the Valuation: Accurate, up-to-date, and reliable resources should be used.
Our Valuation Expertise at Cushman & Wakefield Thailand
The Cushman & Wakefield group prioritizes ethical business practices to ensure compliance with all relevant laws and regulations, professionalism, and ethical conduct. We place importance on legal policies and oppose all forms of corruption, help building trust from stakeholders, and ensuring confidence in our clients as property valuers for professional quality service.
Property valuation is an important tool that helps you make investment and asset management decisions effectively and cost-effectively. It is crucial for the economic, social, and legal development of Thailand. Accurate, precise, and transparent property valuations will help build investor confidence, promote real estate market development, and create fairness for all parties involved.
ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างชาญฉลาด
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Property Valuation) คือ กระบวนการวิเคราะห์และประเมินราคาที่เหมาะสมของทรัพย์สินต่างๆ เช่น ที่ดิน อาคาร บ้าน คอนโดมิเนียม หรือทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้นในตลาดปัจจุบัน
ความสำคัญของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีความสำคัญอย่างยิ่งในหลากหลายด้าน ทั้งในแง่ของการลงทุน การเงิน การบัญชี และการบริหารจัดการทรัพย์สิน โดยมีประโยชน์หลักๆ ดังนี้
- การตัดสินใจลงทุน: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชาญฉลาด โดยทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้น และเปรียบเทียบกับราคาเสนอขาย เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
- การขอสินเชื่อ: ธนาคารและสถาบันการเงินใช้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อและวงเงินกู้ โดยใช้มูลค่าทรัพย์สินเป็นหลักประกัน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการปล่อยกู้
- การประกันภัย: บริษัทประกันภัยใช้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อกำหนดเบี้ยประกันภัยที่เหมาะสม และเพื่อการจ่ายค่าสินไหมทดแทนในกรณีที่ทรัพย์สินเสียหายหรือสูญหาย
- การเสียภาษี: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีมรดก และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
- การบริหารจัดการทรัพย์สิน: เจ้าของทรัพย์สินสามารถใช้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวางแผนการบริหารจัดการทรัพย์สิน การขาย การเช่า หรือการพัฒนา
- ข้อพิพาทเรื่องมูลค่าทรัพย์สิน: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยผู้เชี่ยวชาญสามารถช่วยแก้ไขข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินได้
- การดำเนินคดี: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจใช้เป็นหลักฐานในการพิจารณาคดีที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน เช่น คดีมรดก คดีแบ่งทรัพย์สิน เป็นต้น
วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
มีวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่หลากหลาย โดยแต่ละวิธีจะมีความเหมาะสมกับประเภทและลักษณะของทรัพย์สินที่แตกต่างกัน เพื่อให้ความเห็นของมูลค่าตลาด (Market Value) วิธีการที่นิยมใช้ ได้แก่
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach): เปรียบเทียบราคาทรัพย์สินที่ต้องการประเมินกับทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน เปรียบเทียบราคาที่มีการตกลงซื้อขายในช่วงที่ผ่านมา และ/หรือ ราคาเสนอขายในปัจจุบัน โดยใช้เทคนิคต่างๆ ตามความเหมาะสม เช่น ตารางปรับเปลี่ยนราคาขาย (Sale Adjustment-Grid Method) เทคนิคการให้คะแนนถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score (WQS)) เป็นต้น
วิธีต้นทุน (Cost Approach): คือ การคำนวณมูลค่าต้นทุนทดแทนใหม่ หรือต้นทุนก่อสร้างใหม่ของอาคารและสิ่งปลูกสร้างงที่คล้ายคลึงกัน พร้อมกับการพิจารณาหักค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ตามปัจจัยที่มีผลต่อการเสื่อมค่าของทรัพย์สิน รวมกับมูลค่าตลาดที่ดิน จะได้มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost)
ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินควรดำเนินการโดยผู้ประเมินที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญและได้รับใบอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานคณะกรรมการกำกับตลาดหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย เป็นต้น
ข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
- วัตถุประสงค์ของการประเมิน: วัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันอาจส่งผลต่อวิธีการและผลลัพธ์ของการประเมิน
- ประเภทและลักษณะของทรัพย์สิน: ทรัพย์สินแต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะที่ต้องพิจารณาในการประเมิน
- สภาพตลาด: สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน
- ข้อมูลที่ใช้ในการประเมิน: ควรใช้ข้อมูลที่ถูกต้อง ทันสมัย และน่าเชื่อถือ
ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลค์ ประเทศไทย
กลุ่มบริษัทคุชแมน แอนด์ เวคฟิลค์ ให้ความสำคัญกับหลักจรรยาบรรณในการดำเนินธุรกิจ เพื่อให้มั่นใจว่าจะปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมด มีความเป็นมืออาชีพ และมีหลักจรรยาบรรณ และให้ความสำคัญกับนโยบายด้านกฎหมายและต่อต้านการคอร์รัปชั่นทุกรูปแบบ ช่วยให้บริษัทได้รับความไว้วางใจจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย และสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าของเราในฐานะผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อการบริการที่มีคุณภาพตามที่เราสัญญาไว้
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพและคุ้มค่าที่สุด และมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม และกฎหมายของประเทศไทย การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง แม่นยำ และโปร่งใส จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความเป็นธรรมให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง