Le marché de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg se caractérise par son dynamisme et présente de nombreux enjeux pour les années à venir. Zoom sur ce secteur d’activité avec Mohamed Boukattan, Investment Analyst chez Cushman & Wakefield.
Quels éléments caractérisent le marché luxembourgeois ?
Le marché immobilier de bureau représente environ 4.200.000m2 sur l’ensemble du pays. La principale caractéristique de ce marché est la concentration autour de la capitale. Plus de 70% de l’offre de bureaux se concentre sur quatre quartiers : le Centre-ville, le Kirchberg, la Gare et la Cloche d’Or.
Par son attractivité économique et sa stabilité politique, le pays attire à la fois des investisseurs locaux et internationaux souhaitant investir dans le marché immobilier luxembourgeois. Or, on constate que ce marché possède un taux d’occupation des plus élevé en Europe (97%) et qu’il n’y a pas assez de produits pour répondre à la demande qui connait une croissance continue. En conséquence, nous voyons ces dernières années un marché de plus en plus liquide qui observe une importante compression du rendement (certaines transactions au T1 2020 étaient comprises entre 3,8% et 3,5%).
Ces paramètres, une offre concentrée, un taux de vacance faible et un manque de produits, impactent fortement la demande des investisseurs. Initialement, les investisseurs « Core » (institutions, assurances, fonds de pension, etc.) achetaient des immeubles déjà construits et loués pour de longues années, leur assurant ainsi des cash-flows réguliers et peu risqués.
On remarque aujourd’hui que le manque de produits pousse ces derniers à se positionner sur les projets de construction, parfois même sans qu’aucun locataire n’ai encore signé de bail, ce que nous ne voyions pas il y a quelques années encore. Ce phénomène s’explique par le manque de produits sur le marché mais surtout par des liquidités de plus en plus importantes, levées par les fonds d’investissement et les assurances qui doivent donc placer ces liquidités en sécurisant leurs investissements sur des projets spécifiques.
De plus, le marché immobilier leur procure un rendement supérieur à bien d’autres actifs (aux obligations notamment) tout en ayant un risque très limité. On comptabilise plus de 800.000m² de bureaux qui arriveront sur le marché immobilier d’ici 2024. Reste à voir comment la situation va évoluer dans les prochains mois.
Mohamed Boukattan, Investment Analyst, Cushman and Wakefield
Par son attractivité économique et sa stabilité politique, le pays attire à la fois des investisseurs locaux et internationaux souhaitant investir dans le marché immobilier luxembourgeois.
Quel est le profil de ces investisseurs ?
Nous distinguons quatre profils d’investisseurs. Il y a les investisseurs Core qui vont investir uniquement dans le centre-ville, dans des localisations ultra prime (d’excellentes localisations). Les investisseurs Core + choisissent eux de bonnes localisations avec des durées de baux un peu moins longues et prennent un risque un peu plus important.
Les acteurs Value-Add quant à eux, recherchent et investissent dans des immeubles où ils peuvent créer de la valeur. Ces immeubles ont un taux de vacance significatif et/ou des travaux à prévoir. Leur mission est de remettre l’immeuble en état, remplir les surfaces vacantes restantes voire prolonger les baux existants et le replacer sur le marché lorsque la valeur est créée. Enfin, les acteurs opportunistes investissent dans des immeubles pour lesquels de plus gros développements sont à effectuer et supportent ainsi le risque de construction (demande de permis, construction, etc.).
Au lieu d’avoir une stratégie d’investissement propre, ces acteurs ont un panel d’investissements élargi en raison du manque de produits. Certains investisseurs initialement Core vont par exemple investir dans du Core + et les investisseurs Core + vont se tourner vers le Value-Add, et ainsi de suite. Enfin, on peut constater que les investisseurs sur ce marché sont de plus en plus internationaux avec des fonds provenant du monde entier (Corée du Sud, Moyen orient, Etats-Unis, Russie, etc.). En 2019, les investissements domestiques représentaient seulement 26%.
Les investisseurs sur ce marché sont de plus en plus internationaux avec des fonds provenant du monde entier
Mohamed Boukattan, Investment Analyst, Cushman and Wakefield
Quels services proposez-vous aux investisseurs et propriétaires ?
Le département Capital Markets offre un accompagnement dans l’ensemble du processus de la transaction immobilière. Nous proposons nos services à des propriétaires, développeurs et investisseurs. Nous agissons tant à la vente qu’à l’achat de bien immobilier, que ce soit en share deal (cession/acquisition des titres d’une société) ou en asset deal (cession/acquisition d’actif immobilier). Nous apportons et proposons des opportunités d’investissement (buy-side), et nous gérons surtout l’ensemble du processus de vente (sell-side) avec la partie administrative, la relation avec les investisseurs, la commercialisation, les visites, l’analyse des offres et la coordination de toutes ces étapes jusqu’au terme de la transaction.
Le principal pour nous c’est avant tout l’écoute des clients, comprendre leurs besoins et y répondre de façon transparente et fiable. Bien plus que de simples intermédiaires, nous apportons nos connaissances et expertises par un accompagnement sur-mesure et un conseil en temps réel afin que nos clients puissent prendre de meilleures décisions.
Quels sont les avantages pour le client ?
Nous connaissons les petits propriétaires individuels qui détiennent leur terrain ou immeuble de longue date et nous avons accès aux institutionnels globaux qui sont aujourd’hui à la recherche d’investissements. L’avantage est que nous sommes interconnectés aussi bien au niveau local qu’international et ceci avec l’ensemble des intervenants sur ce marché immobilier (propriétaires, investisseurs, développeurs, occupants, communes, architectes, banquiers, avocats, etc.).