Le marché de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg se caractérise par son dynamisme et présente de nombreux enjeux pour les années à venir. Cushman & Wakefield, acteur local majeur à l’expérience internationale reconnue, vous donne rendez-vous tout au long de l’année 2020 pour décrypter l’actualité immobilière et découvrir les dessous du marché.
Quelles ont été les grandes tendances sur le marché de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg en 2019 ?
2019 a été la meilleure année jamais enregistrée au Grand-Duché en matière d’immobilier de bureau puisque 267.000 m2 ont trouvé preneur. Du jamais vu, sauf en 2015 où la prise en occupation de l’université avait gonflé les chiffres.
Les transactions emblématiques à retenir sont : Ferrero, qui s’est installé dans son nouveau siège de 29.500m2 près de l’aéroport, KPMG qui a pris possession de ses nouveaux locaux de 8.500 m2 au Kirchberg ou encore Allen & Overy qui a pris ses quartiers sur une surface de 7.000 m2 au sein du nouveau bâtiment Infinity au Kirchberg également.
On note aussi beaucoup de mouvement au sein de l’État qui a racheté l’ancien site de Ferrero ou encore les anciens locaux d’Amazon à Clausen. Un tel dynamisme est exceptionnel et on ne le retrouve dans aucun des pays voisins.
En 2019, le taux de vacance a été parmi les plus faibles d’Europe, se situant autour de 3,2%. Or, pour avoir un marché dynamique et permettre la rotation des occupants, le taux de vacance structurel doit s’élever à 4-5%.
Alors que la barre des 4.000.000 m2 de bureaux construits a été dépassée en 2019, on s’attend, en 2020, à près de 280.000 m2 de nouvelles constructions. Bon nombre de ces surfaces sont déjà pré-louées. Ainsi, le taux de vacance va rester inférieur à 4% dans les mois à venir. Le marché luxembourgeois est certes dynamique mais tendu. La demande toujours plus forte en immobilier de bureau rend l’offre rare. Le Luxembourg est victime de son succès !
Les loyers vont continuer à augmenter…
Alors qu’ils s’élevaient à 50 euros/m2/mois en début d’année, les loyers ont atteint les 51 euros/m2/mois fin 2019 et devraient atteindre les 53 euros en 2020. Il s’agit d’une croissance continue depuis 2010 et on s’attend à dépasser la barre des 55 euros/m2/mois d’ici 2023.
“Du côté des transactions d’investissement, plus de 1,5 milliards d’euros ont été échangés sur le marché en 2019, qui est la seconde meilleure année de la décennie. “
Cédric Van Meerbeeck, Head of Research & Marketing Benelux, Cushman & Wakefield
La transaction record a été la vente du bâtiment Helios pour environ 400millions d’euros suivie de la vente du D-Square, le nouveau siège de Deloitte pour 270 millions d’euros. Les tours RBC à Belval ont quant à elles été vendues pour la somme de 150 millions d’euros alors que l’État a acquis le siège de Ferrero pour 100 millions d’euros.
Ceci dans un contexte où les investisseurs étrangers sont de plus en plus présents sur le marché luxembourgeois, notamment les Allemands, les Coréens ou encore les Belges. Il faut dire que les fondamentaux de marché sont solides (croissance de l’emploi, croissance du PIB, prise en occupation dynamique…). Cette compétition accrue pour les produits d’investissement conduit également à une compression des taux de rendement qui sont à 4%, leur plus bas niveau jamais enregistré.
Quelles seront selon vous les grandes tendances de l’année 2020 ?
Le marché luxembourgeois va continuer son ascension. Le taux de chômage est toujours au plus bas et de nombreux employeurs poursuivent leur croissance. Par ailleurs, le coworking, qui a commencé à percer en 2018-2019, continue son essor avec par exemple l’ouverture par Regus d’une nouvelle localisation à Leudelange.
Les entreprises du secteur bancaire vont quant à elles continuer à optimiser leur portefeuille immobilier tout en réduisant le nombre de localisations. Le Brexit va également jouer un rôle important dans la dynamique du marché, 65 entreprises basées à Londres ont déjà annoncé leur volonté de rejoindre le Grand-Duché, grand vainqueur du Brexit devant l’Irlande. La chasse aux derniers mètres carrés disponibles est donc officiellement ouverte.