Is er een nieuw paradigma in de maak voor het kantoor en de werkruimte?

Overzicht:

1. Enkele cijfers
2. Op territoriaal niveau zouden de gebruikers hun vestigingsstrategie kunnen herzien
3. Voor gebouwen zijn criteria als duurzaamheid, connectiviteit en flexibiliteit voortaan onmisbaar
4. De werkruimte moet volledig opnieuw worden ingericht om aan de behoeften van de gebruikers te voldoen en talent te verwelkomen en te houden

Het is al enkele jaren dat de werknemer en zijn of haar welzijn centraal staan bij het inrichten van werkplekken. De COVID-19-pandemie, de opeenvolgende lockdowns en de verschillende maatregelen van de regering hebben geleid tot een volledige andere manier van werken, en hebben werkgevers en werknemers gedwongen om veel vaker een beroep te doen op telewerk. Veel bedrijven hebben zichzelf opnieuw moeten uitvinden en hebben hun functioneringssysteem moeten herzien. 

Uiteraard heeft elke activiteitensector zijn eigen specifieke kenmerken en uitdagingen, maar het blijkt wel mogelijk om enkele richtsnoeren in kaart te brengen voor het toekomstige tertiaire vastgoedlandschap in België, met name voor wat betreft de organisatie van het grondgebied en de ligging van de zogenaamde administratieve zones, het ontwerp en de bouw van gebouwen en werkplekken, vooral met het oog op de flexibiliteit, de aanpasbaarheid en het welzijn. 

Cushman & Wakefield Design + Build besliste om deze verschillende elementen van naderbij te bekijken en op zoek te gaan naar trends voor de toekomst van kantoren in België en in Brussel. 

1. Enkele cijfers

Volgens de “Experience per Square Foot^TM @home” studie die werd gerealiseerd door Cushman & Wakefield, en waarbij 125.000 werknemers in 99 landen werden ondervraagd, blijkt dat het collectief en gedwongen telewerk niet heeft geleid tot een productiviteitsverlies voor de bedrijven. De meerderheid van de ondervraagde personen (90 %) vindt dat hun werkgever vertrouwen heeft in het werk dat zij doen. 75 % van hen is zelfs van mening dat hun concentratie niet wordt beïnvloed door het feit dat ze telewerken. Eén duidelijke conclusie overheerst: bijna 80 % van de ondervraagde personen vindt dat het telewerkbeleid moet worden uitgebreid. In extremis zou die reflectie en die bereidheid bij de werknemers een pleidooi kunnen genereren voor een massale vermindering van het aantal werkplekken. Sommigen opperden zelfs een vermindering van de voorraad en de bezettingsgraad met meer dan 50 % in de komende jaren. 

Bepaalde factoren pleiten echter voor een (massale) terugkeer naar kantoor: interactie met de collega's, verlies van identiteit en gehechtheid aan de bedrijfscultuur, gebrek aan innovatie en aan leren zijn allemaal elementen die de werkruimte van morgen zullen definiëren of herdefiniëren.

Uit verschillende studies van Cushman & Wakefield blijkt dat er een nieuw evenwicht moet ontstaan, een nieuw ecosysteem waarbij mensen thuis, op kantoor en op een aantal andere plaatsen (evenementenruimten, cafés, coworkingcentra, ...) kunnen werken. Een goed begrip van deze verwachtingen en noden wordt alsmaar belangrijker om talent aan te trekken, en vooral te behouden. 

Dit nieuwe evenwicht zal gevolgen hebben op verschillende niveaus: op territoriaal niveau, op het niveau van de gebouwen en ten slotte op het niveau van de kantoorruimten. 

2. Op territoriaal niveau zouden de gebruikers hun vestigingsstrategie kunnen herzien

De plotse toename van telewerk ingevolge de verschillende lockdowns, heeft de weg geopend voor nieuwe strategieën voor het vestigen en innemen van werkruimtes. De mogelijkheden om thuis of op kantoor te werken, de opkomst van coworkingcentra, de opkomst van zogenaamde ‘derde plaatsen’, plaatsen waar men naast op kantoor of thuis, kan werken in bijvoorbeeld een café, in combinatie met de groeiende behoefte aan flexibiliteit van de werknemers, moeten op termijn leiden tot een grondige verandering van het kantoorlandschap in België en Brussel. 

Deze flexibiliteit zou in eerste instantie op Belgisch niveau kunnen leiden tot een nieuwe verdeling van kantorenclusters. Hoewel Brussel met meer dan 13 miljoen m2 bebouwde ruimte op zijn grondgebied de belangrijkste economische plek van het land is en zal blijven, en bedrijven er hun hoofdzetel zullen houden, zou het kunnen dat sommige bedrijven beslissen om bijkomende centra te openen om dichter bij hun ‘arbeidskrachten’ te zijn. Meer aanwezigheid in het hele gebied kan meer nieuwe talenten opleveren. Omdat de ‘werkkrachten’ de nabijheid van wonen-werken wellicht minder belangrijk vinden, zullen bedrijven zich wellicht eerder vestigen in steden met universiteiten (om dichter bij mogelijke talenten te zijn) en/of in steden met een betere levenskwaliteit of een meer toegankelijke huisvesting bijvoorbeeld. Zo zou er in de komende jaren een grotere spreiding van de kantoren over het grondgebied kunnen ontstaan en een tendens naar een meer gedecentraliseerd of zelfs herverdeeld netwerk voor het grondgebied. 

Op het niveau van de grote kantorencentra in ons land, zou de trend omgekeerd kunnen zijn. Omdat werknemers minder vaak naar kantoor zouden kunnen komen, zouden we moeten streven naar een hercentralisatie van kantoren rond verkeersknooppunten om ze voor meer mensen toegankelijk te maken. Deze behoefte aan toegankelijkheid wordt nog versterkt door de doelstellingen inzake duurzaamheid die zouden moeten bijdragen tot een (her)concentratie rond de belangrijkste stations en/of openbare vervoerscentra, en er aldus zouden kunnen toe leiden dat sommige bedrijven terugkeren naar het stadscentrum, verscheidene jaren nadat zij dat centrum hebben verlaten. 

Die beweging zou ook moeten worden versterkt door het feit dat de werknemers, die minder vaak naar kantoor komen, alle inherente functies in de onmiddellijke nabijheid van het kantoor willen hebben, zoals de aanwezigheid van winkels en voorzieningen, restaurants en cafés, ... Op deze manier zouden die zogenaamde ‘stedelijke’ vestigingen kunnen worden versterkt door dit nieuwe model. Er moet echter op gewezen worden dat de overheid een doorslaggevende rol zal moeten spelen bij deze verdeling van de functies op het niveau van de stad, en er aldus voor moet zorgen dat deze voldoet aan de doelstellingen van duurzame ontwikkeling, een betere mobiliteit voor iedereen bevordert, de mix van functies versterkt en aldus de aantrekkelijkheid van de stad boost met een goede ruimtelijke ordening. Deze nieuwe stedelijke dynamiek zal pas op lange termijn zichtbaar worden, maar er moet nu al op gezamenlijke wijze over worden nagedacht. 

3. Voor gebouwen zijn criteria als duurzaamheid, connectiviteit en flexibiliteit voortaan onmisbaar

Op het niveau van de gebouwen is het duidelijk geworden dat de criteria van duurzaamheid en milieu-efficiëntie, maar ook van flexibiliteit en aanpassing aan de tijd en de gebruiksmogelijkheden, de belangrijkste elementen zijn om de klimaatuitdagingen aan te gaan.

Aangezien gebouwen een aanzienlijke impact hebben op de wereldwijde koolstofuitstoot, maar ook op de water- en andere energiekosten, zouden milieuvriendelijkere bouw- en gebruiksmogelijkheden moeten helpen om de doelstellingen van de Europese Unie inzake koolstofneutraliteit tegen 2050 te halen. Er bestaan al tal van normen om deze verschillende doelstellingen te halen (LEED, BREEAM, CO2-neutraal ...) die allemaal moeten leiden tot duurzamere gebouwen. Het is ook duidelijk dat het werken met een certificering ook positief is voor de eigenaars en investeerders omdat gecertificeerde gebouwen hogere huren, minder leegstand, een snellere verhandeling en hogere verkoopprijzen opleveren dan andere gebouwen. 

De beste prestatieniveaus zullen echter een minimum zijn om de doelstellingen te halen die door de autoriteiten werden vastgelegd. En verder blijken circulariteit en urban mining* tijdens het bouwproces voortaan doorslaggevend te zijn voor het toekomstige succes van een gebouw. 

Naast deze milieucriteria zijn er nog andere nieuwe certificeringen van allerlei aard, die gericht zijn op het welzijn van de gebruikers (WELL-certificering, Air Score), de connectiviteit van gebouwen (Wiredscore, Access+i), het respect voor de biodiversiteit in de stad (Biodivercity), ... Deze verschillende certificeringen zijn allemaal verkoopargumenten, zowel voor toekomstige eigenaars als voor toekomstige gebruikers. 

De flexibiliteit en het kunnen aanpassen van gebouwen aan de tijd en aan verschillende gebruiksmogelijkheden zal ook een centraal element worden bij het ontwerpen van gebouwen. Het zijn twee factoren die het mogelijk maken hun levenscyclus zoveel mogelijk te verlengen en zo de milieueffecten te beperken (we weten dat 75 % van de koolstofemissies van een gebouw tijdens de bouw en de sloop ervan plaatsvindt). Zo zou de voorkeur moeten worden gegeven aan ontwerpen die een verandering van bestemming mogelijk maken (bijvoorbeeld van kantoor naar woonhuis of hotel), of zelfs worden opgelegd wanneer een bouwvergunning wordt uitgereikt. Om aan deze groeiende behoefte aan flexibiliteit tegemoet te komen, zijn nieuwe administratieve procedures, zoals het uitreiken van bouwvergunningen zonder bestemming zinvol en verdienen deze door de bevoegde autoriteiten grondig te worden bestudeerd. 

Aangezien de eisen die aan de werkplek worden gesteld drastisch zullen veranderen, moeten niet alleen de buitenkant en de structuur van het gebouw kunnen worden aangepast, maar zullen ook de binnenruimtes toonaangevend moeten zijn qua aanpasbaarheid en modulariteit, dit wil zeggen, ze moeten kunnen worden aangepast voor het creëren van samenwerkingszones, vergaderzalen, amfitheaters, formele en informele ontmoetingsplaatsen, ontspannings- en opleidingsruimtes, en traditionele werkplekken. 

De gebouwen van de toekomst moeten ook toegang hebben tot groene buitenruimten, ze moeten een maximum aan natuurlijk licht bieden, een goede verluchting, de binnentemperatuur moet kunnen worden geregeld, ... Nieuwe technologieën zijn een bepalend element om de meeste van deze verschillende aspecten te kunnen regelen. 

*Urban mining is het proces van het terugwinnen en het hergebruiken van de materialen van een stad. Deze materialen kunnen afkomstig zijn van gebouwen, infrastructuren of producten die verouderd zijn.

4. De werkruimte moet volledig opnieuw worden ingericht om aan de behoeften van de gebruikers te voldoen en talent te verwelkomen en te houden

Het spreekt voor zich dat de werkruimte van de toekomst er helemaal anders moet uitzien. Duurzaamheid wordt ook essentieel bij de inrichting. We moeten ons richten op de circulaire economie en op het gebruik van meer verantwoorde en meer kwalitatieve materialen. Ook het integreren van planten en andere natuurlijke elementen op de werkplek mag niet worden vergeten. Men dient de voorkeur te geven aan flexibele kantoren met royale plafondhoogtes, ruime zones, en er moet bijvoorbeeld worden gedacht aan een nieuwe manier om werknemers door de ruimtes te leiden. 

Vandaag is het niet langer een kwestie van denken op korte termijn, het ontwerp van de kantoren moet handig zijn zodat ze gemakkelijk kunnen worden aangepast aan de toekomstige noden van de gebruikers en aan de evolutie van de onderneming. 
Vandaag de dag is er geen duidelijk onderscheid meer tussen een werkplek en een huis. De kantoorruimte moet nu worden gezien als onderdeel van een ecosysteem en vereist een holistische aanpak. Dit maakt het creëren van werkruimtes en de sociale interacties daarbinnen complexer, en de aspecten inzake techniek, circulatie en esthetiek moeten zowel gunstig zijn voor de gebruiker, zijn productiviteit en zijn welzijn. 

Ten slotte is het ook duidelijk dat de relatie tussen de infrastructuur (het kantoor, de werkruimte) en het gebruik ervan een nieuwe dimensie krijgt. Het is voortaan moeilijk om een succesvolle ruimte te ontwerpen zonder de bijdrage van mensen met ervaring in die ruimte. De ervaring van de werknemer en het begrijpen van de werknemers zijn essentiële elementen voor de kantoorruimte van de toekomst. Dit heeft ook geleid tot het ontstaan van nieuwe functies binnen de bedrijven, zoals ‘Happiness managers’, die verantwoordelijk zijn voor het welzijn en het sociale leven van alle werknemers. 

Het is dus duidelijk dat het kantoor een belangrijk element zal blijven van het stedelijk landschap van de stad van de toekomst. Maar het zal er anders uitzien: het zal multifunctioneel moeten zijn, flexibel, aanpasbaar, gericht op de gebruiker, het zal een reeks aanvullende diensten moeten bieden om het verschil te maken en zo de gebruikers terug naar kantoor te lokken.