Como é realizado esse cálculo?
Quando um imóvel é negociado, seja ele comercial ou residencial, a primeira informação que o cliente deseja saber é a sua área. Há várias métricas no Brasil e no mundo para a realização desse cálculo. A mais utilizada no Brasil era a área privativa.
Hoje a maioria dos proprietários faz uso da chamada área Boma, criada por uma entidade do setor nos Estados Unidos para unificar essas medições.
Além dessas, há também:
- Área total
- Área comum
- Área útil
- Área de “carpete” (termo já recorrente no segmento de lajes corporativas).
Veremos a seguir mais detalhadamente como funciona cada uma dessas métricas.
O importante, como chama a atenção o diretor Occupier Division da Cushman & Wakefield, Daniel Battistella, é estar atento a alguns pontos no que se refere às métricas para calcular a área de um imóvel.
‘‘Precisamos saber distinguir as métricas para calcular o espaço exato que o inquilino ou o comprador irá dispor para efetivamente estruturar seu escritório e também para conseguirmos calcular a “eficiência” da laje e se ela é adequada ao perfil do novo ocupante. Outro fator é que entendendo essas variações, conseguimos mensurar com exatidão qual o valor do metro quadrado que está sendo pedido para o imóvel em negociação”.
Diferenças entre cada métrica
Vamos explicar de forma simplificada, as diferenças entre as métricas e o que cada uma contempla, com foco no mercado corporativo brasileiro.
Área Boma
É a sigla para Building Owners and Managers Association External Link. Hoje é a mais utilizada nas negociações no mercado corporativo, principalmente por empresas estrangeiras que se sentem mais seguras em adotar os padrões americanos.
Resumidamente, o padrão “Boma aplicado no Brasil é a soma de toda a área privativa e comum do imóvel rateado proporcionalmente aos ocupantes.
Área comum
Para esse cálculo, são considerados todos os outros espaços que estão fora da área privativa, que podem ou não ser de livre acesso aos condôminos. Por exemplo: halls, áreas de acesso, de suporte e áreas técnicas, entre outras. Esse cálculo é feito através de rateio.
No caso de empreendimentos corporativos nos quais as vagas de garagens não são demarcadas, elas não entram neste cálculo.
Área privativa
São as áreas consideradas de uso exclusivo do proprietário ou do ocupante. O que chamamos de “porta para dentro”. Sacadas e áreas técnicas para ar-condicionado, por exemplo, somente entram na composição desse cálculo quando estão dentro da área privada.
Os depósitos privativos também são incluídos, assim como as áreas de paredes e de pilares. Já as áreas de garagem, por serem indeterminadas nos edifícios corporativos, não entram nessa métrica.
Área útil
Na maioria dos casos, será igual ou menor do que a área privativa porque exclui do cálculo alguns itens como sacadas, projeção das áreas de paredes e pilares. É também conhecida como “área de vassoura”. Neste caso, é importante ficar atento quando for negociar um imóvel, pois a área útil dá uma noção mais exata do espaço interno do que a área privativa.
Área de “carpete”
Tem como base a área útil do imóvel, mas subtrai a chamada “área molhada” (que contempla banheiros, copa, cozinha) e depósito, se houver. É muito utilizada em negociações de lajes porque consegue calcular a eficiência do escritório para a acomodação dos mobiliários e dos funcionários.
Atenção aos detalhes!
Como descrevemos, há muitos detalhes que devem ser avaliados e analisados para compor a métrica da área de um imóvel. Além disso, é necessário que se conheça em detalhes o projeto da edificação, pois características arquitetônicas e de construção influenciam nesse resultado.
“Daí a importância de o futuro inquilino ou comprador contar sempre com a consultoria de empresas especializadas, que disponibilizam profissionais com expertise para esclarecer, tirar dúvidas e efetivamente auxiliar o cliente a concretizar o negócio mais alinhado às suas necessidades e com o melhor custo benefício”, comenta Daniel Battistella.
