Conheça mais sobre o conceito de propriedades multifamily e como anda o cenário para investidores no Brasil.
O que é uma propriedade multifamily?
Multifamily são propriedades com várias unidades residenciais (apartamentos ou casas) pertencentes a um único proprietário, no caso uma empresa. Diferente do habitual, onde cada unidade residencial é adquirida por diferentes proprietários e alugada aos moradores, uma propriedade multifamily pertence a um único dono, o que faz dela um imóvel comercial.
A operação de uma propriedade multifamily costuma ser muito mais organizada e profissional, contando com infraestrutura completa e disponibilidade de serviços, que geralmente inclui mobília, utensílios, itens de cama mesa e banho, limpeza, lavanderia, pacote de entretenimento com internet, streamers e outros.
Mudança no perfil de moradia
Os últimos tempos mudaram a forma como as pessoas enxergam o próprio lar, fazendo com que muitas procurassem residências mais adequadas às suas necessidades. O Projeto Moradia no Mundo Pós Pandemia apontou três tendências de moradias que foram impulsionadas pela Covid-19 com previsão para 5 ou 10 anos, e as propriedades multifamily fazem parte delas. Dessa tendência nascem empreendimentos voltados a moradores especificos, como pequenas famílias, jovens casais, solteiros e outros.
O mercado multifamily no Brasil
Como a maior classe de ativos em termos de investimento em imóveis comerciais nos EUA e em outros mercados desenvolvidos, sendo também mais resiliente durante crises econômicas, o multifamily está ganhando força no setor imobiliário brasileiro.
Inicialmente, através de algumas startups com foco em serviços, agora properties companies e fundos de investimento imobiliário (FIIs) estão aumentando seus investimentos em multifamily no Brasil. Ao final de 2021, os FIIs tinham cerca de R$ 650 milhões sob gestão, e as properties companies estão desenvolvendo mais de 10 mil unidades de unidades.
Cerca de 20% das famílias brasileiras moram em apartamentos alugados, representando mais de 13 milhões de domicílios, dos quais 1 milhão apenas em São Paulo. Há, portanto, uma enorme oportunidade de mercado para institucionalizar o setor que tradicionalmente tem sido de família para família.
Vantagens de investir em propriedades multifamily
• Mais resiliente durante crises econômicas
• Perfil de investimento em crescimento no setor imobiliário brasileiro
• Se beneficia da realocação de setores mais cíclicos
Desafios
Atualmente, um dos principais obstáculos para acelerar o desenvolvimento do setor são os recentes aumentos das taxas de juros do Banco Central, que depois de terem diminuído progressivamente nos últimos 3-4 anos agora estão de volta a 13,75% para desacelerar a inflação. Guilherme Regal, Head de Capital Markets da Cushman & Wakefield, explica que o financiamento desse setor ainda precisa se desenvolver, pois o ambiente legal do crédito imobiliário ainda é mais focado em empréstimos às pessoas físicas, e a dívida corporativa para desenvolvimento é mais cara, o que significa que o mercado está construído principalmente em capital versus dívida.
‘‘À medida que as taxas de juros caem e as captações adicionais por meio de FIIs e outros players aumentarem nos próximos anos, não há dúvida de que o multifamily terá alguns anos brilhantes pela frente no mercado imobiliário brasileiro, especialmente porque se beneficia da realocação de setores mais cíclicos’’, conta.
Outro desafio, que afeta principalmente produtos para classes de menor poder aquisitivo, é que as cidades criaram uma legislação urbanística de incentivo a produção de unidades de interesse social financiadas pelo programa Casa Verde e Amarela, focadas na compra pela população, e precisaria ser adequada para permitir a produção de unidades com foco à locação também.