Entendendo o built to suit – BTS
O built to suit nasceu da necessidade de legislar um tipo de contrato que até então não existia. São os chamados contratos atípicos, como acontece também no caso do Sale & Leaseback. No modelo de contratação built to suit, o locatário encomenda a construção ou reforma de um imóvel que atenda às suas necessidades específicas, para posteriormente alugá-lo. Do outro lado, o locador, que pode ser proprietário ou investidor, se responsabiliza pela execução do projeto e ambos firmam um contrato de longa duração, que geralmente se configura por períodos longos de 15 anos – com o objetivo de blindar o tempo de contrato.
Guilherme Regal, Head de Capital Markets da Cushman & Wakefield, resume como funciona essa relação: “no built to suit existe um investimento de propósito. O inquilino deseja estar em um lugar que não existe e encontra alguém que fará todo o investimento para que isso possa acontecer. Como garantia do investimento realizado, o proprietário tem a segurança de que o imóvel permanecerá ocupado por muitos anos” explica.
Geralmente os investidores são construtores ou incorporadoras que reúnem uma carteira de contrato built to suit. Uma vez assinado, o contrato se torna vendável no mercado de capitais e pode ser monetizado.
Vantagens do built to suit
Para o ocupante:
• Não é necessário imobilizar o capital na construção de um ativo, conseguindo dessa forma reduzir custos e iniciar ou expandir suas operações sem grandes investimentos
• Usufruir de um imóvel com as medidas exatas das suas necessidades, evitando gastos adicionais com reformas ou adaptações
Para o proprietário:
• Garantia de imóvel ocupado por um longo período de tempo
• Retorno do valor investido ao longo do contrato
• Contratos de built to suit tendem, em geral, a alcançar patamares de rentabilidade mensal na ordem de 0,7% a 1,0%
Outro ponto importante sobre o built to suit é que não existe a possibilidade de revisar o índice do contrato de aluguel ao longo do contrato. Ou seja, os valores são os mesmos do início ao fim, dando mais segurança para o inquilino e o locador.
Enquanto nos Estados Unidos, Europa e Ásia o built to suit já é um velho conhecido, sendo utilizado por empresas como o Walgreens, Starbucks e Amazon, no Brasil, os contratos built to suit passaram a ser regularizados a partir de 2012, através da Lei 12.744/12. Com a regulamentação, algumas regras que favorecem a autonomia das partes foram estabelecidas, flexibilizando as negociações em relação aos acordos tradicionais de locação e fazendo com que a procura por imóveis sob medida aumentasse consideravelmente.
Built to suit no varejo
Nos últimos anos, o built to suit tem atraído a atenção sobretudo de empresas de médio e grande porte do setor de varejo, já que a possibilidade de alugar fábricas e galpões sob demanda tem ajudado as empresas a expandirem geograficamente com custos reduzidos.
Além disso, a terceirização dos riscos de projeto e obra, os benefícios fiscais (já que a locação é despesa dedutível da base do imposto de renda) e a maior velocidade nas operações, tem sido fatores decisivos para que as empresas optem por esse tipo de locação.
Outro fator que tem impulsionado o interesse dos varejistas pelos contratos built to suit é o boom vivido pelo comércio eletrônico nos últimos anos, atribuído especialmente aos novos hábitos de consumo adquiridos com a pandemia. Nesse cenário, o built to suit se mostra uma alternativa cada vez mais viável para as empresas expandirem seus negócios de maneira inteligente.
Outro segmento de varejo que tem expandido via contratos de BTS são as big box de varejo alimentar, com o crescimento do segmento conhecido como atacarejo. Clique aqui e saiba mais sobre as lojas no formato big box.
O papel da consultoria imobiliária
Para os investidores, é possível aderir ao built to suit de duas maneiras: por meio de contratos diretos ou através da consultoria imobiliária. O papel da Cushman & Wakefield é auxiliar os investidores a escolherem os melhores negócios em built to suit para investir, com base em critérios e análises sólidas de mercado, realizados por experts no assunto.
Já para os ocupantes, a empresa atua na outra ponta, ajudando empresas que querem aderir a esse tipo de contratação a encontrarem as melhores oportunidades de negócios.
Em ambos os casos, a consultoria atua fazendo a ponte entre as partes interessadas e garantindo que os acordos sejam vantajosos para ambas.
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