O dinamismo do setor
Um assunto bastante pertinente abriu o bate-papo: o dinamismo do setor. Com 26 anos de atuação no varejo, especialmente no setor de shopping centers, Manuel destaca o dinamismo do mercado, essencial para que o setor consiga atravessar períodos tão desafiadores, como o isolamento social imposto pela pandemia de COVID-19: ‘‘quando comecei, como tudo na vida, não tinha ideia do quão dinâmico e diversificado é o setor de shopping centers. Quando se mergulha nele não se quer mais sair. É muito satisfatório trabalhar com pessoas, hábitos de consumo. Os shopping são seres vivos, é como um chassi e um motor, dependendo da localização, do público-alvo, da oferta e concorrência, você deve adaptar o motor para viablizar o projeto. É muito gratificante ver todo o ciclo de vida do empreendimento’’, conta.
Para Manuel, o que apaixona é o fato de o shopping ser o único tipo de empreendimento no mercado imobiliário onde para que se tenha o retorno do investimento, além de ocupar o espaço, é necessário gerar negócios aos ocupantes.
O segredo de um shopping bem sucedido
O que caracteriza um shopping bom ou um shopping ruim? Manuel explica que um shopping bom é o que performa bem. Para performar bem há duas equações que precisam ser levadas em conta: volume de Investimento x risco. Esses dois pontos devem encontrar um equilibrio entre dimensionamento e posicionamento.
Shoppings com uma área maior possuem área de influência para atração maior em relação aos menores, pois têm maior oferta, mas é preciso entender qual a dimensão correta em um determinado contexo para não continuar investindo de maneira errada e gerar muitas áreas vagas, transmitindo a imagem de insucesso.
O Brasil teve um boom de shopping centers entre 2013 a 2016, a média de vacância em shoppings inaugurados na época era de 40%, enquanto a média histórica era de 3,5%. Apenas construir mais área não garante que o shopping performará melhor, mas no varejo a massa crítica é diretamente proporcional a sua área de atração. Por isso calibrar a maior dimensão possível dentro da viabilidade do projeto, permitindo que tenha oferta suficiente para enfrentar os concorrentes da região, e atenuar ao máximo o risco desse investimento, não construindo mais do que o necessário, é uma equação muito importante.
Características de um shopping bem sucedido:
• Bem dimensionado
• Bem posicionado para ir ao encontro do seu público
• Bem comercializado, com um tenant mix alinhado ao seu posicionamento, e varejistas que agreguem no conjunto
• Bem gerido, preferencialmente de maneira unificada
Ainda há espaço, é preciso qualificar os lançamentos
Os número de novos estoques de shoppings a serem entregues entre 2023 e 2024 excedem os 540 mil m² , e muitos se perguntam, ainda há espaço? Ainda há espaço, mas especialmente em mercados maduros, onde há muita oferta, é preciso qualificar os empreendimentos para encontrar nichos e atender públicos com necessidades diferentes. Além disso, em um país de dimensões continentais, ainda há muito a se explorar.
A qualificação é importante mesmo para os shoppings que performam muito bem, para que não se acomodem e estejam sempre à frente, invistam em atratividade, e se atentem às tendências, principalmente dos mercados mais maduros.
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