Com o problema da escassez de novos terrenos, principalmente nos grandes centros urbanos, você pode se perguntar: por que não transformar edifícios de escritórios em unidades residenciais, como operações multifamily, por exemplo?.
Se isso é possível, por que não é tão comum transformar edifícios corporativos em residenciais?
A transformação de um edifício corporativo em residencial pode ser um processo complexo e oneroso e inclui muitas considerações, desde a infraestrutura de construção até o zoneamento, a demanda do mercado local e outras questões.
Não é um processo rápido – a construção pode levar em média de 8 a 16 meses –, no entanto, as avaliações iniciais podem ser realizadas rapidamente com o auxílio da nossa consultoria.
A equipe de Project & Development Services (PDS) da Cushman & Wakefield tem um processo simplificado para proprietários e investidores avaliarem e decidirem rapidamente se vale a pena levar adiante a ideia de um projeto de conversão. Dedicamos recursos significativos avaliando oportunidades de conversão e podemos estimar custos, tempo, riscos e prováveis retornos.
Características importantes sobre a conversão de edifícios corporativos em residenciais:
• Presença de luz natural abundante, janelas operáveis e profundidade de núcleo rasa para janelas exteriores são importantes
• As conversões normalmente levam menos tempo e custos do que novas construções
• Geralmente é necessário menos vagas de estacionamento; As áreas podem ser convertidas em áreas comuns
• As comodidades são fundamentais para se destacar em relação a outros projetos residenciais
• Alguns municípios oferecem incentivos fiscais como parte da economia de conversão
Etapas do estudo de conversão
1. Exploração de Conversão
As equipes de pesquisa da Cushman & Wakefield podem analisar os mercados locais para ver onde há uma demanda não atendida por edifícios residenciais e de escritórios com alta vacância e, em seguida, desenvolver um plano para converter edifícios corporativos em residenciais para proprietários ou potenciais novos proprietários.
Identificar um edifício para converter pode acontecer de algumas maneiras: os proprietários de edifícios existentes podem identificar edifícios que são difíceis de alugar, credores e bancos podem assumir o controle de um ativo em dificuldades ou estressado e desejar explorar novos usos.
2. Análise de Mercado
Com base em nossa inteligência de mercado e pesquisa de mercado de capitais, determinamos quais locais, mercados e submercados têm alta demanda por habitação multifamily. Exploramos os tipos de espaço que estão em demanda para examinar ainda mais os imóveis identificados e garantir que haja demanda suficiente para alugá-los.
3. Estratégia de Validação/Conversão
Depois de identificarmos as potenciais propriedades para conversão, determinamos a oportunidade usando uma ferramenta de scorecard de baixo custo que analisa as características do local, incluindo caminhabilidade, vizinhança, segurança e incentivos governamentais. Também avaliamos as características físicas do edifício e a viabilidade técnica da conversão.
Depois de analisar esses componentes em um alto nível, podemos aconselhar se uma conversão seria um bom investimento em um curto período de tempo, com pouco custo.
4. Due Diligence
Na fase de due diligence, é hora de envolver arquiteto, urbanista e engenheiros. Começamos a desenvolver planos conceituais para o edifício:
• Quantas unidades o edifício vai render?
• Qual é o mix de unidades de um, dois e três quartos?
• Como o ativo será posicionado no mercado?
• Quais características físicas exigirão investimento? (por exemplo, substituição de janelas, melhorias hidráulicas e elétricas, etc.)
• Existe estacionamento residencial adequado?
• As alturas do teto funcionam?
• Os sistemas mecânicos, elétricos e hidráulicos funcionam para uma conversão residencial?
• Existem elevadores suficientes e eles estão bem localizados?
Essa última etapa costuma levar alguns meses e, geralmente, requer um investimento inicial para montar a equipe de conversão. Se envolvidos desde o início, podemos fornecer aos proprietários confiança para saber se devem prosseguir com a ideia de conversão ou não.
A Cushman & Wakefield é parceira de proprietários e investidores de CRE para identificar e executar os melhores usos para seus ativos. Se os ativos corporativos ou comerciais puderem ser convertidos em moradias, poderemos ajudar a resolver a escassez de moradias, reduzir espaços vagos e desnecessários e ajudar a melhorar nossas cidades e comunidades locais.
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