Com uma absorção líquida mais uma vez ultrapassando a 1 milhão e meio de m² e uma taxa de vacância de apenas 9,33%, o setor alcançou resultados históricos, impulsionados por fatores como o crescimento do e-commerce, a expansão de operações logísticas e a alta demanda em regiões estratégicas.
Principais fatores que impactaram o mercado em 2024
Expansão do e-commerce: o comércio eletrônico continua sendo o maior impulsionador da ocupação de galpões, especialmente nas regiões próximas aos grandes centros urbanos e em áreas voltadas ao last mile (última milha).
Baixa taxa de vacância: com a taxa de vacância abaixo de 12%, o mercado manteve-se otimista e atrativo para investidores, mostrando um equilíbrio saudável entre oferta e demanda.
Alta nos preços de aluguel: a taxa de vacância abaixo de 12% também é um dos principais fatores que impulsionaram um aumento significativo nos valores pedidos de locação, especialmente para galpões de classe A+, bem como o aumento dos custos de construção (INCC), do preço dos terrenos e das taxas de juros.
Comportamento dos preços de locação
Os preços médios de locação de galpões logísticos continuaram em alta. Desde 2020, quando a média era de R$ 19,04/m², houve um salto para R$ 24,95/m² em 2024. Em regiões mais próximas à capital paulista e ao Rio de Janeiro, os valores pedidos já atingem R$ 38/m² a R$ 40/m² para ativos de alto padrão (classe A+).
Esse comportamento é reflexo tanto da baixa oferta quanto da alta do custo de construção, especialmente em áreas com maior demanda, como Cajamar (SP), que registrou uma taxa de vacância de apenas 8,53% em 2024, e Guarulhos, que registrou uma taxa vacância mínima de 7,46% (4 tri/2024).
Regiões em destaque
São Paulo continua liderando o mercado de galpões logísticos, com destaque para regiões como Guarulhos, Cajamar, Jundiaí, Campinas e Embu, que estiveram entre as cinco áreas com maior volume de novas locações em 2024.
Minas Gerais, especialmente as regiões de Contagem e Betim (absorção bruta de 165.109 m²), se destacou como o segundo estado mais relevante do setor, atraindo investidores graças aos incentivos fiscais estaduais e municipais. O estado está prestes a superar o Rio de Janeiro em estoque de condomínios logísticos nos próximos trimestres. Além disso, temos a absoção bruta de Extrema de 63.353 m², essa região tem como fortaleza sua proximidade de São Paulo e seus incentivos fiscais.
Outros estados que mostraram crescimento incluem Ceará, Bahia, Espirito Santo, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, com destaque para as regiões de Itajaí e Navegantes, em Santa Catarina, que vêm se consolidando como polos logísticos emergentes.
Setores que impulsionaram a demanda
Entre os principais seguimentos dos ocupantes que transacionaram areas de galpões logísticos em 2024 estão:
- E-commerce e varejo/atacado: líderes absolutos na ocupação, focados em áreas próximas aos centros urbanos para otimizar a distribuição
- Operadores logísticos: responsáveis por uma grande parte da absorção líquida, principalmente em locais estratégicos
- Químicos e farmacêuticos: em terceiro lugar, com forte crescimento devido à expansão da cadeia de suprimentos desses setores
Expectativas para 2025
O cenário para 2025 é de otimismo. Com a entrega de novos empreendimentos e a manutenção de um mercado aquecido, espera-se um alto volume de novas locações.
Produtos voltados ao last mile devem ganhar ainda mais destaque, com valores pedidos podendo ultrapassar R$ 45/m² em regiões de maior demanda capital São Paulo. Vale ressaltar que selfstorage não é considerado nas nossas análises.
Além disso, a taxa de vacância deverá se manter estável, abaixo dos 12%, reforçando a atratividade do mercado para locadores.
Regiões com maior potencial de expansão
São Paulo continuará sendo o principal mercado de galpões no Brasil, mas outras regiões apresentam grande potencial de crescimento, como:
Santa Catarina, Minas Gerais, Espirito Santo, Rio de Janeiro, Fortaleza, Recife e Salvador. Outros mercados menores serão testados, principalmente para atender a entrega de velocidade do e-commerce e outras para atender as indústrias locais.
Conclusão
O mercado de galpões logísticos de alto padrão no Brasil encerrou 2024 com resultados excepcionais e perspectivas positivas para 2025. Com a expansão do e-commerce, o fortalecimento de operações logísticas e o avanço em regiões estratégicas, o setor continuará a desempenhar um papel crucial no desenvolvimento da economia brasileira.
Se você deseja saber mais sobre oportunidades no setor ou precisa de suporte para investir ou alugar galpões logísticos, consulte nossos relatórios completos aqui.
