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Novo Plano Diretor: o que muda no desenvolvimento urbano da cidade de São Paulo

Marcel Camargo • 9/21/2023

O Plano Diretor Estratégico (PDE) é uma lei municipal que orienta o crescimento e o desenvolvimento urbano da cidade de São Paulo. Prevista desde 2014, sua revisão teve de ser adiada por dois anos devido à pandemia. No entanto, recentemente a Câmara Municipal de São Paulo aprovou o texto substitutivo da revisão do Plano Diretor Estratégico da capital, promulgado pelo prefeito Ricardo Nunes.

PDE_SP

Veja a seguir as principais mudanças previstas no novo Plano Diretor, com impacto direto no mercado imobiliário.

Eixos de transporte público
Um dos pontos principais de mudança é a ampliação dos chamados eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que são as áreas no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus.

Como explica O Globo, External Link em uma faixa de até 600 metros de estações e 300 metros de corredores de ônibus, era permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno, possibilitando prédios mais altos. Isso porque o Plano Diretor de 2014, tinha como objetivo aumentar a oferta de moradia perto do transporte público, desincentivando o uso do carro e aproximando as pessoas do trabalho.

Agora, a proposta é aumentar o raio de influência dos eixos para 800 metros de distância do metrô e trem e 450 em relação aos corredores de ônibus. Na prática, os eixos ficam maiores e adentram os miolos dos bairros, permitindo prédios mais altos em vias nas quais atualmente eles não são autorizados.

Prédios maiores nos miolos dos bairros
O potencial construtivo máximo dos prédios em áreas fora da influência do Eixo de Estruturação da Transformação Urbana passa de até duas vezes a área do terreno para 3 três vezes.

Por que o Plano Diretor é tão importante para o mercado imobiliário?
O PDE tem sido o instrumento de regulação do mercado imobiliário, ele indica os rumos que a cidade vai seguir nos próximos anos. Os primeiros empreendimentos desenvolvidos sob o novo PDE devem ser lançados a partir de 2025.

As novas regras vão aumentar a oferta de terrenos para as incorporadoras, que buscam oportunidades de desenvolver ao máximo suas áreas de interesse. As mudanças nas regras influenciam diretamente em suas tomadas de decisões.

Naturalmente, o impacto do Plano Diretor no mercado imobiliário corporativo é mínimo, devido a sua dinâmica, diferente do residencial. Edifícios corporativos geralmente se concentram no chamado CBD - Central Business District, que são as regiões consolidadas como polos financeiros e comerciais, sede de grandes empresas e que abrigam diversos empreendimentos corporativos.

CBDs em São Paulo:

• Marginal Pinheiros
• Pinheiros
• Paulista
• Faria Lima
• Itaim Bibi
• JK
• Vila Olímpia
• Berrini
• Chucri Zaidan
• Chácara Santo Antônio
• Santo Amaro

No entanto, essa relação entre moradia e local de trabalho tem relação direta com o desenvolvimento urbano, especialmente no que diz respeito ao ‘‘Commute’’ - do inglês, "trajeto para o trabalho". É esse o ponto central de toda a discussão em torno do PDE.

A forma como moramos e trabalhamos mudou muito nos últimos e ambos estão cada vez mais integrados. Os edifícios de uso misto, por exemplo, já são uma realidade na capital. Eles reúnem moradia, trabalho, comércio e lazer em um único local. Esse tipo de imóvel certamente terá influência do novo PDE.

Mudanças no perfil dos imóveis residenciais também reforçam essa integração entre moradia e trabalho. Tem sido cada vez mais comum, por exemplo, condomínios com espaços de coworking e apartamentos com ambientes pensado exclusivamente para o home office, o que marca a consolidação do modelo de trabalho híbrido e o novo jeito de morar e trabalhar. A popularização do multifamily no mercado brasileiro nos últimos anos comprova essa tendência.

Novos estoques de lajes corporativas
Ainda se recuperando da pandemia e com uma taxa de vacância de 22,51%, a cidade de São Paulo retoma aos poucos novas entregas de edifícios corporativos. Praticamente não houve novos estoques em 2022, e atualmente, a cidade tem em construção 40.857 m² na Av. Chucri Zaidan; 15 mil m² na Av. Faria Lima; 30 mil m² no Itaim; 14.777 m² na Marginal Pinheiros e 8.400 mil m² na Vila Olímpia, como mostra o MarketBeat do segundo trimeste. Clique aqui para acessar o relatório completo.

Nos próximos anos, a entrega de novos estoques deve progredir para acompanhar dois fatores importantes: a economia, visto que em cenários favoráveis empresas podem expandir suas atuações; e o trabalho presencial, que quanto mais intensificado, mais espaço necessário.

PDE divide opiniões
Consultamos o arquiteto Marcos Toledo, da Arco Arquitetura External Link, sobre os pontos positivos e negativos do Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo.

Entre os pontos positivos ele destaca o incentivo ao desenvolvimento de imóveis de uso misto e também a extinção da obrigatoriedade de recuo lateral nos lotes: ‘‘em edificações com altura igual ou inferior a 10 metros, não se aplica recuo mínimo. Esses recuos não tinham outra justificativa senão uma questão cultural. Acredito que essa tenha sido uma medida positiva. Esses pontos foram grandes vitórias em relação à evolução da sociedade paulistana no aspecto urbanístico’’, comenta.

Entre os pontos negativos do PDE, Toledo comenta a técnica urbanística utilizada, chamada Desenvolvimento Orientado pelo Transporte – TOD, que tem o objetivo de criar uma homogeneidade de densidade, facilitando o transporte entre os pontos e as pessoas. Mas, segundo ele, devido à distância entre teoria e prática, políticas orientadas pelo TOD mundo afora estão tendo sua efetividade questionada.

‘‘Já se constatou na prática que a ideia de se ter um transporte otimizado, oferecendo incentivos para construir mais e compactar mais a cidade próximo às linhas de grande capacidade de transportes de pessoas, produz o efeito oposto ao desejado. Um desses exemplos é a Avenida Rebouças, onde há todos os modais de transporte disponíveis e é hoje a Avenida com o pior nível de mobilidade da cidade’’ diz.

Na opinião dele, o que veremos em relação ao mercado imobiliário nos próximos anos será mais do mesmo: adensamento nas áreas nobres da cidade. As empresas que atuam no setor desenvolvido de São Paulo, centro e sudoeste, provavelmente na Lei de Uso e Ocupação de Solo encontrarão regulamentação para esse crescimento expressivo, e isso pode levar alguns locais a um esgotamento da capacidade de suporte.

‘‘o grande problema é que algumas medidas tomadas por conta desse esgotamento acabam gerando problemas em escala geométrica. Um desses exemplos é o Minhocão, um marco do esgotamento absoluto da capacidade do sistema de transporte do centro da cidade de São Paulo nos anos 60’’, finaliza.

Marcos reconhece que fazer políticas públicas em um país tão grande, especialmente na cidade de São Paulo, é realmente desafiador, e esplana que uma das soluções começa pela sinergia entre urbanistas e engenharia de transportes, uma relação por vezes inexistente, não só no Brasil, mas em vários países do mundo.

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