Investeringsmarkt: welke perspectieven voor 2021, na een atypisch jaar 2020?
2020 was in alle opzichten een atypisch jaar. De wereldwijde COVID-19-pandemie heeft aanzienlijke gevolgen gehad op de economie, zowel lokaal als mondiaal. Geen enkele sector of activiteit wist eraan te ontkomen. De veranderingen in onze levenswijze en de manier waarop we werken en consumeren had dus ook een impact op de verschillende sectoren en spelers in de vastgoedwereld1.
De investeringsmarkt vormde geen uitzondering. Allerhande veranderingen werden doorgevoerd en zullen de komende jaren leiden tot een aanzienlijke verandering van die markt.
We blikken terug op een onvoorstelbaar jaar 2020 en de gevolgen voor de toekomst van de professionele vastgoedmarkt in België.
1Zie ook de andere artikelen die we recent publiceerden over de kantoren- en kleinhandelsmarkt
1. 2020, recordjaar op de investeringsmarkt
6 miljard euro aan investeringen. Nooit eerder werd die symbolische kaap op de Belgische investeringsmarkt overschreden. Dit is het resultaat van tal van factoren:
- Tot vóór Covid hadden we een bruisende investeringsmarkt met een toenemende belangstelling bij alle spelers, van lokale privé-investeerders tot institutionele fondsen die wereldwijd actief zijn;
- Het gunstige beleid van de Europese Centrale Bank, gericht op het stimuleren van de economie ;
- Vierkante-meterprijzen die we op Belgisch niveau nog maar zelden gezien hadden;
- Uitzonderlijke transacties, waaronder de Financietoren, verkocht voor een recordbedrag van ruim 1,2 miljard euro, om maar één voorbeeld te geven.
2. Zeer uiteenlopende prestaties in de verschillende sectoren
Achter die uitzonderlijke cijfers ging een heel andere realiteit schuil, afhankelijk van de sector in kwestie. Zo kende de kantorenmarkt, met ruim 3,5 miljard euro aan Belgische investeringen, een recordjaar omwille van een grote belangstelling vanwege de nationale en buitenlandse beleggers. In de retailsector zagen we daarentegen een afname van de geïnvesteerde volumes met 30%, tot 684 miljoen euro voor het hele jaar 2020. De industrie en de logistieke sector kenden ook mooie resultaten, ruim 650 miljoen euro aan investeringen en een toenemende interesse bij tal van nationale en internationale spelers. De eerder als ‘alternatief’ bestempelde segmenten (rusthuizen, woningbouw,…) kregen ook meer belangstelling en hebben een mooie toekomst voor zich.
3. Het begrip ‘prime yield’ is achterhaald en marktkennis wordt onmisbaar
In een wereld waar de intrestvoeten op hun laagste staan en het kapitaal nooit groter was, zal de concurrentie voor de beste investering toenemen en het rendement naar beneden duwen.
Ondanks de Covid crisis en de impact ervan op de economische groei, stellen we vast dat er steeds belangstelling bestaat voor de verschillende vastgoedsectors , afhankelijk van het risicoprofiel van de investeerders.
En hoewel de prime yield altijd een referentiepunt zal blijven, is het toch marktkennis die voor investeerders fundamenteel is. Cédric Van Meerbeeck, Partner en hoofd van Research & Marketing bevestigt dat: “In de huidige context zijn de investeerders continu op zoek naar meer informatie om hun business case op te stellen, investeringsbeslissingen te nemen en vooral te weten aan welke prijs te investeren. Voor ons is het essentieel om onze investeerders dat vertrouwen te kunnen geven en daarvoor is een uitgebreide marktkennis cruciaal. Naast de mogelijkheid om een maximum aan vergelijkingspunten te kunnen geven, is inzicht in de specifieke karakteristieken van elke transactie van belang om onze klanten optimaal te kunnen adviseren. Met deze redenering hebben we een nieuwe reeks aan instrumenten ontwikkeld om beslissingen te vergemakkelijken. Deze zijn stuk voor stuk up-to-date, interactief en houden rekeningen met de ligging van het pand, de gebruikers ervan en de concurrentiële context… Dankzij deze instrumenten zullen investeerders altijd de prijs betalen die zij optimaal achten, ongeacht hun positionering ten opzichte van een theoretische referentie als de prime yield”.
4. Kantorensector naar nieuwe records in 2021
Ondanks de nooit geziene omstandigheden en de aanhoudende onzekerheid blijven de Belgische en buitenlandse investeerders begin 2021 nog altijd grote belangstelling hebben voor Brussel en België. Het moet gezegd worden dat België, hoewel de rendementen gezakt zijn tot een historisch lage 4%, nog steeds aantrekkelijk blijft in vergelijking met andere Europese markten. Bepaalde Europese steden registreren prime yields onder de 3%, voor gelijkaardige producten.
Bovendien leven we in een context die van de kantorenmarkt de komende maanden en jaren drastische veranderingen zal eisen, maar waarin ook nieuwe investeringsopportuniteiten zich zullen voordoen. Marc-Antoine Buysschaert, Partner en hoofd van Capital Markets Office, bevestigt: “de economische crisis die het gevolg is van deze pandemie zal velen die zelf eigenaar zijn van hun pand verplichten om hun vastgoed van de hand te doen, op zoek naar liquide middelen. We zullen de komende maanden meer sales & lease-back zien, met als gevolg daarvan mooie opportuniteiten voor investeerders. Ook blijkt een nieuwe categorie van investeringen momenteel erg in de smaak te vallen. We hebben het over ‘forward funding’ of ‘forward commitment’. Meer en meer investeerders zijn op zoek naar kantoorprojecten met bouwvergunning, om te investeren in nagelnieuwe hoogkwalitatieve kantoorprojecten die voldoen aan de hoogste normen op het vlak van efficiëntie en energiezuinigheid. We hebben onlangs volgens die structuur in het hartje van de Leopoldwijk de transactie ‘The First’ afgerond en ik kan u nu al aankondigen dat voor 2021 nog dergelijke projecten in de pijplijn zitten”.
Ook blijken investeerders zich weer meer te focussen op zogeheten ‘core’ producten, dit zijn de meest kwalitatieve gebouwen, op de beste ligging, of met de grootste zekerheid op vlak van verhuring. M.a.w een combinatie van verscheidene van die kenmerken. Marc-Antoine Buysschaert besluit hierover: “we krijgen veel vragen van spelers die op zoek zijn naar investeringen in België. Terwijl de reisbeperkingen ons wel verplicht hebben om op zoek te gaan naar nieuwe manieren om een gebouw op de markt te brengen, hebben ze geenszins de honger van de investeerders afgeremd. De prime yields die voor de kantoormarkt momenteel rond 4% liggen zouden in de loop van 2021 dus wel eens een nieuwe verlaging kennen."
5. Ondanks de huidige onzekerheid blijft de retail sector nog mooie kansen bieden
2020 was een moeilijk jaar voor de retailsector. Herhaalde sluitingsverplichtingen weegt zwaar op de commerciële activiteit en op de omzetcijfers. Sommigen zullen definitief hun deuren moeten sluiten . COVID-19 heeft ook tendensen versterkt die al eerder aanwezig waren, zoals de toenemende concurrentie van online shoppen en veranderingen in het consumptiegedrag. Toch blijven de Europeanen en de Belgen hun fysieke winkels waarderen. In het shoppinggedrag van de Belgische bevolking nemen stenen winkels nog een voorkeursplaats in.
Hoewel de investeerders zich terughoudender opstellen om in de retailsector te beleggen, liggen hier in de huidige context toch mooie opportuniteiten te wachten. De retail is wel in toenemende mate een kwestie van gedetailleerde marktkennis, maar ook inzicht in locaties, opkomende sectoren mogelijkheden op het vlak van reconversie van vastgoed.
De ‘textiel’-sector kreeg de meeste klappen door de gezondheidscrisis en een sneeuwbaleffect maakt dat de waarde in het hele segment ‘High Street & Shopping Centre daaronder te lijden heeft. Het zijn die twee marktsegmenten waar de grootste huurprijscorrecties werden toegepast, in de grootteorde van 20 à 30%, vergeleken met 2019. De impact strekte zich uit tot de rendementspercentages die weer de hoogte ingaan. Ze liggen op zo’n 4% in de beste winkelstraten en rond 4,4% voor de beste shoppingcentra. Volgens onze verwachtingen kunnen voor het jaar 2021 nieuwe beperkte stijgingen verwacht worden. Volgens Arnaud de Bergeyck, International Partner en hoofd van Capital Markets Retail bieden zich voor de investeerders wel nieuwe opportuniteiten aan: “ondanks de pandemie zijn we erin geslaagd om in de loop van 2020 mooie transacties af te ronden in de binnenstedelijke winkelsector, de ‘high streets’, onder meer met de verkoop van de Primark op de Elsensesteenweg. Het klopt wel dat het voornamelijk de kleinere volumes zijn (beneden de 3 miljoen euro), waar vlot een positieve oplossing voor wordt gevonden. Bij de grotere volumes nemen de transacties meer tijd in beslag. Deze verreisen ook meer analysewerk om ze tot een goed einde te brengen. In 2021 zullen zich echter ook nog andere investeringsmogelijkheden voordoen in deze sector. Zo bereiden we momenteel de start van verschillende verkopen voor, die allemaal in de loop van het jaar afgerond zouden moeten worden”.
Anders dan de ‘High Streets & Shopping Centres’ die afwisselende prestaties noteren, gaat het vloeiend voor de buitenstedelijke gelegen handelszaken. Dat heeft op zijn beurt positieve resultaten voor de investeringsmarkt. De investeerders tonen zich zeer duidelijk enthousiaster voor ‘retail parks’, een buitenstedelijk park handelspanden, zeker als zich in de omgeving ook een voedingszaak bevindt. Arnaud de Bergeyck is het daarmee eens: “nooit eerder was de interesse in dit type product zo groot als momenteel. Dit is trouwens de enige subsector waar geen correcties van yields werden toegepast en deze zouden in de loop van 2021 ook stabiel moeten blijven en op bepaalde locaties zelfs dalen. Bovenop de grootste transactie van het jaar, de verkoop van Olen Shopping Park, waarvoor we in 2020 als makelaar zijn opgetreden, registreerden we nog tal van andere transacties. Vele binnenstedelijke - buitenstedelijke gelegen handelspanden zullen in de loop van 2021 een verandering van eigenaar kennen."
6. De industriële en logistieke sector in ‘pole position’ bij investeringswensen
De logistieke sector heeft de wind in de zeilen en heeft de afgelopen jaren indrukwekkende reslutaten verwezenlijkt. Bovendien stond hij ook in 2020 in de schijnwerpers, door de snelle expansie van het onlinewinkelen, dat ook voor de logistiek een rooskleurige toekomst inhoudt. Bart Vanderhoydonck, Associate en hoofd van Industrial, licht toe: “de logistieke markt is heel wat breder dan alleen e-commerce. Toch is het duidelijk dat het online winkelen in 2020 een vliegende start heeft genomen waar de komende jaren nog niet meteen een einde aan komt. We kunnen dus nieuwe ontwikkelingen verwachten aangezien de leegstandsgraad al historisch laag is. De toenemende schaarste aan beschikbare grond duwt de prijzen ook omhoog”.
Een verkoopsvolume van meer dan 650 miljoen euro noteerden de sectoren van de industrie en de logistiek in 2020. Dit indrukwekkende cijfer was het resultaat van tal van belangrijke transacties, zoals de overname van een logistieke portefeuille van AG Real Estate door Prologis of de verkoop van het logistieke centrum van Casa aan het einde van het jaar. De investeerders hebben zich massaal op deze sector gericht, zodra COVID-19 opgedoken was, met een indrukwekkende neerwaartse druk op de rendementen gedurende het hele jaar. De prime yields die eind 2019 nog rond de 5,10% schommelden zakten tegen eind 2020 tot 4,70%. En onze laatste inzichtingen tonen dat die evolutie in 2021 en 2022 nog niet tot stilstand komt. De prime yields evolueren binnenkort wellicht naar 4,25%. Maar Bart Vanderhoydonck besluit: “als er één sector is waar het begrip ‘prime yield’ achterhaald raakt is het wel de logistiek. Afhankelijk van de locatie, de kwaliteit van het pand, de exploitant, enz. zullen we in de loop van 2021 rendementen zien van 4% en wellicht ook onder die symbolische drempel”.
7. Cushman & Wakefield begeleidt u in uw investeringsstrategie
In deze bijzondere omstandigheden staan we meer dan ooit aan uw zijde, klaar om u bij de verschillende stappen te begeleiden.
Het hele jaar 2020 lang hebben onze teams hun marktposities versterkt en advies verleend bij meer dan 80 investeringstransacties (voor een totale volume van EUR 2.4 bn), zowel voor lokale privé-investeerders als voor institutionele spelers van over de hele wereld, van hele kleine tot de allergrootste transacties:
- De Financietoren, de grootste kantoorontwikkeling ooit in België
- Olen Shopping Park, de grootste retailtransactie van 2020
- De verkoop van de logistieke portefeuille van AG Real Estate aan Prologis
Dankzij onze teams van experts, samen met onze verfijnde marktkennis en de ontwikkeling van nieuwe diensten en werkinstrumenten , ondersteunen wij u in uw investeringsstrategie. Aarzel niet om ons te contacteren met al uw vragen over vastgoed:
- Verkopen of investeren;
- Uw vastgoedportefeuille optimaliseren;
- Sales & lease back;
- Forward funding of forward commitment
-Enz.
