อัตราคิดลด (Discount Rate) คือ อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวังจะได้รับจากการลงทุนในทรัพย์สินนั้นๆ โดยคำนึงถึงความเสี่ยงและโอกาสในการลงทุน อัตราคิดลดนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เนื่องจากเป็นตัวแปรที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต
ความสำคัญของอัตราคิดลด
อัตราคิดลดมีบทบาทสำคัญในการตัดสินใจลงทุน เพราะช่วยให้นักลงทุนสามารถเปรียบเทียบโอกาสในการลงทุนต่างๆ และประเมินว่าทรัพย์สินนั้นๆ มีมูลค่าเหมาะสมหรือไม่ หากอัตราคิดลดที่ใช้ในการประเมินสูงเกินไป อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริง และหากอัตราคิดลดต่ำเกินไป อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูงเกินความเป็นจริงได้
ปัจจัยที่มีผลต่ออัตราคิดลด
- ความเสี่ยงของทรัพย์สิน: ทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง เช่น หุ้น จะมีอัตราคิดลดที่สูงกว่าทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงต่ำ เช่น พันธบัตรรัฐบาล
- ประเภทของทรัพย์สิน: ทรัพย์สินแต่ละประเภทมีความเสี่ยงและโอกาสในการลงทุนที่แตกต่างกัน ซึ่งส่งผลต่ออัตราคิดลด
- ความเสี่ยงของโครงการ: ความเสี่ยงเฉพาะของโครงการ เช่น ความเสี่ยงในการดำเนินงาน ความเสี่ยงทางการเงิน และความเสี่ยงด้านกฎหมาย มีผลต่ออัตราคิดลด
- สภาวะเศรษฐกิจ: ในช่วงเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน อัตราคิดลดมักจะสูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความเสี่ยง
- สภาพตลาด: สภาวะเศรษฐกิจ สภาพคล่องของตลาด และปัจจัยอื่นๆ ในตลาดมีผลต่ออัตราคิดลด
- อัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อต้นทุนของเงินทุน ซึ่งส่งผลต่ออัตราคิดลดที่นักลงทุนคาดหวัง
- ระยะเวลาการลงทุน: การลงทุนระยะยาวมักจะต้องใช้อัตราคิดลดที่สูงกว่าการลงทุนระยะสั้น เนื่องจากมีความเสี่ยงที่สูงกว่า
วิธีการหาอัตราคิดลด
มีหลายวิธีที่สามารถใช้ในการหาอัตราคิดลดที่เหมาะสม ซึ่งแต่ละวิธีมีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกันไป ได้แก่
1. แบบจำลองการกำหนดราคาสินทรัพย์ทุน (Capital Asset Pricing Model - CAPM):
- CAPM เป็นโมเดลที่ใช้กันอย่างแพร่หลายในการคำนวณอัตราคิดลด โดยพิจารณาจากความเสี่ยงของทรัพย์สินเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม
- สูตรคำนวณ: อัตราคิดลด = อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง + เบต้า (ความเสี่ยงของทรัพย์สินเทียบกับตลาด) x ส่วนเกินของผลตอบแทนตลาด (Market Risk Premium)
2. วิธีรวมต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average Cost of Capital - WACC):
- WACC เป็นการคำนวณอัตราคิดลดโดยพิจารณาจากโครงสร้างเงินทุนของบริษัทหรือโครงการ ซึ่งรวมถึงต้นทุนของส่วนของเจ้าของและหนี้สิน
- สูตรคำนวณ: WACC = (สัดส่วนของส่วนของเจ้าของ x ต้นทุนของส่วนของเจ้าของ) + (สัดส่วนของหนี้สิน x ต้นทุนของหนี้สิน x (1 - อัตราภาษี))
3. การเปรียบเทียบกับธุรกรรมที่คล้ายคลึงกัน:
- วิธีนี้ใช้ข้อมูลจากธุรกรรมการซื้อขายทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันในตลาด เพื่อหาอัตราผลตอบแทนที่ใช้ในการซื้อขายนั้นๆ ซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นอัตราคิดลดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่กำลังพิจารณา
4. การสำรวจความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ:
- ผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจที่เกี่ยวข้องอาจมีความรู้และประสบการณ์ในการประเมินอัตราคิดลดที่เหมาะสม
สรุป
อัตราคิดลดเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การเลือกอัตราคิดลดที่เหมาะสมต้องพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ เช่น ความเสี่ยงของทรัพย์สิน สภาวะเศรษฐกิจ และระยะเวลาการลงทุน การทำความเข้าใจและใช้อัตราคิดลดอย่างถูกต้องจะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับความเสี่ยง