Le taux d'inoccupation des locaux industriels reprend sa tendance à la hausse
Dans son Enquête sur la population active de décembre 2024, Statistique Canada a indiqué que l'emploi avait augmenté de 91 000 par rapport au mois dernier, le taux de chômage ayant baissé de 10 points de base (pb) pour atteindre 6,7 %. Les niveaux d'emploi dans les secteurs les plus étroitement liés à l'occupation d'espaces industriels ont varié au cours de l'année 2024. Le secteur des transports et de l'entreposage a toutefois connu une forte croissance de l'emploi en décembre, avec une augmentation de 17 000 emplois par rapport au mois précédent.
Bien que le taux d'inoccupation industriel global au Canada ait montré quelques premiers signes de stabilisation au troisième trimestre 2024, cela ne s'est pas produit au quatrième trimestre 2024, le taux d'inoccupation ayant augmenté de 70 points de base (pb) d'un trimestre à l'autre pour atteindre 4,8 %. Il s'agit de la plus forte hausse trimestrielle depuis que le taux d'inoccupation a commencé à augmenter de manière notable au second semestre 2023. Cette hausse du taux d'inoccupation par rapport au trimestre précédent s'est répercutée sur tous les principaux marchés au quatrième trimestre, avec des augmentations trimestrielles allant de 60 à 70 points de base.
L'augmentation du taux d'inoccupation s'est accompagnée de l'arrivée de nouveaux espaces vacants sur le marché, qui ont augmenté d'environ 1,2 million de mètres carrés par rapport aux totaux du trimestre précédent. C'est plus du double de la quantité de nouveaux espaces vacants qui sont arrivés sur le marché entre le deuxième et le troisième trimestre de cette année. Ce qui a probablement joué un rôle clé dans le nombre de nouveaux locaux vacants arrivés sur le marché, ce sont les locaux vacants situés dans la nouvelle offre qui a été livrée au quatrième trimestre 2024. Sur les près de 13,2 millions de pieds carrés qui ont été livrés sur le marché ce trimestre en tant que nouvelle offre, environ 7,7 millions de pieds carrés de ce total sont arrivés sur le marché en tant que nouveaux locaux vacants. La quantité de surfaces vacantes en sous-location sur le marché a également repris sa tendance à la hausse après une pause momentanée au dernier trimestre et s'élève désormais à 11,8 millions de pieds carrés. Cela représente une augmentation de 65,5 % par rapport à la quantité de surfaces vacantes en sous-location sur le marché au quatrième trimestre 2023. Le nombre de sous-locations vacantes devrait continuer à augmenter au cours du premier semestre 2025, car les occupants continuent d'ajuster leurs besoins en espace face au ralentissement du marché du travail et à l'incertitude économique. En outre, seuls environ 16 700 mètres carrés de sous-locations vacantes ont des baux qui expireront au cours du premier semestre 2025.
Malgré l'augmentation notable de l'offre d'espaces vacants sur le marché, les taux d'absorption sont restés positifs ce trimestre, atteignant près de 60 000 m². Cela a porté le total annuel global à près de - 240 000 m². Bien que trois des quatre trimestres de l'année aient connu une absorption positive, c'est la forte absorption négative de 140 000 m² au deuxième trimestre qui a conduit au chiffre global négatif de 2024. Tous les principaux marchés ont connu des niveaux d'absorption variables, non seulement ce trimestre, mais tout au long de 2024. Cela est probablement le résultat d'une combinaison de facteurs, mais en partie, cela a été dû non seulement à l'arrivée de nouvelles offres, mais aussi à l'occupation de ces nouvelles offres ainsi qu'à l'occupation d'espace par un locataire qui avait loué l'espace au cours d'un trimestre précédent. De tous les grands marchés, Montréal a connu l'un des ralentissements les plus importants cette année, avec une absorption négative élevée tout au long de 2024. Bien que Montréal ait vu arriver sur le marché 3,4 millions de pieds carrés de nouvelles offres en 2024, un nouveau record annuel, ces propriétés n'ont été pré-louées qu'à hauteur de 31 %, ce qui n'a donc pas beaucoup contribué à stimuler les niveaux d'absorption.
L'activité de location a connu une fin d'année 2024 vigoureuse avec un total global de 12,3 msf, similaire à celui enregistré au trimestre précédent. Cela a porté le total annuel à 45,4 msf, soit seulement 100 000 pieds carrés de moins que le total annuel de 2023. Cela dit, le nombre de nouvelles transactions de location en 2024 a été plus élevé qu'en 2023, en particulier pour les transactions de moins de 11 500 m², avec un ralentissement continu des transactions de plus de 11 500 m². En 2023, il y a eu 66 nouvelles transactions de location au-delà de ce seuil de superficie, contre 45 en 2024, la majorité de l'activité liée à ces transactions plus importantes ayant lieu au second semestre 2024.
Comme indiqué, les nouvelles livraisons ont atteint 13,2 millions de pieds carrés ce trimestre, soit près du double de la superficie livrée au trimestre dernier et le total trimestriel le plus élevé de l'année. Le total annuel pour 2024 s'élève ainsi à près de 35,5 millions de pieds carrés, dépassant de peu le total de l'année dernière et établissant un nouveau record annuel. Toronto est en tête avec 14,4 millions de pieds carrés livrés en 2024, suivie de Calgary et de Vancouver. La superficie en construction a considérablement ralenti et s'élève actuellement à 23,4 millions de pieds carrés, contre 40,1 millions de pieds carrés fin 2023. Rien que pour les principaux marchés, la superficie totale en construction est d'environ 19,6 millions de pieds carrés et, comme 65 % de cette superficie n'a pas encore été pré-louée, la livraison de ces projets continuera d'avoir un impact sur les taux de vacance et d'absorption.
Le loyer net moyen demandé a continué de baisser pour atteindre 15,81 $ par pied carré, soit environ 6,0 % de moins que le taux à la fin du quatrième trimestre 2023. La majorité des grands marchés ont également connu des baisses d'une année sur l'autre, Toronto affichant la plus forte baisse avec 6,0 %.
Cela a plus que doublé le nombre de nouveaux locaux vacants arrivés sur le marché entre le deuxième et le troisième trimestre de cette année. Ce qui a probablement joué un rôle clé dans le nombre de nouveaux locaux vacants arrivés sur le marché, ce sont les locaux vacants situés dans la nouvelle offre qui a été livrée au quatrième trimestre 2024. Sur les près de 13,2 millions de pieds carrés qui ont été livrés sur le marché ce trimestre en tant que nouvelle offre, environ 7,7 millions de pieds carrés de ce total sont arrivés sur le marché en tant que nouveaux locaux vacants. La quantité de surfaces vacantes en sous-location sur le marché a également repris sa tendance à la hausse après une pause momentanée au dernier trimestre et s'élève désormais à 11,8 millions de pieds carrés. Cela représente une augmentation de 65,5 % par rapport à la quantité de surfaces vacantes en sous-location sur le marché au quatrième trimestre 2023. Le nombre de sous-locations vacantes devrait continuer à augmenter au cours du premier semestre 2025, car les occupants continuent d'ajuster leurs besoins en espace face au ralentissement du marché du travail et à l'incertitude économique. En outre, seuls environ 16 700 mètres carrés de sous-locations vacantes ont des baux qui expireront au cours du premier semestre 2025.
