A Cushman & Wakefield apresentou hoje um resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2020 e as suas perspetivas para 2021.
Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “2020 foi um ano desafiante para o imobiliário nacional, ainda assim, no mercado de investimento imobiliário comercial, estima-se que terão sido transacionados cerca de €2.800 milhões, o terceiro maior volume de sempre em Portugal. Já o mercado ocupacional revelou uma procura díspar.” Quanto à atividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos um resultado muito positivo, tendo em conta os imensos desafios que enfrentámos – apenas ligeiramente inferior aos de 2018 e 2019, que foram os melhores de sempre. Todos os departamentos registaram bons níveis de faturação e fomos, uma vez mais, distinguidos como a melhor consultora imobiliária em Portugal, atribuído pela prestigiada publicação internacional Euromoney, em conjunto com a atribuição dos prémios de melhor consultora nacional a nível de transações, avaliações imobiliárias e research”, continua Eric van Leuven.
Mercado de investimento imobiliário comercial
Apesar de a atividade de investimento imobiliário comercial[1] ter verificado um abrandamento ao longo de 2020, os €2.780 milhões registados até 31 de dezembro representam o terceiro máximo histórico no país, numa quebra homóloga de somente 14% face a 2019, e em linha com outros mercados europeus. Também acompanhando a tendência internacional, para este resultado contribuíram algumas operações de grande dimensão, cujo top 3 foi responsável por metade do volume total transacionado. O valor definitivo de fecho do ano encontra-se ainda por confirmar, mas acredita-se que deverá rondar os €2.800 milhões. À semelhança dos anos anteriores, o capital estrangeiro dominou a atividade do mercado, agregando 75% do volume investido em imobiliário em 2020. A sua grande maioria teve origem na Europa, com destaque para os investidores alemães (€555 milhões) e ingleses (€516 milhões). Por seu lado, o capital nacional manteve uma trajetória positiva, aumentando o volume investido em 40% para os €720 milhões. Influenciado pela maior transação desde que há registo – aquisição de 50% da joint-venture Sierra Prime pela Allianz Real Estate e Elo à Sonae Sierra e APG, por cerca de €800 milhões[2] – o setor de retalho liderou a procura, atraindo 40% do total investido, aproximadamente €1.120 milhões. Seguiu-se o setor de escritórios, com 35% do volume total, perto de €970 milhões. As principais transações neste setor corresponderam à compra do Lagoas Park pela Henderson Park Capital Partners à Kildare Partners por €421 milhões e do portfólio PREOF pela Cerberus à Finsolutia por um valor estimado em €150-170 milhões. O setor hoteleiro captou 18% do capital investido, num total de €490 milhões, em muito influenciado pela compra do portfólio dos hotéis Real por parte da Palm Invest. No que respeita à atividade de promoção e reabilitação urbana[3], estima-se que em 2020 tenha registado uma quebra acima dos 60%, com um volume alocado a este tipo de operações abaixo dos €500 milhões. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a venda do projeto residencial The Keys na Quinta do Lago (Almancil) por €95 milhões pela massa insolvente à SPX International Asset Management, e do projeto misto da Herdade dos Pinheirinhos em Melides (Grândola) por €80 milhões pelo Novo Banco à Vic Properties. A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios a venda do edifício sede da Cuatrecasas no Marquês de Pombal e a aquisição do Edifício Expo Tower no Parque das Nações. Na área de retalho, destaque para a venda das lojas do emblemático projeto Liberdade 203 e em hotelaria a venda do Stay Hotel Lisboa Airport. A equipa de promoção e reabilitação urbana da Cushman & Wakefield foi responsável por uma das maiores operações no seu segmento e a já referida venda do projeto The Keys.
Mercados ocupacionais
Escritórios
A atividade de escritórios na Grande Lisboa foi impactada pela suspensão generalizada dos processos de tomada de decisão em 2020, tendo entre janeiro e novembro sido arrendados 118.200 m² de escritórios, uma quebra homóloga acima dos 30%. As estimativas de fecho de ano apontam para uma retração na mesma ordem, traduzindo-se numa absorção total de 135.000 m², o valor mais baixo dos últimos 6 anos. Este menor dinamismo da procura, em conjunto com a conclusão de 34.100 m² de novos espaços (distribuídos por sete projetos, na sua maioria especulativos), contribuiu para um aumento da taxa de desocupação, que se situa atualmente nos 4,9%.
Entre os maiores negócios de ocupação de escritórios na Grande Lisboa destaca-se o pré-arrendamento pelo BPI de 16.440 m² no Edifício Monumental no Prime CBD (zona 1) e a ocupação por uma empresa do setor tecnológico de 11.400 m² em três edifícios na Quinta da Fonte no Corredor Oeste (zona 6). Neste contexto, o setor de Serviços Financeiros foi responsável por 31% da absorção, igualando o peso das historicamente preponderantes TMT's & Utilities.
O bom momento que o setor de escritórios atravessa no Grande Porto permitiu um comportamento em contraciclo, com um aumento da absorção até novembro em 36%, para os 45.400 m². Durante 2020 foram concluídos seis edifícios com um total de 58.800 m², dos quais somente 30% se encontram disponíveis. Os maiores negócios do ano ocorreram na cidade do Porto, correspondendo ao arrendamento pela Concentrix de 5.900 m² no Porto Office Park (POP) na Boavista (zona 1) e à expansão em 4.400 m² pela Natixis no Porto Business Plaza na Baixa (zona 2).
O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield esteve envolvido em algumas operações de relevo nas duas principais cidades do país. Na Grande Lisboa, destaque para três entre os quatro principais negócios do ano: o arrendamento na íntegra de três edifícios na Quinta da Fonte a uma empresa do setor tecnológico; a aquisição pela Cofidis das Natura Towers com 10.400 m², e o pré-arrendamento no edifício Mediterrâneo 1 de 6.200 m² à Webhelp.
Já no Grande Porto, o departamento atuou em duas das três maiores transações do mercado, nomeadamente o pré-arrendamento de um total de 8.800 m² no Porto Business Plaza à Natixis e a uma empresa do setor de telecomunicações.
Retalho
O setor de retalho foi um dos mais afetados pela pandemia COVID-19, com as restrições ao funcionamento do comércio ao longo do ano a obrigar os retalhistas a reorganizar a sua operação. Não só o e-commerce se revelou uma oportunidade, mas várias outras alternativas, como a presença reforçada nas redes sociais, o atendimento personalizado e exclusivo e o click & collect, tiveram uma maior adesão de forma a potenciar vendas e transmitir confiança ao consumidor.
De acordo com a análise desenvolvida pela Cushman & Wakefield - que acompanha a grande maioria dos conjuntos comerciais e unidades de stand alone em Portugal, bem como o comércio de rua nos centros urbanos de Lisboa e Porto - foram registadas em 2020 370 novas aberturas com uma área total de 92.100 m². Este valor representa uma quebra expressiva, na ordem dos 60%, face ao ano anterior. Mantendo a tendência dos últimos anos, o comércio de rua destacou-se largamente, representando 69% do número de operações, seguido pelos centros comerciais com 18%. Da mesma forma, o setor da restauração foi o mais ativo, com 61% dos novos arrendamentos, seguido pela moda com 10%.
A equipa de retalho da Cushman & Wakefield foi responsável por mais de 50 transações, correspondentes a cerca de 8.000 m² nas várias áreas de atuação. Entre outros, destacam-se a comercialização (que suportou a posterior venda) do edifício Liberdade 203; o arrendamento à Hugo Boss no Galleria, o novo espaço de luxo do NorteShopping; a recolocação da Rosa Clará no edifício Liberdade 252; bem como a realização de vários trabalhos de consultoria para promotores e retalhistas, entre os quais o Novo Banco e o Fitness Hut. Foram ainda assegurados mandatos de grande relevância para 2021, que se espera que venha a ser um ano de alguma recuperação económica.
Industrial & Logística
A atividade no mercado de industrial e logística registou uma maior resiliência durante 2020, com o aumento do comércio online a contribuir para um reforço da procura de espaços adaptados à sua operação. Desta forma, entre janeiro e setembro foram transacionados 232.600 m², mais do que duplicando o volume registado em igual período do ano anterior. De entre os principais negócios destacam-se duas ocupações próprias em Santo Tirso, nomeadamente pelo Lidl do seu novo entreposto logístico com 48.000 m² e pela Hotelar dos 22.000 m² da renovada Fábrica de Fiação e Tecidos do Rio Vizela. O maior interesse no setor, associado a uma escassez de oferta de qualidade, contribuíram para o desenvolvimento de novos projetos especulativos, como é o caso da Plataforma Logística Lisboa Norte, cujo primeiro armazém com 45.000 m² se encontra em construção.
Em 2020, a Cushman & Wakefield registou um aumento da procura latente, especialmente durante a segunda metade do ano, e com enfoque na logística de proximidade. Por outro lado, continuou a apoiar a Medway (empresa de logística e transportes), na procura de espaços para o novo projeto do futuro terminal ferroviário de mercadorias em Famalicão. Entre outros, representou também a Fedex na renovação dos seus atuais contratos de arrendamento e colocou a Orange Space, um conceito de self storage, num armazém com 2.300 m² em Alhos Vedros.
Hotelaria
O impacto da COVID-19 foi particularmente negativo no setor hoteleiro, com quebras expressivas em todos os seus indicadores. Entre janeiro e outubro o número de hóspedes e dormidas registaram uma contração de 61% e 63% respetivamente face a igual período de 2019. Por seu lado, os proveitos da operação registaram um abrandamento de 66% nos proveitos totais e 54% no RevPar (“revenue per available room”) no mesmo período.
Com vários hotéis a encerrar voluntariamente durante 2020, verificou-se um adiamento estratégico de algumas aberturas, com o ano a registar a inauguração de cerca de 50 novos projetos hoteleiros, num total de 2.700 quartos. Entre estes, houve um domínio (34% dos quartos) das unidades de 4 estrelas, e destacaram-se o Eurostars Aliados (Porto) e o Four Points by Sheraton Sesimbra.
Face ao atual enquadramento e apesar dos diversos projetos que já haviam iniciado e mantiveram a sua construção, a oferta futura, atualmente estimada em 190 novos projetos e 15.800 quartos até 2023, enfrenta agora uma elevada probabilidade de revisão em baixa.
As circunstâncias de mercado não foram favoráveis ao fecho dos processos de venda estruturados de hotéis consolidados, onde houve uma tentativa de revisão de preço das operações. Neste contexto, a Cushman & Wakefield focou-se em prestar serviços de aconselhamento a proprietários e investidores, mantendo especial atenção a oportunidades de investimento com retornos superiores e projetos de promoção com natureza turística, de onde se destacam as vendas do Stay Hotels Lisboa Aeroporto e do projeto The Keys.
Valores de mercado
Em consequência do abrandamento da procura, a disponibilidade dos proprietários para a concessão de incentivos, particularmente carência de rendas, aumentou, permitindo uma manutenção das rendas brutas. Desta forma, a renda prime no Prime CBD situou-se nos €23/m2/mês na Grande Lisboa e nos €18/m2/mês no Grande Porto.
Apesar da implementação de regimes excecionais (moratória de rendas e suspensão do pagamento de rendas fixas nos centros comerciais), o segmento de retalho observou diversos acordos diretos, com concessão de incentivos, entre proprietários e retalhistas, permitindo uma igual manutenção dos valores de arrendamento. Consequentemente, a renda prime no comércio de rua estabilizou nos €130/m²/mês em Lisboa (Chiado) e nos €75/m²/mês no Porto (Baixa); Nos conjuntos comerciais os valores prime mantiveram-se nos €105/ m²/mês nos centros comerciais e nos retail parks registaram um aumento de 5% no início do ano, para os €11/ m²/mês.
No setor de industrial e logística registou-se uma manutenção dos valores de renda prime, nomeadamente com a Zona 1 em Lisboa (Alverca - Azambuja) nos €4,00/ m²/mês e no Porto (Maia - Via Norte) nos €3,85/m²/mês.
Dado o contexto atual, as taxas de rentabilidade corrigiram ligeiramente em alta em 2020, com as yields prime a fecharem o ano nos 4,10% em escritórios, 5,25% em centros comerciais e 4,25% em comércio de rua, refletindo aumentos entre os 10 e os 50 pontos base face a 2019. A única exceção correspondeu a industrial e logística, que se manteve estável nos 6,00%.
Áreas não-transacionais
Em relação às áreas não transacionais, também as várias equipas da consultora registaram bons resultados.
Avaliação e Advisory
O departamento de avaliação imobiliária manteve durante 2020 uma quota de mercado significativa, tanto na área de Avaliação como particularmente na área de Advisory (consultoria), tendo-se prestado aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado, bem como reforçada a presença em todos os setores do imobiliário, tanto para investidores como financiadores. A conjugação de todas estas instruções, resultou num montante global avaliado na ordem dos €23 mil milhões.
Na área de Advisory, o ano foi marcado por um número significativo de estudos de melhor uso para terrenos e edifícios, demonstrando o interesse dos promotores/proprietários na definição de estratégias que permitam uma maior valorização dos seus ativos. A equipa contou também com diversas instruções de análise estratégica de portefólios de ativos com vista à sua otimização. Setores alternativos como residências de estudantes e residências sénior foram algumas das alternativas consideradas, assim como o setor residencial, onde se destaca a crescente procura de análises do segmento de residencial para arrendamento.
Gestão de Projetos
Apesar das dificuldades e desafios de 2020, o departamento alcançou um resultado em linha com 2019, tendo-se ainda verificado um crescimento na equipa com elementos muito experientes em valências diversificadas, permitindo um alargamento das capacidades e âmbito de serviços.
O departamento esteve envolvido em alguns dos projetos mais emblemáticos do mercado, destacando-se a gestão de projeto de novos escritórios para Cofidis, Adidas, PwC (Lisboa e Porto) e Huawei; bem como arquitetura e gestão de projeto da remodelação do edifício de escritórios na Rua Castilho 2, e a gestão de projeto, fiscalização e coordenação de segurança do projeto de um novo hotel a desenvolver pela Patrizia, na Praça Duque de Terceira, Cais do Sodré (Lisboa)
Gestão de Imóveis
A equipa de gestão de imóveis teve um ano muito positivo, tendo atualmente 42 edifícios de escritórios, 5 centros comerciais, 3 retail parks, 26 unidades de retalho e 4 parques de logística sob gestão, totalizando cerca de 451.000 m² de área e um volume anual de rendas superior a €62 milhões. Entre os novos mandatos incluem-se a Torre Oriente das Torres Colombo, o edifício Fontes Pereira de Melo 41 e o Montijo Retail Park.
Research
Em termos de research, mantiveram-se as habituais publicações bem como o lançamento de conteúdos inovadores e inúmeras apresentações a clientes sobre o impacto do COVID-19 no mercado imobiliário. A nível europeu, Portugal passou a integrar a publicação regular sobre residências sénior, demonstrando o crescimento deste segmento a nível nacional.
Perspetivas 2021
No que diz respeito a previsões para 2021, Eric van Leuven comenta, “Para este ano as perspetivas são moderadamente otimistas, embora dependentes da eficácia da vacinação e subsequente controlo da pandemia, e distintas entre os diferentes setores imobiliários. Ainda assim, e de uma forma geral, durante o primeiro semestre deverá manter-se uma atitude cautelosa no mercado ocupacional, com tendência de adiamento dos processos de tomada de decisão, potencialmente seguido de um segundo semestre com um efetivo início de retoma da atividade. A procura de espaços de qualidade em industrial e logística continuará dinâmica, por oposição aos setores mais afetados pelas medidas restritivas em vigor, nomeadamente retalho e hotelaria. Adicionalmente, a flexibilidade do trabalho continuará a gerar uma reavaliação da forma de ocupação de escritórios pelas empresas.
Relativamente ao mercado de investimento institucional, os elevados níveis de liquidez atuais deverão contribuir para uma recuperação da atividade no início do ano. Desta forma, embora o volume de negócios com elevada probabilidade de concretização durante este ano se encontre apenas nos €1.800 milhões, aos mesmos poderão acrescer transações off market e negócios atualmente suspensos, num total de €1.800 milhões, mas com possibilidade de conclusão até 2022.
Ao longo de 2021, e acompanhando uma tendência europeia reforçada durante o ano passado, o segmento de residencial para arrendamento (ou PRS - private rented sector) irá dinamizar o mercado, não só do ponto de vista do utilizador final, mas também enquanto produto de investimento, sendo já muitos os promotores e investidores que se estão a posicionar para concretizar projetos nesta área.
Por último, faço votos para que o imobiliário, um setor fulcral à economia nacional e na criação de emprego, recupere uma merecida estabilidade legal e fiscal. Se é certo que estes têm sido tempos sem precedentes, e em que o apoio rápido às empresas teve um papel determinante na sua manutenção, a aprovação em Assembleia da República de diversas medidas extraordinárias, algumas das quais inequitativas, veio criar desequilíbrios que impera agora que comecem a ser colmatados.”
[1] Definido como investimento em produto imobiliário comercial acabado e de rendimento.
[2] Valor dos 4 ativos em Portugal, de um total de 6 centros comerciais.
[3] Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção.