Cushman & Wakefield prevê um ano de retoma para o mercado imobiliário nacional

A Cushman & Wakefield apresentou hoje um resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2021 e as suas perspetivas para 2022.

Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “2021 foi um ano de recuperação para o imobiliário nacional. Face à fraca atividade no primeiro semestre, o mercado de investimento imobiliário comercial deverá ficar na ordem dos €2.000 milhões, uma quebra de 30% face a 2020 (um ano excelente por influência de algumas transações de dimensão relevante). Já o mercado ocupacional revelou uma retoma da procura, embora com comportamentos díspares entre os diversos segmentos. Quanto à atividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos um resultado muito positivo, tendo em conta os desafios que continuámos a enfrentar. A generalidade dos departamentos registou bons níveis de faturação e fomos, uma vez mais, distinguidos como a melhor consultora imobiliária em Portugal, atribuído pela prestigiada publicação internacional Euromoney, em conjunto com a atribuição dos prémios de melhor consultora nacional a nível de transações e research”.

Mercado de investimento imobiliário comercial

A atividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento[1] em 2021 foi caracterizada por um forte abrandamento no primeiro semestre, com um volume na ordem dos €570 milhões, seguido de uma aceleração da retoma ao longo da segunda metade do ano. Até ao dia de hoje contabilizamos um total investido de €1.830 milhões, o que representaria uma quebra de 35% face a 2020 (em que se atingiu o terceiro máximo histórico por influência de três grandes transações). Para os resultados do ano transato contribuíram as perto de duas dezenas de operações de portfólios, os quais foram responsáveis por 60% do volume total transacionado. No entanto, o elevado número de operações que terão sido concluídas nos últimos dias do ano (e cuja confirmação está ainda pendente) leva-nos a estimar um volume na ordem dos €2.000 milhões, refletindo uma quebra homóloga de 30%.

À semelhança dos anos anteriores, o capital estrangeiro dominou a atividade do mercado, agregando 70% do volume investido em imobiliário em 2021. A sua grande maioria teve origem na Europa, com destaque para os investidores franceses (€505 milhões) e espanhóis (€246 milhões). Por seu lado, o capital nacional cresceu em representatividade, atingindo um volume na ordem dos €550 milhões.

A alocação de capital por setor demonstra a contínua aposta dos investidores em setores estratégicos, entre os quais se destacou escritórios, agregando perto de 40% do volume transacionado. Para isso contribuiu a aquisição pela Sixth Street de 15 edifícios (de um total de 22) no parque de escritórios Quinta da Fonte à Signal Capital por um valor entre os €125 e €130 milhões. Seguiram-se os setores alternativos, responsáveis por 34% do total investido, por influência da transação de um grande portfólio de ativos residenciais (PRS – private rented sector) e a venda do portfólio do fundo SaúdeInveste pela Fidelidade à Icade Santé por €213 milhões. Com €270 milhões o setor hoteleiro atingiu a terceira posição, em grande parte devido à aquisição dos Tivoli Marina Vilamoura e Tivoli Carvoeiro pela Azora à Minor International por €148 milhões. A fraca atratividade no setor de retalho e a escassez de produto de qualidade disponível para venda em industrial & logística contribuíram para a reduzida relevância destes setores no ano transato, representando respetivamente 10% e 3%.

No que respeita à atividade de promoção e reabilitação urbana[2], estima-se[3] que em 2021 se tenha registado uma quebra de 10%, com um volume alocado a este tipo de operações na casa dos €465 milhões. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a aquisição por parte da Norfin do Projeto Vilamoura, que conta com 21 terrenos por um valor entre os €100 e os €125 milhões e a venda, pelo Millennium BCP ao Grupo Pestana, do projeto Madeira Palácio, que integra dois edifícios com 262 apartamentos e um terreno com um potencial de 150 quartos, por €45 milhões.

A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios as vendas dos edifícios D. Luís I (na zona ribeirinha de Lisboa); na área de retalho, destaque para as vendas da loja do emblemático projeto Liberdade 266 e do Braga Retail Centre. Em hotelaria assinalamos a venda do hotel Choupana Hills na Madeira. A equipa de promoção e reabilitação urbana da Cushman & Wakefield foi responsável pela venda de vários terrenos e edifícios para reabilitação, nomeadamente o edifício 5 de Outubro 204.

Mercados ocupacionais

Escritórios

Embora a atividade de escritórios na Grande Lisboa tenha sido caracterizada por uma maior morosidade dos processos de tomada de decisão em 2021, entre janeiro e novembro foram transacionados 137.900 m² de escritórios, um crescimento homólogo de 17%, valor desde já acima do total de 2020. Esta evolução foi fortemente influenciada pela concretização de alguns negócios de grande dimensão, nomeadamente a futura ocupação própria pela Câmara de Oeiras dos Paços do Concelho no Corredor Oeste (zona 6) com 30.500 m², cuja construção iniciou recentemente; e os pré-arrendamentos pela incubadora Factory no Hub Creativo do Beato em Outras zonas (zona 7) e pela Critical Techworks na K Tower no Parque das Nações (zona 5), com cerca de 10.000 m² cada.

A taxa de desocupação aumentou 60 pontos base (p.b.) face a 2020, situando-se atualmente nos 5,4% e foram concluídos 43.400 m², dos quais somente 10% se encontram disponíveis no mercado. Demonstrando um expetativa de retoma a curto prazo, o volume de oferta futura mantém-se elevado, com 188.000 m² de escritórios em construção, embora metade já tenha ocupação assegurada.

No Grande Porto, até Novembro registou-se um abrandamento homólogo da absorção em 10%, para os 40.400 m², um valor ainda assim 20% acima do mesmo período de 2019. Entre os negócios a destacar há um arrendamento de cerca de 7.000 m² no Centro Empresarial da Lionesa em Matosinhos (zona 6) e um total de 7 negócios no POP (Porto Office Park) no CBD Boavista (zona 1), que contribuíram para a ocupação integral deste empreendimento. Nesta região a taxa de desocupação aumentou 100 p.b. para os 9,0%, e foram concluídos 19.300 m², dos quais 60% se encontram por ocupar. Relativamente à oferta futura, 73.300 m² encontram-se em construção, com 65% dessa área com ocupação já garantida.

O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield está a comercializar, entre outros, dois dos maiores projetos de escritórios em Lisboa em fase de conclusão de construção, o edifício Lumnia e o World Trade Center e esteve envolvido na venda da sede e arrendamento das novas instalações da Bayer, na colocação de 2.600 m² da Finsight Labs no edifício Café Lisboa e na colocação da farmacêutica Amgen numa solução de flex office (Maleo).

No Porto continua a comercialização do emblemático Porto Business Plaza que se encontra numa fase adiantada de profunda remodelação e em processos avançados de seleção de novas instalações para entidades como IBM, Kantar, One ou Techdata.

Retalho

Ao longo de 2021 verificou-se uma consolidação das tendências aceleradas pela pandemia COVID-19, nomeadamente através do maior investimento dos retalhistas numa oferta omnicanal, com destaque para o comércio online, e a alteração dos hábitos de consumo, com uma maior valorização do comércio de conveniência e proximidade.

Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, a segunda metade do ano foi caracterizada pela conclusão de 48.700 m² de ABL, distribuídos pela remodelação e expansão do Glicínias Plaza (Aveiro) e abertura de três retail parks, entre os quais o Vila do Conde Retail Park (junto ao Vila do Conde Porto Fashion Outlet). Até 2024 prevê-se a conclusão de mais 34.200 m² de ABL, que incluem a expansão do Centro Colombo (Lisboa) e a abertura do Sudoeste Retail Park (Silves).

De acordo com a procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield[4], no ano passado foram registadas 460 novas aberturas, valor em linha com 2020. Apesar de o comércio de rua continuar a dominar, com 63%, o aumento do interesse por lojas de grande dimensão contribuiu para que os formatos retail parks e unidades stand-alone tenham sido os únicos a aumentar o seu peso, em 50% de forma agregada. Da mesma forma, embora o setor da restauração tenha sido o mais ativo, com 48% dos novos arrendamentos, o destaque vai para o setor alimentar, que quase duplicou o número de novas aberturas.

A equipa de retalho da Cushman & Wakefield teve uma ano de grande atividade, tendo estado envolvida em transações de natureza vária onde o retalho de rua teve um papel significativo. Foram concretizados mais de 50 negócios, equivalentes a uma área de cerca de 30.000 m² que trouxeram ao mercado novas lojas como a flagship da Scalpers na Av. da Liberdade, a Natura Selection na Rua Augusta e o Choupana Caffé no Parque Nações, entre outras.

A área de tenant representation foi em certo modo a “estrela” do departamento, continuando a sua trajetória de crescimento, com a consultora a acrescentar ao seu portefólio mais 4 mandatos de relevância, contando agora com a representação de 21 marcas no mercado nacional. Os mandatos assegurados para 2022 trazem uma confiança renovada para o futuro, sendo que o departamento tem já em pipeline mais de 35.000 m² de negócios efetivamente concretizados.

Industrial & Logística

O aumento da atividade no mercado de industrial e logística registado no ano anterior manteve-se durante 2021, com a absorção total entre janeiro e setembro a registar um aumento homólogo de 44%, para 408.000 m², refletindo desde já um novo máximo histórico anual. Com perto de 70 negócios, a área média por operação aumentou para os 6.100 m², influenciada por algumas ocupações de grande dimensão. Entre estas, destaque para a futura ocupação própria pela Garland do seu centro logístico de Gaia com 38.000 m², cuja construção iniciou recentemente, e o pré-arrendamento pela Rádio Popular dos 29.800 m² do VGP Park Santa Maria da Feira. Neste contexto, o peso dos projetos desenvolvidos à medida do ocupante reduziu, para somente 48%, consolidando-se por outro lado o domínio das regiões de Lisboa e Porto, que agregaram respetivamente 55% e 24% da procura.

O maior interesse no setor continua a impulsionar o investimento em oferta de qualidade, com os projetos de promoção especulativa mais relevantes a corresponderem ao Azambuja Green Logistics Park da Aquila Capital com 116.000 m² e os projetos da VGP (em Santa Maria da Feira, Loures e Sintra) com um total de 60.000 m². Adicionalmente, a Merlin Properties deverá avançar em breve com a segunda fase da Plataforma Logística Lisboa Norte (Azambuja), que conta com um potencial de desenvolvimento adicional de 180.000 m².

Em 2021, a Cushman & Wakefield realizou novas operações de arrendamento, especialmente durante a segunda metade do ano. Nas zonas urbanas, destaque para o arrendamento de 2.000 m² em Alfragide, para a instalação de uma nova unidade industrial na área da panificação. No segmento da logística, foram arrendados 6.000 m² em Palmela a uma empresa nacional e 7.000 m² no parque industrial da Mota-Engil na zona de Alverca. Entre outros, representou também uma fábrica em Santo Tirso na renovação do contrato de arrendamento de uma unidade industrial com 16.800 m².

Hotelaria

Apesar do agravamento da crise pandémica no início de 2021, o setor hoteleiro iniciou o seu processo de retoma no ano transato, com crescimento generalizado dos seus indicadores, com destaque para o maior peso da procura interna. Entre janeiro e outubro o número de hóspedes e dormidas registaram um aumento homólogo de 23% e 30% respetivamente. Por seu lado, os proveitos da operação registaram um incremento de 46% nos proveitos totais e de 37% no RevPAR (“revenue per available room”) no mesmo período.

Em termos de oferta hoteleira, durante 2021 inauguraram 65 novas unidades com cerca de 4.500 quartos, perto de metade dos quais com classificação 4 estrelas. Entre estas, as maiores aberturas foram ainda assim de categoria 3 estrelas, nomeadamente o Ikonik Lisboa e o Moxy Lisboa Oriente, seguindo-se, com 5 estrelas, o Hilton Porto Gaia, projetos que já se encontravam em construção antes de pandemia.

Quanto à oferta futura, a mesma tem vindo a ser revista em baixa, encontrando-se atualmente previstos cerca de 130 novos projetos e 11.200 quartos até 2024. Isto deve-se sobretudo à natureza de alguns dos projetos aprovados, cuja intenção passaria por vender os direitos de construção a outras entidades.

A recuperação turística observada nos meses de maior facilidade de circulação de pessoas demonstrou a grande disponibilidade dos turistas em continuar a viajar e consumir os serviços disponíveis na hotelaria. Esta realidade reforçou a confiança dos investidores, permitindo a conclusão de algumas operações de relevo em formato de sale & management back, com revisões de preço ligeiras face a 2019, destacando-se os negócios no Algarve dos Tivoli Marina e Tivoli Carvoeiro e do Vilalara. Apesar de não se terem concretizado operações relevantes de sale & leaseback, estas têm sido muito procuradas, antecipando-se novidades em 2022.

O ano transato foi ainda marcado pelo início dos processos de comercialização das unidades de participação dos fundos proprietários geridos pelos fundos de reestruturação da ECS e Explorer, embora a ritmos diferentes, que irão seguramente estabelecer máximos históricos neste setor aquando da sua concretização.

Valores de mercado

Num enquadramento de recuperação gradual dos níveis de procura, verificou-se uma manutenção generalizada das rendas brutas. As exceções corresponderam ao setor de escritórios na Grande Lisboa, onde a reduzida disponibilidade entre os edifícios com melhor qualidade contribuiu para um aumento da renda prime no Prime CBD (zona 1) para os €23,5/m²/mês; e o setor de industrial e logística, onde o maior volume de atividade justificou um incremento dos valores prime na zona 1 da Grande Lisboa (Alverca - Azambuja) para os €4,20/m²/mês e no Grande Porto (Maia - Via Norte) para os €4,00/m²/mês.

Nos restantes segmentos do mercado imobiliário, os proprietários continuaram a procurar assegurar uma estabilidade dos valores de arrendamento através da concessão de incentivos adicionais, como contribuições para fit-out e/ou carência ou escalonamento de rendas. Desta forma, a renda prime de escritórios no CBD Boavista (zona 1) do Grande Porto estabilizou nos €18/ m²/mês; e, em retalho, manteve-se nos €102,5/m²/mês em centros comerciais e nos €11/m²/mês em retail parks. Somente no comércio de rua, face à sua maior dependência do turismo, se registou nova contração em Lisboa (Chiado), para os €122,5/m^²/mês, continuando nos €72,5/m²/mês no Porto (Baixa).

Neste contexto, as taxas de rentabilidade refletiram o maior enfoque dos investidores em ativos estratégicos em localizações prime. Desta forma, face a 2020 as yields prime contraíram 35 pontos base (p.b.) em escritórios (para 3,75%) e 100 p.b. em industrial & logística (para 5,00%); tendo em retalho estabilizado nos 4,25% no comércio de rua e aumentado em 25 p.b. em centros comerciais (para 5,50%).

Áreas não-transacionais

Em relação às áreas não transacionais, também as várias equipas da consultora registaram bons resultados.

Avaliação e Advisory

O departamento de avaliação imobiliária incrementou em 2021 a sua quota de mercado, tanto na área de Avaliação como na de Advisory (consultoria), tendo sido um dos seus melhores anos de sempre. Prestou aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado, incluindo NPLs, reforçando a presença em todos os setores do imobiliário, tanto para investidores como financiadores. A conjugação de todas estas instruções, resultou num montante global avaliado na ordem dos €26 mil milhões.

Na área de Advisory, o ano foi marcado por um número significativo de estudos de melhor uso para terrenos e edifícios, demonstrando o interesse dos promotores/proprietários na definição de estratégias que permitam um ajustamento dos produtos às novas tendências de mercado e à valorização dos seus ativos. A equipa contou também com diversas instruções de análise estratégica de portefólios de ativos com vista à sua otimização, com destaque para os grandes portfolios colocados ou a colocar brevemente no mercado, de hotelaria, equipamentos de saúde, e residências de estudantes e seniores.

Gestão de Projetos

Apesar das dificuldades e desafios de 2021, o departamento alcançou um resultado em linha com 2020, tendo-se ainda verificado um alargamento das capacidades e âmbito de serviços na área de Workplace Strategy e Sustentabilidade. O ano foi marcado ainda pelo lançamento do novo serviço de conceção/construção através da criação da Cushman & Wakefield Design & Build.

O departamento esteve envolvido em alguns dos projetos mais emblemáticos do mercado, destacando-se a gestão de projeto de novos escritórios para Entain, Kantar, Google e PwC (Lisboa e Porto); bem como arquitetura e gestão de projeto de novos escritórios para Cofidis, Bayer e Ford, e a gestão de projeto, fiscalização e coordenação de segurança do projeto de um novo hotel a desenvolver pela Patrizia, na Praça Duque de Terceira, Cais do Sodré (Lisboa). Destacam-se ainda a obtenção das certificações de LEED e WELL para os novos escritórios da Cofidis, bem como estudos de Workplace Strategy para a Bayer e Leroy Merlin.

Gestão de Imóveis

A equipa de gestão de imóveis teve o seu melhor ano de sempre, tendo atualmente sob gestão 44 edifícios de escritórios, 5 centros comerciais, 3 retail parks, 2 hotéis, 28 unidades de retalho e 4 parques de logística, totalizando 500.000 m² de ABL e um volume anual de rendas superior a €65 milhões. Entre os novos mandatos incluem-se os hotéis EXE Liberdade e Saldanha, o edifício Entreposto e, na classe de ativos de retalho, o Alta Retail Park e um portefólio de supermercados Continente.

Research

Em termos de research & insight, a consultora manteve as habituais publicações, bem como o lançamento de conteúdos direcionados e diversas apresentações a clientes sobre o impacto do COVID-19 no mercado imobiliário. A nível europeu, a página da C&W Portugal foi a que registou o maior volume de visualizações no âmbito da análise regular da performance do imobiliário (Real Estate Market View).

Perspetivas 2022

No que diz respeito a previsões para 2022, Eric van Leuven comenta, “Para este ano as perspetivas são mais otimistas, suportadas numa expectativa de maior controlo da pandemia e consequente consolidação da retoma da economia mundial. Desta forma, embora os primeiros meses do ano possam ser uma vez mais caracterizados por uma cautela acrescida no mercado ocupacional, antecipa-se que os indicadores de final de ano ultrapassem de forma transversal os registados no ano anterior.

Relativamente à atividade de investimento institucional, o reconhecimento da boa resposta que o país tem tido face à pandemia e a pressão dos elevados níveis de liquidez deverão continuar a contribuir para uma manutenção do interesse no mercado nacional. Neste contexto, as perspetivas para 2022 apontam para uma retoma dos volumes de investimento para níveis pré-pandemia, sendo já hoje identificáveis mais de €2.100 milhões de negócios em diversas fases de negociação, com destaque para o portfolio de unidades hoteleiras gerido pela ECS, aos quais poderão acrescer perto de €600 milhões em transações atualmente suspensas, mas com possibilidade de conclusão até ao final do ano.

Face ao contínuo interesse dos investidores internacionais em categorias que registam escassez de oferta em Portugal, nomeadamente os segmentos de logística e residencial para arrendamento (ou PRS - private rented sector), deveremos continuar a registar uma maior pressão para a colocação de produto transacionável no mercado, inclusive através da promoção deste tipo de ativos.