ในโลกของการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดถือเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า ปัจจุบันมีเครื่องมือทางกฎหมายที่น่าสนใจสองรูปแบบที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินและนักลงทุนสามารถเข้าถึงและใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างยืดหยุ่นและหลากหลายมากขึ้น นั่นคือ "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า"
แม้ว่าทั้งสองรูปแบบจะมีจุดประสงค์หลักในการให้สิทธิแก่บุคคลอื่นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ก็มีความแตกต่างที่สำคัญในด้านกฎหมาย ลักษณะสิทธิ และความยืดหยุ่นในการใช้งาน บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจความแตกต่างระหว่าง "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" เพื่อให้คุณสามารถเลือกใช้เครื่องมือที่เหมาะสมกับความต้องการและวัตถุประสงค์ของคุณได้อย่างถูกต้อง
ทรัพย์อิงสิทธิ: สิทธิที่ดินรูปแบบใหม่เพื่อการลงทุนที่คล่องตัว
ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นสิทธิในที่ดินรูปแบบใหม่ที่ถูกสร้างขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยมีจุดเด่นที่ความยืดหยุ่นและความคล่องตัวในการลงทุน เจ้าของที่ดินสามารถนำที่ดินมาจดทะเบียนเพื่อออกเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งจะทำให้ทรัพย์อิงสิทธินั้นกลายเป็นทรัพย์สินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้
ผู้ถือครองทรัพย์อิงสิทธิจะมีสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นตามที่ระบุไว้ในสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งอาจรวมถึงการสร้างอาคาร พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือแม้แต่การอยู่อาศัย โดยมีระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปจะไม่เกิน 30 ปี
สิทธิการเช่า: สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตามสัญญา
สิทธิการเช่า เป็นสิทธิที่ผู้เช่าได้รับจากเจ้าของที่ดินในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า โดยมีระยะเวลาที่กำหนดไว้ชัดเจน ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
สิทธิการเช่าสามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ได้แก่ การเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการเช่าตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยแต่ละประเภทจะมีรายละเอียดและข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไป
ความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า"
"ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" ต่างเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินและนักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ แต่ละรูปแบบมีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกันไป การเลือกใช้เครื่องมือที่เหมาะสมจึงขึ้นอยู่กับความต้องการและวัตถุประสงค์ของแต่ละบุคคล
หากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัวและยืดหยุ่น "ทรัพย์อิงสิทธิ" อาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ แต่หากคุณต้องการเพียงสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตามสัญญา "สิทธิการเช่า" ก็เป็นทางเลือกที่คุ้มค่าเช่นกัน
ก่อนตัดสินใจเลือกใช้เครื่องมือใดก็ตาม ควรศึกษาข้อมูลและปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายเพื่อให้เข้าใจถึงรายละเอียดและข้อกำหนดของแต่ละรูปแบบอย่างถ่องแท้ เพื่อให้คุณสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินของคุณได้อย่างเต็มประสิทธิภาพและคุ้มค่าที่สุด
ทรัพย์อิงสิทธิ กับการเสียภาษี
1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ (เจ้าของที่ดิน) ยังคงต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราปกติ เนื่องจากยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ผู้รับทรัพย์อิงสิทธิ: ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยตรง แต่จะมีภาระภาษีทางอ้อมผ่านค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ
2. ภาษีเงินได้
ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ: ค่าตอบแทนที่ได้รับจากการให้ทรัพย์อิงสิทธิ ถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(4) แห่งประมวลรัษฎากร และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลตามประเภทของผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ
ผู้รับทรัพย์อิงสิทธิ: ค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ สามารถนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้ได้
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ:
การโอนทรัพย์อิงสิทธิ: การโอนทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะเป็นการขายสิทธิการเช่า ซึ่งต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า)
การจำนองทรัพย์อิงสิทธิ: การจำนองทรัพย์อิงสิทธิต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จำนอง
4. อากรแสตมป์:
สัญญาทรัพย์อิงสิทธิ: สัญญาทรัพย์อิงสิทธิต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.1 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ให้เป็นทรัพย์อิงสิทธิ หรือของค่าตอบแทนทั้งหมด (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า)
หมายเหตุ : อัตราภาษีและรายละเอียดอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง