Wie die steigende Nachfrage nach Elektro-Unternehmensflotten die Immobilienplanung beeinflusst
Die Absatzzahlen für Elektrofahrzeuge (engl.: EV = Electronic Vehicles) steigen seit Jahren kontinuierlich an. Seit 2019 haben sich die Neuzulassungen pro Jahr mehr als verfünffacht. Und auch in diesem Jahr wird der Rekordwert aus dem Vorjahr wohl abermals übertroffen werden. Allen Prognosen zufolge wird sich diese Entwicklung auch weiter fortsetzen. Denn die Mobilitätswende ist mittlerweile für viele Staaten ein fester Bestandteil der langfristigen Klimaschutzplanungen. Kein Wunder also, dass sich auch Unternehmen mit Blick auf ihre selbst gesteckten Emissionsziele zunehmend Gedanken über eine teilweise oder komplette Elektrifizierung der eigenen Firmenflotte machen. Und das auch müssen. Denn im vergangenen Jahr hatten gewerbliche Fahrzeuge einen Anteil von 76 Prozent am CO2-Ausstoß von Neuwagen.
Dennoch: Die Elektrifizierung von gewerblichen Fahrzeugen hinkt den privaten PkWs deutlich hinterher. Im vergangenen Jahr fuhren nur 11 Prozent der neuen Firmenwagen vollelektrisch, bei den Privatautos waren es immerhin 22 Prozent. Woran liegt das? Was sind die Hürden? Welche Weichen sollten Politik und Gesetzgeber noch stellen? Wie schafft man die Umstellung – nicht nur mit Blick auf die Flotte selbst, sondern auch mit Blick auf die unternehmerische Infrastruktur wie Gebäude und Parkplätze? Lohnt sich für Unternehmen die Elektrifizierung der Firmenflotte? Und welche Auswirkungen hat das auf die Immobilienplanung?
Mieter oder Vermieter – wer sorgt für die Ladeinfrastruktur im und am Gebäude?
„Neben optimierten Lieferketten und weniger Ressourcenverbrauch sehen viele vor allem der größeren meist global agierenden Unternehmen die E-Mobilität als festen Bestandteil einer nachhaltigeren Zukunft. Viele von ihnen haben ihre Flotte bereits entsprechend angepasst und umgestellt oder sind aktuell dabei“, sagt Claudia Jurek, Teamlead Project & Development Services C&W Frankfurt. Und die größte Hürde dabei sind nicht die Fahrzeuge selbst – hier gibt es eine Vielzahl von Anbietern, die Leasing-Modelle zu guten Konditionen anbieten. Es geht vielmehr um eine passende, smarte und gut funktionierende Infrastruktur drum herum. Wie viele Stellplätze müssen entsprechend gerüstet sein? Wie genau müssen diese ausgestattet sein? Wer sorgt dafür und kommt für die Anschaffungs- und Installationskosten auf? Welche Parts liegen beim Nutzer selbst, welche beim Eigentümer der Immobilie samt Stellplätzen?
Seit März 2021 gibt es mit dem Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leistungsinfrastruktur (GEIG) einen ersten gesetzlichen Anhaltspunkt zur Klärung und Regelung solcher Fragen. Ziel des noch jungen Gesetzes ist es, den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität im Gebäudebereich zu beschleunigen und gleichzeitig die Bezahlbarkeit des Bauens und Entwickelns zu erhalten.
„Prinzipiell ist es sehr positiv und auch notwendig, dass Gesetze wie das GEIG sich dieser Fragen annehmen und versuchen, entsprechende Regelungen aufzusetzen“, sagt Claudia Jurek. „Allerdings bleiben viele der Punkte noch zu vage und so bedarf es vielen Gesprächen und Annahmen, um konkret planen und (um-)bauen zu können.“ Aktuell sehe das Gesetz etwa vor, dass jeder 3. Stellplatz für eine E-Car-Nutzung vorgerüstet sein müsse. „Darüber hinaus macht das GEIG dann aber keinerlei tiefer gehende Vorgaben, beispielsweise zur Ermittlung der benötigten Ladeleistung“, so Jurek weiter. „Während derjenige, der vorrüstet, nicht selten dazu neigt, eher geringe bis mittlere Ladeleistungen von 3,7 bis maximal 11 kW anzusetzen, wünschen sich Nutzer meist eine höhere Ladeleistung von 11 bis 22 kW, damit deren Mitarbeiter nicht mehrere Stunden laden müssen.“
„Eigentümer wie Nutzer sollten noch stärker in die Pflicht genommen werden.“
Welche Ladeleistung am Ende auch immer auf dem Display steht – der benötigte Strom muss zuverlässig in den Ladesäulen und damit auch im E-Auto ankommen. Wo verlaufen entsprechende Leitungen? Wo stehen Transformationen? Wie viele Quadratmeter sind dafür notwendig? All das muss bei Projektentwicklungen frühzeitig mitgedacht und im Bestand auf Integrierbarkeit überprüft werden. Claudia Jurek: „Generell sollten Eigentümer wie Nutzer hier noch stärker und vor allem klarer als bisher in die Pflicht genommen werden und gleichzeitig mit staatlichen Subventionen unterstützt werden. Wenn die Unternehmensflotten mittelfristig flächendeckend nachhaltiger werden sollen, muss sowohl der Eigentümer zur Vorrüstung verpflichtet werden, als auch der Nutzer zur Umrüstung seiner Fahrzeuge.“ Und fügt hinzu: „Aktuell ist es oft so, dass Unternehmen, die die entsprechende Infrastruktur in ihren Gebäuden brauchen, gerade einmal um die 5 Prozent der benötigten Vorrüstungen und Einbauten bekommen – dabei liegt laut Schätzungen der meisten Unternehmen der Bedarf eher bei 50 Prozent.“
„Wo es keine genaue gesetzliche Grundlage und auch keine bis kaum Präzedenzfälle darüber gibt, was man als Mieter darf und als Eigentümer muss, müssen beide Parteien vor allem auf konstruktive Gespräche setzen“, so Jurek. „Ein gutes Verhältnis, Gesprächsbereitschaft, gegebenenfalls eine vermittelnde und beratende Instanz und der gute Wille, für Nachhaltigkeit einzustehen sind aktuell die Grundlage dafür, solche Vorhaben für beide Seiten zufriedenstellend umzusetzen. Und dafür, Beispiel für weitere Projekte dieser Art zu sein.“
Über die Gebäudegrenzen hinaus denken und „vorsorgen“
Wer die Hürde „E-Ausstattung im und am Gebäude“ genommen hat, steht gleich vor einer weiteren: der ausreichenden Versorgung mit grünem Strom. Claudia Jurek: „Die für den allgemeinen Elektrizitätsbedarf im Gebäude und für die E-Flotte im Speziellen benötigten Stromkontingente müssen mit dem für den Standort der Immobilie zuständigen Netzbetreiber frühzeitig besprochen und verhandelt werden. Das gilt insbesondere für Projektentwicklungen, in denen bereits in der Planungsphase – oft Jahre vor dem tatsächlichen Einzug – der künftige Bedarf geschätzt werden muss. Und gerade bei dieser Thematik ist der Blick in die Zukunft extrem schwierig. Denn der gesamte Sektor der alternativen Energien wandelt sich permanent. Setzen Unternehmen morgen noch genauso auf E-Mobilität wie aktuell? Oder wird es dann andere Alternativen wie beispielsweise Wasserstoff geben, die dann mehr an Gewicht gewinnen. All diese Überlegungen müssen von Beginn an in jegliche Planungen und Gespräche Eingang finden.“
In jedem Fall muss der vom Anbieter bezogene Strom grün sein, sonst geht das Nachhaltigkeitskonzept E-Car nicht auf. Dem zu Gute kommt das aktuelle Klimaschutzabkommen, das die Umstellung auf grünen Strom bis 2050 festlegt. Der entsprechende Ausbau muss dann aber weiter konsequent vorangetrieben werden – sonst sind die Ökostrom-Grenzen schnell erreicht und das Konzept E-Mobility insgesamt gescheitert.
„Auch hier sollten die Energieversorger weiter in die Pflicht genommen werden“, sagt Claudia Jurek. „Und nicht nur das: Um die Elektromobilität wirklich zukunftsfähig aufzustellen – gewerblich wie privat – müssen alle an einem Strang ziehen. Vor allem die Sektoren Immobilie und Infrastruktur sollten zusammenarbeiten und ‚zusammendenken‘. Beide Bereiche müssen gemeinsam geplant und gestaltet werden. Denn für funktionierende und lohnenswerte Unternehmensflotten reicht es nicht aus, allein in und an der Immobilie mit Ladesäulen und einem guten Lastmanagement ausgestattet zu sein – auch im öffentlichen Verkehrsnetz müssen ausreichend Möglichkeiten zur Verfügung stehen.“
„Nachhaltigkeit muss jedem Einzelnen etwas wert sein.“
Und ginge das nicht auch anders herum – in etwa nach den Prinzipien der Sharing Economy? So könnten auch Privatpersonen oder kleinere Firmen in der Nähe die Infrastruktur größerer Unternehmen nutzen und so Synergie-Effekte erzielt werden. „So nachhaltig der Gedanke ist – etwa auch im Hinblick darauf, dass man mit mehr E-Infrastruktur-Sharing auch die weitere Versiegelung von Flächen vermeidet – so schwierig ist das in der Praxis“, sagt Jurek. „Unternehmen haben hier in der Regel Sicherheitsbedenken, wenn es um den Zugang zu ihren Flächen geht – die Tendenz geht hier eher dazu, seine Plätze rein für sich zu behalten.“ Und fügt hinzu: „Für öffentliche wie nicht öffentliche Stellplätze enthält zumindest die Garagenverordnung die Anforderung, dass 5 Prozent der Stellplätze mit E-Ladesäulen auszurüsten sind. Hier könnte – um die E-Infrastruktur weiter zu stärken – gegebenenfalls über eine Ausweitung nachgedacht werden.“
Claudia Jurek abschließend: „Vor dem Hintergrund der letzten Klimakonferenz in Sharm el-Sheikh, die in Punkto Erreichung des 1,5-Grad-Zieles leider wieder zu keinem konkreten, straffen und global getragenen Fahrplan gekommen ist, ist umso klarer geworden, welche Verantwortung Unternehmen und Öffentlichkeit bei diesem Thema haben. Hand in Hand müssen wir dieses Thema vorantreiben. Offen fürs Gespräch, aber auch unterstützt von Subventionen und einem klareren Regelwerk als bisher. Nachhaltigkeit muss jedem Einzelnen etwas wert sein. Konkret: Investitions- und Kompromissbereitschaft. Und der Wille voranzuschreiten.“
