Informe Glide Path europeo

Macroeconomía

¿Nos dirigimos hacia la recesión? ¿Qué pasa con el sector bancario y su relación con la CRE? ¿Cuándo girarán el Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de Inglaterra (BoE)? ¿Dónde se asentarán los rendimientos de la deuda pública a 10 años?

Nuestra visión: 

• La inflación aún no ha llegado a su punto; la presión subyacente se mantiene en algunos de los segmentos de la inflación más rígidos.  
• Tanto el BCE como el Banco de Inglaterra mantendrán la cautela y dependerán de los datos antes de recortar prematuramente. Se espera que ambos bancos centrales pivoten en el tercer trimestre de 2024.  
• La economía sigue resistiendo gracias a la fortaleza de los mercados de consumo y laboral.  
• La zona euro y el Reino Unido evitarán por poco la recesión. Esto oculta una gran variación entre los estados miembros.  
• El crecimiento económico seguirá siendo escaso. 
• El riesgo de recesión sigue siendo elevado. 
• La corrección del sector inmobiliario comenzó a mediados de 2022; ésta no es la primera fase. La velocidad de recuperación variará en función del tipo de propiedad, la calidad y la geografía, pero el repunte no está lejos. 
• Históricamente, el mejor momento para comprar propiedades es cuando el BCE y el Banco de Inglaterra comienzan a cambiar (esto tiende a coincidir con una inflexión en los valores inmobiliarios). 

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Mercados de crédito y deuda CRE

¿Qué significa todo esto para los rendimientos CRE? ¿Qué debe ocurrir para que los mercados de deuda se liberen? 

Nuestra visión: 

• La liquidez de crédito entre los bancos seguirá siendo escasa durante la recesión hasta que se moderen los riesgos a la baja (lo que supondrá una descongelación gradual en el primer semestre de 2024). 
• Los bancos son un importante prestamista para el sector CRE, y su menor presencia en el espacio de préstamos CRE dará lugar a una brecha que otras fuentes seguirán tratando de llenar parcialmente (será difícil para estas fuentes compensar totalmente la liquidez proporcionada por los bancos). 
• Las condiciones y los plazos de los préstamos son cada vez más exigentes; hay más liquidez disponible para los mejores activos y sectores preferentes.  
• Los vencimientos de deuda se enfrentan a un entorno especialmente difícil. Habrá más dificultades en los próximos trimestres y años, sobre todo en el sector de oficinas. 
• No estamos otra vez ante la Gran Crisis Financiera. Los bancos están bien capitalizados, como demuestra la última prueba de resistencia de la Autoridad Bancaria Europea para toda la UE. Las oficinas y los inmuebles representan un riesgo mínimo para el sistema bancario.

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Flujos y perspectivas del crédito CRE

Trayectoria de los flujos de crédito CRE y perspectivas de los valores inmobiliarios. ¿Cuándo se recuperará el volumen de operaciones?  ¿Hasta dónde caerá el valor de los inmuebles?

Nuestra visión: 

• Nuestro marco para la recuperación de los mercados de capitales es el siguiente:
  • Fase 1: Una desaceleración, no necesariamente una recesión, necesaria para reducir la inflación. 
  • Fase 2: El BCE y el Banco de Inglaterra giran y empiezan a bajar los tipos (pero sin volver al límite cero).   
  • Fase 3: Descubrimiento de precios: el mercado reajusta los precios al entorno de tipos más altos.   
• El eje de la historia del valor sigue estando vinculado a los rendimientos y diferenciales comparativos. Los tipos de interés seguirán subiendo durante más tiempo, lo que significa que los rendimientos inmobiliarios deben ajustarse al alza para mantener un diferencial en relación con los rendimientos sin riesgo y otros rendimientos adyacentes al riesgo. En consecuencia, prevemos una mayor expansión de los rendimientos hasta el primer semestre de 2024, con variaciones entre sectores y mercados.  
• El valor de los inmuebles disminuirá entre un 20% y un 35% de punta a punta, con variaciones significativas en función del tipo, la calidad y la geografía de los inmuebles. 

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Aspectos estratégicos y tácticos

¿Cómo debo considerar las perspectivas de compra/venta/retención en estos momentos? ¿Cómo se han comportado históricamente los rendimientos de CRE durante una recesión? ¿Qué estrategias de alto nivel son las más atractivas en estos momentos? ¿Y las estrategias más defensivas?

Nuestra visión: 

• Los activos inmobiliarios de alto riesgo son más rentables que otras clases de activos en términos acumulativos y prospectivos.  
• Los periodos que siguen a épocas de inestabilidad suelen ser buenos años para la inversión. 
• La resistencia de los ingresos sigue siendo clave para el próximo capítulo; el crecimiento de los ingresos netos de explotación seguirá siendo resistente para la mayoría de los tipos de inmuebles. 
• La resistencia de los ingresos se está redefiniendo en cada tipo de inmueble comercial, así como en el contexto de los inquilinos, incluso hasta las características del sector de los inquilinos. 
• Las estrategias defensivas/esenciales, de valor añadido/oportunistas y de mercado de deuda abarcan un amplio espectro de sectores y perfiles, que se describen con más detalle en el informe. 

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Defensiva/Núcleo

• Dirigirse a sectores "no cíclicos" bien alquilados, como vivienda, salud, centros de datos y trasteros.  
• Tiendas de alimentación, comercios minoristas esenciales, polígonos de primera categoría, venta y arrendamiento con pacto de recompra y comercios minoristas/ocio/outlets experienciales, incluidos centros comerciales de primera categoría. 
• Producto residencial multifamiliar y unifamiliar estabilizado, asequible y orientado al transporte público para alquilar en ubicaciones privilegiadas.  
• Estrategias en el sector residencial, como viviendas compartidas, para personas mayores y para estudiantes, con una fuerte demanda secular.  
• Logística de primera calidad a precios competitivos en los principales corredores y en las principales zonas urbanas.  
• Oficinas de alta calidad en el centro de la ciudad que ofrezcan los mejores servicios y credenciales ESG en ubicaciones dinámicas.  
• Hoteles de estilo de vida, apartamentos para estancias prolongadas y apartamentos con servicios en las principales ciudades. 
• Venta de oficinas no rentables.

Valor añadido Oportunista

• Reconversión y reutilización de activos urbanos bien ubicados, con especial atención a la mejora de sus credenciales ESG.  
• Centrarse en la reconversión de espacios para usos alternativos, como las ciencias de la vida, el autoalmacenamiento y la asistencia sanitaria, así como los usos mixtos. 
• Desarrollar una logística de primer orden en corredores sólidos próximos a zonas con una fuerte demografía. 
• Locales comerciales bien alquilados dentro y fuera de la ciudad a precios bajos que ofrezcan ingresos, rentabilidad y un aumento de los alquileres, así como la oportunidad de acumular suelo en ubicaciones muy accesibles. 
• Desarrollar oficinas sostenibles, flexibles y de alta calidad en ubicaciones con escasez de oferta, probadas y resistentes que favorezcan el trabajo moderno e híbrido. 
• Edificios de oficinas sólidos y bien ubicados con descuento sobre el coste de reposición, gestión activa y potencial de inversión estratégica de capital.  
• Posicionamiento de la hostelería en todos los segmentos de mercado y niveles de calidad, tanto en ciudades de entrada como en complejos turísticos. 
• Desarrollo de plataformas operativas integradas verticalmente en sectores en crecimiento cada vez más populares entre los compradores institucionales (vivienda, autoalmacenamiento, ciencias de la vida) para proporcionar una futura salida y/o prima de cartera. 
• Oportunidad de comprar o invertir en plataformas de tamaño medio debido a la mayor restricción de los mercados de captación de fondos y financiación de deuda.

Estrategias del mercado de deuda

• Deuda preferente en mercados líquidos que ofrezcan fuertes rendimientos básicos. 
• Dada la escasa liquidez de la financiación convencional, proporcionar capital híbrido subordinado en forma de capital preferente o deuda intermedia para los préstamos que vencen y necesitan aportaciones de capital. 
• Hoy en día, los prestamistas consideran más atractiva la financiación a largo plazo y el tamaño de los préstamos es menos problemático que antes, aunque a menudo se recurra a la sindicación.  
• Para los prestamistas, centrarse en los sectores con un gran déficit de financiación para garantizar rendimientos superiores a la media, a menudo con riesgos controlados, por ejemplo mediante LTV bajas. 
• Proporcionar financiación mediante préstamos puente a activos y proyectos de desarrollo de alta calidad en sectores preferentes como el multifamiliar y el industrial.  
• Oportunidades de Joint Venture para invertir capital o deuda estructurada a medida que vencen las refinanciaciones con activos con recorrido al alza y propietarios que no buscan una venta a corto plazo. 
• Adquirir carteras de deuda en dificultades para gestionarlas activamente, disolverlas y refinanciarlas a su debido tiempo.