En los últimos años, el ESG se ha convertido en un tema candente para los propietarios de hoteles, pero todavía hay mucha incertidumbre sobre cómo está afectando realmente a las decisiones de inversión hotelera y cómo los compradores y vendedores deben reflejar estas consideraciones en su proceso de due diligence (DD) de adquisición/disposición. En respuesta a esta situación, el equipo de investigación hotelera de Cushman & Wakefield ha llevado a cabo una serie de encuestas y entrevistas estructuradas con los principales inversores hoteleros activos en Europa.
Principales conclusiones:
- El ESG no es sólo una cuestión de Responsabilidad Social Corporativa, sino que también tiene un impacto real en el valor de los hoteles. Según nuestro estudio, se espera que los activos con las credenciales más elevadas obtengan una prima de valor de entre el 4,5 % y el 7,3 %, dependiendo de la naturaleza de la inversión.
- Es muy probable que los propietarios de hoteles se enfrenten a un escrutinio cada vez mayor en relación con el estatus ESG durante sus próximas operaciones de venta. Nuestra encuesta y nuestras entrevistas revelaron que, si bien hace tres años sólo una minoría de los inversores incorporaba el ESG en su DD de transacciones, esta situación ha cambiado radicalmente en los dos últimos años. Más del 70% de los encuestados en nuestro último estudio confirmaron que llevan a cabo DD relacionados con ESG durante sus adquisiciones y otro 12% de los inversores sugirieron que están trabajando actualmente en la adición de este paso en su proceso de transacción.
- La mayor atención prestada a las cuestiones ESG está justificada, ya que más de la mitad de los encuestados en nuestro estudio ya se enfrentaban a problemas relacionados con estas cuestiones durante sus adquisiciones y ventas de hoteles. Para alrededor del 35 % de los inversores, la respuesta a las cuestiones ESG tuvo un impacto monetario importante (superior a 500.000 EUR).
- En la actualidad, muchos propietarios de hoteles no tienen una visión completa de la situación ESG de sus activos. Sólo una quinta parte de los encuestados en nuestro estudio había realizado auditorías ESG en todas sus propiedades. Por otra parte, la mayoría de los inversores han empezado a realizar algunas evaluaciones relacionadas con ESG durante sus adquisiciones de hoteles, siendo las más frecuentes la evaluación del riesgo climático y el análisis CRREM/NetZero, que abordan el riesgo físico y transitorio.
- ESG se ha convertido en un factor de liquidez para el sector inmobiliario hotelero. Aunque sólo una minoría de inversores tiene requisitos ESG mínimos específicos, muchos tienen ciertas preferencias. Por ejemplo, menos de un tercio de los encuestados en nuestro estudio exigen una calificación mínima de edificio ecológico (como BREEAM o LEED) y/o un nivel mínimo de certificado EPC, aunque casi el 70% de los inversores lo buscan. Muchos de los encuestados en nuestro estudio de inversores indicaron que reflejarían el gasto de capital necesario para resolver las deficiencias ESG durante el proceso de DD.
La encuesta sobre la prima ESG prevista para los hoteles se realizó a principios de 2022. La completaron 56 encuestados, entre los que se encontraban altos representantes de importantes empresas de capital riesgo, fondos, REIT y otros inversores institucionales activos en el mercado inmobiliario hotelero europeo. Las empresas encuestadas invirtieron en total más de 20.000 millones de euros durante los últimos cinco años, lo que representa aproximadamente una quinta parte de todo el volumen de transacciones hoteleras en Europa. Alrededor del 69% de los inversores encuestados tienen su sede en Europa y el 25% en América.
Las entrevistas estructuradas, que investigan el impacto de ESG en el DD de transacciones hoteleras, se llevaron a cabo entre junio y noviembre de 2022. Los encuestados de la encuesta incluyeron inversores hoteleros que durante los últimos 5 años, adquirieron más de 370 hoteles en Europa, con un valor agregado de alrededor de 16 mil millones de euros. El valor total de los hoteles propiedad de los encuestados en el momento de la entrevista era de aproximadamente 86.000 millones de euros. Aproximadamente el 47% de los inversores encuestados tenía su sede en Europa, mientras que el 38% tenía su sede en América.
Estas son sólo las conclusiones iniciales, y en los próximos meses se ofrecerán más análisis y comentarios. Agradecemos enormemente las aportaciones y opiniones de los participantes en nuestra investigación.
Si quieres saber más sobre tendencias del sector en EMEA, lee nuestros informes: Hospitality Outlook 2023, European Market Beat 2023 Q1 y European Operator Beat 2023 H1 – Initial Findings
