Due nuovi report di Cushman & Wakefield, società leader globale nei servizi immobiliari, forniscono spunti di approfondimento sul settore logistico: "European Logistics & Industrial Update H2 2023" che offre una panoramica sui trend principali del settore in Europa e “EMEA City Logistics” con un focus sul trend crescente della logistica urbana. Entrambi confermano come il settore goda ancora di buona salute, nonostante un 2023 estremamente negativo sotto il profilo degli investimenti.
- L’assorbimento di spazi ad uso logistico a livello europeo rallenta nel 2023, superando di poco i 32 milioni di metri quadrati; Italia meglio della media e in crescita sul 2022 con circa 3 milioni di metri quadrati di assorbimento.
- Ancora crescita dei canoni di locazione nel settore logistico in Europa nel 2023, pari all’8,3%, al di sopra della media quinquennale pre-pandemia del 2,5%.
- Investimenti in contrazione del 43% nel 2023 rispetto al 2022 a circa €35 mld in Europa, Italia con quasi €2 mld mostra una flessione del 41%.
- Outlook ancora positivo nel 2024: a Milano potenzialità di sviluppo legate alla logistica urbana.
La fotografia generale mette in evidenza un settore con due velocità: un mercato reale con fondamentali robusti in Europa, pur se con qualche rallentamento ed un mercato dei capitali in contrazione, influenzato negativamente in modo significativo dall’aumento dei tassi d’interesse da parte della BCE.
Andando nel dettaglio, dai dati emerge che nel 2023 i canoni prime in Europa sono cresciuti dell’8,3% rispetto al 2022, in rallentamento dal 15% di crescita dell’anno precedente ma superiori alla crescita media quinquennale del periodo pre-pandemia, pari al 2,5% annuo.
“In Italia i canoni di locazione hanno proseguito il trend di crescita anche nel 2023, in linea con quanto avvenuto in Europa - commenta Anna Strazza, Associate Director Research Cushman & Wakefield -. Dopo essere cresciute del 9% nel 2022, Milano e Roma hanno mostrato un ulteriore incremento nei canoni prime del 7%. Nonostante ciò, l'Italia si conferma un mercato relativamente meno caro in Europa, con un livello di canoni inferiore ad altri mercati come i mercati della Spagna, oltre a Francia, Inghilterra e Germania. Ciò la rende più competitiva sia per utilizzatori che cercano spazi che per investitori che, in un contesto di tassi elevati, possono scommettere su un incremento futuro dei canoni come leva di creazione del valore".
Marzio Granata, Head of Head of Industrial & Logistics Agency Italy, Cushman & Wakefield: Agency Italy, Cushman & Wakefield: “L’aumento congiunto di costi di costruzione, tassi d’interesse e inflazione, insieme alla scarsa disponibilità di immobili sul mercato, ha contribuito prevalentemente all'incremento dei canoni di locazione su tutto il territorio nazionale. Milano, Roma e Bologna sono i mercati ad aver mostrato la crescita maggiore dei canoni, raggiungendo 65 €/mq/anno, ed il trend atteso è ancora in aumento”.
L'assorbimento di spazi logistici in Europa nel 2023 ha mostrato un rallentamento rispetto ai livelli record degli ultimi due anni, con 32.1 milioni di metri quadri che però si conferma ancora al di sopra della media annuale precedente alla pandemia, di 30 milioni di metri quadri all'anno. Nel corso dell'ultimo semestre sono emersi segnali di una iniziale stabilizzazione e ci aspettiamo una riduzione minore rispetto al 2023 a fine anno. Alcuni Paesi in Europa hanno mostrato un trend contrario alla media Europea, continuando a crescere anche nel 2023, e superando significativamente la media pre-pandemica.
“L’Italia è stato un mercato in controtendenza rispetto alla media europea, con un assorbimento pari a 2,7 milioni di mq, molto vicino al record del 2022. La domanda si orienta sempre più verso magazzini di nuova realizzazione e con elevati standard di qualità e con buone performance in termini di efficienza ambientale e tecnologica. In Italia, questo tipo di immobili hanno rappresentato oltre l'80% dell’assorbimento totale del 2023. Gli sviluppi logistici speculativi con tempistiche di realizzazione certe e le grandi piattaforme logistiche che consentono un frazionamento degli spazi in unità tra i 10.000 e i 20.000 metri quadrati, sono stati particolarmente premianti, facendo registrare tempi brevi di assorbimento”.
Nel 2023, il volume degli investimenti nel mercato europeo dei capitali è diminuito del 43% rispetto al 2022, raggiungendo circa €35 miliardi. Questo rallentamento è stato in gran parte attribuito all'atteggiamento cauto degli investitori, che attendono di vedere dove si stabilizzeranno i tassi di interesse. Tuttavia, il consenso generale è che a partire dalla seconda metà del 2024 i tassi potrebbero diminuire, migliorando così il sentiment degli investitori. Nel corso del 2023, abbiamo osservato un significativo repricing per questa asset class: i rendimenti dei principali mercati hanno mostrato un trend di decompressione complessiva di 125-175 punti base dal primo trimestre del 2022 fino alla fine del 2023, di cui 15-40 punti base nel secondo semestre del 2023. Ci aspettiamo che nel 2024 vi sia una stabilizzazione dei valori, il che potrebbe favorire un aumento dell'attività di investimento.
Cosa ci aspettiamo nel 2024?
In Europa si prevede un 2024 ancora positivo, pur con dei rischi all’orizzonte legati ai disordini geopolitici mondiali e ad un clima di incertezza generale. L’assorbimento si assesterà su livelli più simili ai volumi pre-pandemia e la vacancy rimarrà stabile, come riflesso delle strategie degli sviluppatori che stanno adeguando l’attività dei nuovi sviluppi alla nuova domanda. I canoni di locazione prime continueranno a crescere, anche se a un ritmo più moderato.
“Anche per l’Italia l’outlook è positivo, in linea con il trend registrato negli ultimi tre anni rispetto ai principali mercati europei, ma nel 2024 prevediamo una maggiore prudenza da parte dei principali player di mercato a causa del contesto macro-economico e geo-politico globale. Si conferma un forte interesse per spazi vicini ai principali cluster logistici e aree urbane con una crescente attenzione ai criteri ESG, con immobili che garantiscono un basso impatto ambientale. Si stanno rafforzando nuovi trend, come la sub-locazione di spazi esistenti e/o il ripensamento degli spazi urbani in favore di attività ‘City Logistics’, che pensiamo possano proseguire nel futuro”.
Proprio in tema di logistica urbana, Cushman & Wakefield ha di recente pubblicato un report City Logistic che ha analizzato le strategie adottate e da adottare in 33 città chiave in Europa per lo sviluppo di questo segmento di mercato per cui la location e il tipo di immobili varia da città a città, con implicazioni significative per i costi totali degli operatori.
Si prevede che entro il 2027, in Europa saranno spesi 109 miliardi di euro in più per acquisti online, il che rende fondamentale la gestione efficiente del traffico urbano e la disponibilità di immobili logistici. Fattori come la dimensione della città, la distribuzione della popolazione e la domanda di consegne influenzano le strategie di consegna, con differenze sostanziali nelle ubicazioni logistiche ottimali per ogni città. Gli operatori bilanciano i costi di servizio con i tempi di consegna e il servizio al cliente, determinando il numero e la posizione delle strutture logistiche. Queste possono essere magazzini convenzionali in periferia, edifici multi-piano in posizioni critiche o micro-hub di consegna in zone ad alta domanda. Le scelte giuste possono generare risparmi significativi sui costi operativi, come dimostrato dall'analisi di Cushman & Wakefield, che ha evidenziato risparmi fino al 13% utilizzando più strutture per servire una singola città anziché una sola struttura più grande.
Anche la città di Milano è stata presa in esame, con l’intento di offrire a decisori, investitori e stakeholders una analisi con cui valutare possibili scelte future. Studiando il tempo di percorrenza si suggerisce come più appropriata per Milano - data la dimensione dell’insediamento urbano, la distribuzione della popolazione e la probabile domanda di pacchi - una strategia con due strutture logistiche ai margini della città al posto di una sola. Cushman & Wakefield ha realizzato infatti un modello che dimostra come i costi di trasporto sull’intera città sarebbero inferiori del 25% se si utilizzassero due strutture che servono aree più piccole rispetto a un singolo deposito che copra l'intera città. Presumendo che gli altri costi dei due depositi siano sostanzialmente analoghi tra loro, ciò comporterebbe una riduzione complessiva di spesa del 13%.