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Operator Beat H1 2023 - Il fascino dell’Italia: operatori alberghieri lusso, ESG e mercati secondari

Alessandro Belli • 09/11/2023

È quanto emerge dal report Operator Beat H1 2023 pubblicato dal Team Hospitality di Cushman & Wakefield. Il report raccoglie i risultati dell’indagine su un campione di operatori attivi sul mercato alberghiero Europeo, attraverso la quale si traccia il loro sentiment, l'attrattività dei vari mercati, le tendenze prevalenti dell'offerta e dei contratti e le prospettive di performance.

Il mercato alberghiero italiano ha recuperato le perdite dovute all'impatto della pandemia COVID-19, raggiungendo livelli di occupazione in linea con quelli registrati nel 2019. Questo è stato accompagnato da una robusta crescita dell'ADR che ha superato i livelli del 2019 di oltre il 40% nel primo semestre del 2023, battendo l'inflazione generale in Italia.

La domanda turistica in tutte le destinazioni italiane continua a migliorare, tornando vicina ai livelli pre-pandemia. A causa delle sfide geopolitiche, i flussi turistici si sono spostati con un aumento delle visite dagli Stati Uniti, che hanno compensato la domanda mancante di Russia e Cina, che per quest'ultima dovrebbe tornare a pieno regime nel 2024.

Sostenuti dall'andamento positivo del mercato, gli operatori sono nuovamente desiderosi di espandere la propria presenza in Italia, cui guardano con ottimismo, come confermato dalla nostra indagine. Le prospettive di performance per gli hotel e i resort di lusso e di fascia alta sono previste positive per i prossimi 12 mesi; l'87% degli operatori che hanno partecipato all'indagine si è detto ottimista o molto ottimista sulla performance del segmento di lusso e l'86% su quello di fascia alta. Anche la categoria dei resort ispira ottimismo: l'89% degli operatori intervistati prevede un andamento positivo per questa categoria in rapida espansione in Italia (con il 58% che si dichiara molto ottimista).

L'Italia è un Paese di grande interesse per le catene nazionali ed internazionali, che vedono una grande opportunità in questo mercato storicamente dominato da strutture gestite dai proprietari. Venezia ha registrato il maggior interesse da parte degli operatori, seguita da Milano, Roma e Firenze. C'è anche una forte attenzione per le località secondarie (come Napoli e Palermo) che negli anni hanno attirato un maggior numero di turisti.

Le tradizionali destinazioni di lusso, come il Lago di Como, la Costiera Amalfitana e la Sardegna, e le nuove destinazioni, come le Dolomiti e la costa siciliana, attirano sempre più l'interesse degli operatori per il loro potenziale di attrazione degli operatori del lusso e del lifestyle. Rispetto al nostro sondaggio del 2021, le località turistiche hanno guadagnato maggiore attenzione, con alcune rare eccezioni. La Sardegna e la costa siciliana, in particolare, hanno registrato valutazioni molto alte, con quest'ultima che ha beneficiato anche dell'effetto White Lotus. C'è anche un forte interesse per le località alpine (Cortina d'Ampezzo, Courmayeur e Madonna di Campiglio), probabilmente spinto dalle Olimpiadi di Milano-Cortina del 2026.

Gli operatori sottolineano che i fattori ESG stanno acquisendo importanza e sono sempre più inseriti nei contratti. Il 47% degli operatori intervistati indica un notevole aumento dell'inclusione di clausole che richiedono la rendicontazione di KPI ESG nei nuovi accordi e nei rinnovi contrattuali dell'ultimo anno.  

Non sorprende che, in un mercato in crescita e competitivo, la maggior parte degli operatori riferisca una tendenza crescente all'offerta di key money per assicurarsi i contratti di gestione: ben il 72% degli operatori afferma che queste sono sempre più utilizzate.

In termini di strutture di locazione, il 70% degli operatori sarebbe disposto a offrire contratti di locazione variabili (con il 35% degli operatori disposti a offrire più contratti di locazione variabili rispetto allo scorso anno) e il 69% sarebbe disposto a offrire contratti di locazione ibridi (con il 30% degli operatori disposti ad offrirne di più rispetto allo scorso anno). Per contro, solo il 52% degli operatori è disponibile ad offrire contratti di locazione fissi. 

Mentre l'attività di sviluppo alberghiero continua in tutta Italia, gli operatori intervistati hanno riferito che circa il 15% dei progetti in cantiere è in ritardo, mentre il 7% sarebbe in attesa (in media). Questi numeri sono in linea con gli altri Paesi europei e sono dovuti principalmente all'aumento dei costi di sviluppo, ai problemi di finanziamento del debito e all'incertezza economica. Il ritardo più comune è tra i 6 e i 12 mesi (per il 63% degli intervistati) e tra 1 e 6 mesi (per il 25%).

In conclusione, il mercato alberghiero italiano rimane molto attraente per gli operatori alberghieri desiderosi di espandersi in tutto il Paese. Mentre le grandi città e le destinazioni turistiche più popolari rimangono in cima alla lista, gli operatori mostrano interesse anche per i mercati secondari meno sviluppati che, se assistiti dai giusti interventi infrastrutturali da parte del governo, possono contribuire ad alleviare la pressione delle località che soffrono di un eccesso di turismo. La varietà e l'unicità delle località italiane, che vantano il maggior numero di siti UNESCO al mondo, offrono molte possibilità di espansione per gli operatori alberghieri di tutte le categorie, sia che siano già presenti nel Paese sia che intendano fare il loro primo ingresso.

Informazioni sull’indagine:

L’Operator Beat è un’indagine, coordinata a livello europeo dal team EMEA di Cushman & Wakefield Hospitality che ha come obiettivo quello di sondare le visioni, le prospettive e in generale il mercato degli operatori del settore alberghiero con focus nei diversi mercati europei. Complessivamente, hanno completato l'indagine H1 2023 23 senior executive, in rappresentanza dei principali operatori alberghieri attivi in Italia con 145 marchi. Queste aziende gestiscono già più di 540 hotel nel Paese con oltre 83.000 camere e hanno in programma di espandere il proprio portafoglio con oltre 100 hotel e 11.000 camere.

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Alessandro Belli
Alessandro Belli

Head of Hospitality Italy • Rome

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