Poptávka po kancelářských prostorách v Praze od roku 2017 pomalu klesá, i loňský rok přinesl její ochlazení. Firmy se méně stěhují či rozšiřují, stále více jich zůstává v dosavadních prostorách. Oproti předchozím rokům byl loni menší podíl velkých transakcí nad 3 000 m2. Situace však není nijak dramatická: absorpce ploch stále zůstává relativně vysoká. Lze ale očekávat, že tento vývoj ovlivní nájmy – jejich současná výše přestane být udržitelná. Naopak Brno loni zaznamenalo rekordní nárůst poptávky a značný podíl velkých transakcí, rostly tam i nájmy.
Rok 2019 byl druhým v řadě, který přinesl pokles poptávky firem po pražských kancelářských prostorách. Klesala jak hrubá poptávka, tj. celková včetně přejednání stávajících smluv, tak ta čistá, zahrnující pouze novou poptávku. Nabídka nových kancelářských prostor přitom od roku 2016 roste průměrným tempem 80 procent za rok. Výsledkem takového stavu je pak klesající absorpce, tedy schopnost trhu obsadit nově postavené prostory. I tak jsou ale hodnoty absorpce stále výrazně pozitivní a v roce 2019 bylo o téměř 170 000 m2 více obsazené plochy kanceláří než v roce předchozím.
Graf 1: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: poptávka, absorpce, nová výstavba v m2.
Graf 1: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: poptávka, absorpce, nová výstavba v m2
Firmy raději zůstávají na místě
Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor, Cushman & Wakefield: „Důvodů pro pokles poptávky je několik. Zpomalení ekonomiky v západních zemích Evropy značně ovlivňuje situaci jejich lokálních poboček a ty se v rámci příprav na „horší časy“ začínají chovat opatrněji, konsolidují se, vracejí do normálu. Zároveň firmy nerostou i kvůli nedostatku nových zaměstnanců na trhu práce.“
Firmy tak častěji zůstávají ve svých dosavadních kancelářích, a pokud potřebují růst, snaží se expanzi realizovat ve stávajících budovách. Ceny nájmů v nových developmentech jsou totiž často vyšší a ani výraznější pobídky nestačí tento zásadní rozdíl vyrovnat. Výsledkem je, že v celkovém počtu nájemních transakcí (který od roku 2017 také postupně klesá) je stále větší podíl renegociací (přejednaných smluv ve stávajících prostorách): v loňském roce to byla čtvrtina smluv a 37 procent z celkové pronajaté plochy. Zhruba o čtvrtinu oproti loňsku poklesl také podíl velkých transakcí (nad 3 000 m2), který je nejnižší od roku 2016.
Graf 2: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: počet transakcí
Graf 3: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: počet velkých transakcí nad 3 000 m2
Graf 4: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: počet renegociací
Situace nahrává nájemcům
Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor, Cushman & Wakefield: „Od poloviny loňského roku již nájmy stagnují, a to i v nejpopulárnějších lokalitách. Poptávka mírně klesá a firmy jsou opatrnější. Vlastníci tedy budou muset hledat cesty, jak do svých volných prostor přilákat zájemce. Upravovat se bude nejen výše nájmu za m2, ale očekáváme i zvyšování úrovně pobídek, jako jsou příspěvky na vybavení nebo nájemní prázdniny. Konkurenční boj ještě vyostří dostavba aktuálně rozestavěných
247 000 m2, které se mají dokončit do konce roku 2021. A to i přesto, že obsazenost těchto stavěných objektů je v průměru velmi slušných 46 procent.“
Jsou však i lokality, které pokles zájmu zatím nepociťují. Ve vysoce populárních částech Prahy, jako je například Karlín či Anděl, je stále ještě volných prostor nedostatek a poptávka zde převyšuje nabídku.
Brno dosahuje rekordních hodnot
