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Earth Day: Aus Alt mach Neu

Verena Bauer • 22/04/2022
Earth day Earth day

Lieber umbauen oder abreißen? Wann ist Ihre Immobilie fit für die Zukunft, wann hat sie Potenzial und wann ist selbst ein Umbau perspektivlos? 

Alljährlich am 22. April ist Earth Day. Ein wichtiger Tag. Denn während sich die Erde 365 Tage im Jahr für uns dreht, dreht sich an diesem Aktionstag einmal alles um sie: Wie geht es ihr? Was belastet sie? Was tut ihr gut? Was können wir tun, damit es ihr besser geht? 

In diesem Jahr ist in Deutschland das offizielle Leitmotiv des Earth Day „Deine Kleider machen Leute“. Jetzt fragen Sie sich sicherlich: Wie passt das zur Immobilienbranche? Ehrlich gesagt: Nicht wirklich. Wir haben das Motto deshalb für die Immobilienbranche adaptiert und geben Ihnen auch über den Tag der Erde hinaus Tipps zu: „Aus Alt mach Neu – lieber umbauen oder abreißen?“

   

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Mehr ESG, der Umwelt zuliebe

Dass es nicht gut um unseren Planeten steht, wissen wir. Die zunehmende Umweltverschmutzung, wachsende Müllberge, Abholzungen, Überfischungen und aussterbende Tier- und Pflanzenarten bringen das Öko-System ganz schön aus dem Gleichgewicht. Und der daraus resultierende Klimawandel macht unserer Erde – und auch uns – äußerst zu schaffen. 

Aus diesem Grund ist das Thema Nachhaltigkeit in allen Bereichen unseres Lebens immer wichtiger geworden, auch in der Immobilienbranche. Sowohl Unternehmen als auch institutionelle Großinvestoren legen zunehmend Wert auf Umweltschutz, soziales Engagement und faire Unternehmensführung. Man kann also sagen: Je weniger CO2 und Müll ein Unternehmen produziert und je mehr es sich um das Wohl von Menschen sorgt, desto interessanter ist es für Mitarbeiter, Kunden und Investoren. 

Die Nachhaltigkeit eines Unternehmens wird von verschiedenen Ranking-Agenturen nach den Kriterien ESG (Environmental, Social und Governance) bewertet. Allerdings unterscheiden sich die Ratingmodelle zum Teil voneinander, so dass es aktuell keine einheitlichen globalen Standards gibt. Deshalb arbeitet die EU derzeit an einer Vereinheitlichung der ESG-Kriterien innerhalb Europas. Im Rahmen der EU Taxonomie sind Großunternehmen schon heute zum Veröffentlichen ihrer ESG-Maßnahmen wie Netto-Null-Strategien verpflichtet. Viele KMUs schließen sich dem an und berichten regelmäßig darüber, was sie hinsichtlich ESG alles gemacht haben und noch machen werden. Für die eigene Ökobilanz spielt die Immobilie eine Schlüsselrolle.

Fit für die Zukunft: Woher weiß ich, ob mein Gebäude ESG-konform ist?

Bei einem Kleidungsstück ist es einfach, zu entscheiden, ob es im Kleiderschrank hängen bleiben darf. Wenn es mir gefällt, es noch super passt und die Qualität stimmt, trage ich es weiter. Bei einer Immobilie ist das Ganze schon wesentlich vielschichtiger. Wir haben unsere Expertin Ariane Husemann, Head of Sustainability DACH bei Cushman & Wakefield, gefragt, woran man erkennt, ob ein Gebäude ESG-konform und nicht weiter verbesserungsfähig ist. 

„Auf diese kurze Frage gibt es aufgrund der Komplexität des Themas leider keine einfache, kurze Antwort“, so Husemann. „Denn jedes Gebäude muss individuell betrachtet werden: Für welchen Zweck soll es genutzt werden? Welche ökonomischen Ziele verfolge ich? Und wie kann ich das Arbeiten für meine Mitarbeiter unter Berücksichtigung dieser Ziele so angenehm wie möglich gestalten?“ 

„Ein IT-Office muss zum Beispiel Räume bereitstellen, in denen Mitarbeiter konzentriert arbeiten können. Gleichzeitig soll es agile Gruppenarbeitsplätze und Besprechungsräume bieten. Die Mitarbeiter arbeiten überwiegend im Sitzen, wobei Homeoffice und flexibles Arbeiten immer mehr an Bedeutung gewinnt. Unter diesen Voraussetzungen lassen sich ganz andere ESG-Potenziale identifizieren als bei einer Lagerhalle, die in erster Linie Lagerkapazitäten für verschiedene Waren zur Verfügung stellen muss“, beschreibt Husemann. „Zum Beispiel könnten die Wände neu gedämmt oder die Haustechnik automatisiert werden, um Energie einzusparen. Ein Optimierungsgedanke hinsichtlich Social könnte sein, die Schreibtische und Stühle auszutauschen und den Mitarbeitern regelmäßiges Rückentraining anzubieten, um ein rückenfreundlicheres Arbeiten zu ermöglichen.“

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Die Möglichkeiten, seine Immobilie ESG-konformer zu machen, sind also vielfältig, sehr spezifisch und nahezu grenzenlos. „Es gibt im Prinzip kein perfekt ESG-konformes Gebäude“, betont Husemann. „Man kann immer etwas optimieren und sich nach verschiedenen Kriterien nachhaltig ausrichten. Jedes Unternehmen muss selbst abwägen, was nach seinen Zielen Sinn ergibt.“ 

   

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Mit Potenzial: Wann ist es aus Umweltaspekten sinnvoll, eine Immobilie umzubauen und neu zu nutzen?

Gefällt mir ein Pulli nicht mehr, dann gebe ich ihn am besten in einen Second-Hand-Laden oder spende ihn für einen guten Zweck. Kleine Löcher lassen sich ganz einfach stopfen. Was aber mache ich mit einer baufälligen Immobilie? Lohnt es sich, diese zu modernisieren und weiterzuverwenden?

„Jedes Bestandsgebäude hat im Sinne der Nachhaltigkeit einen großen Vorteil: Selbst bei einem Rückbau auf den Rohbau bleibt das Zementgerüst des Gebäudes erhalten. Und Zement ist beim Hausbau einer der großen ‚Energiefresser‘, da bei seiner Herstellung viel CO2 freigesetzt wird. Aus diesem Grund ist die CO2-Bilanz von einem bestehenden Gebäude schon einmal per se besser als von einem Neubau“, erläutert Lutz Schilbach, Teamlead Design + Build bei Cushman & Wakefield. 

„Entscheidend ist die Frage, ob die vorhandene Immobilie das Potenzial für eine zeitgemäße Nutzung besitzt. Wie sind die Traglasten, Geschosshöhen, Grundstruktur, Bauqualität und der Erschließungskern eines Bauwerks? Und entspricht das Gebäude dem Wertpotenzial des Standorts? Denn es ist immer schwierig, einen Bestand zu erhalten, wenn der Grundstückswert seit der Errichtung so gestiegen ist, dass durch eine Verdichtung ein deutlicher Gewinn für den Eigentümer entstehen würde“, sagt Schilbach. „Eine Immobilie zu erhalten, deren vorhandene Substanz dem Zeitgeist entspricht, wie zum Beispiel ein Loft mit Ziegelmauerwerk und großen Fenstern, ist einfach. Schwieriger wird es, wenn es sich um vermeintlich ‚hässliche‘ Häuser mit schlechter Bauqualität handelt. Aber ich sehe auch hier einen Trend, dass solche Gebäude erhalten und aufgewertet werden.“ 

Als letzten Punkt führt Schilbach die kreative Wiederverwendung vorhandener Baustoffe auf: „Bei dem ersten CO2-neutralen Immobilienprojekt in London etwa lässt die Firma Orion Capital die gesamte Vorhangfassade eines Prime-Objektes bergen und überarbeiten. Nach der Sanierung werden dann 70 Prozent der alten Fassadenelemente wiederverwendet. Das ist ein Paradebeispiel für die Verwertung von bestehenden Bauteilen, dem sicherlich noch viele weitere solcher Projekte folgen werden.“ 

Auch Husemann rät zum Erhalt von bestehenden Materialien. „Es macht zum Beispiel wenig Sinn, Fenster auszutauschen, die noch gut funktionieren. Denn beim Herstellen der neuen und beim Entsorgen der alten Fenster wird mehr Energie verbraucht als bei deren Weiternutzung“, erklärt sie. „Dagegen ist der Austausch einer veralteten Haustechnik häufig sinnvoll. Denn je moderner Automationen sind und je stärker diese an die Bedürfnisse der Nutzer angepasst sind, umso ESG-konformer ist das Gebäude.“ 

   

Ohne Perspektive: Wann macht es Sinn, ein Gebäude abzureißen?

Nur wenn ein T-Shirt völlig abgetragen ist, sollte es in den Müll wandern oder zum Putzlumpen degradiert werden. Bei einem Haus ist es ähnlich. Der Erhalt und der Umbau einer Immobilie ist in der Regel kostengünstiger und umweltfreundlicher. Aber in welchen Situationen ist es zweckvoll, ein Gebäude abzureißen? 

„Abriss stellt aus ESG-Gesichtspunkten eine mögliche Lösung dar, wenn die Gebäudesubstanz sich nicht für eine aktuelle und wertstabile Nachnutzung eignet und wenn die Grundstückspreisentwicklung eine deutliche Nachverdichtung fördert“, so Schilbach.

Husemann fügt hinzu: „Ist ein Gebäude abgerissen, lassen sich ESG-Aspekte bereits bei der Planung des Neubaus berücksichtigen. Lokale Baustoffe reduzieren den CO2 Fußabdruck beim Transport und werden unter fairen Arbeitsbedingungen erstellt. Überdies sollte man von Anfang an auf recycle fähige Materialien setzen und bereits zu Beginn an die spätere Entsorgung von Baumaterialien denken. Die Verwendung von Verbundwerkstoffen ist daher möglichst zu vermeiden. Auch ist die Gebäudetechnik von großer Bedeutung. Zum einen ermöglicht sie eine flexible Nutzungsfähigkeit der Flächen, zum anderen eine effiziente Steuerung der Anlagen. Entscheidend ist die Dauer der Nutzung des Gebäudes – die beste Voraussetzung für eine nachhaltige, zukunftsfähige Immobilie.“ 

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Ihre Ansprechpartner

Husemann Ariane
Ariane Husemann

Head of Sustainability DACH
Berlin, Germany


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Lutz Schilbach
Lutz Schilbach

Team lead Design & Build
Berlin, Germany


+493072621468

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