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Mietbelastung und Immobilien-Investment – wo finden Anleger noch Wachstumspotenzial?

Verena Bauer • 25/04/2022
Civey Umfrage Mietbelastung Civey Umfrage Mietbelastung

Deutschland ist Mietmarkt. Und mit rund 42,8 Millionen Haushalten und einer Wohneigentumsquote von lediglich ca. 50 Prozent sogar der größte in Europa. Das sind per se schon einmal gute Bedingungen für Investoren in Wohnimmobilien – national wie international. Hinzu kommt die infolge der Urbanisierung weiter zunehmende Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten und Metropolregionen. Gerade dieser in den letzten Jahren immer deutlicher gewordene Nachfrageüberhang hat an Standorten wie München, Frankfurt oder Stuttgart maßgeblich zu einer spürbaren Mietpreissteigerung geführt. 

Doch wie sieht das in Zukunft aus? Wo liegen die meisten Wachstumspotenziale? Auskunft darüber kann die regionale Mietbelastung geben, der Anteil den die Nettokaltmiete am monatlichen Haushaltsnettoeinkommen hat. Und die hat laut amtlicher Statistik in den letzten Jahren stetig zugenommen, von rund 17,1 Prozent im Jahr 2011 auf 21,8 Prozent im Jahr 2021. Das klingt zunächst nicht nach so viel mehr, doch muss man sich in diesem Zusammenhang fragen, auf welchem Niveau die Belastungen bereits sind und ob überhaupt noch Luft nach oben ist. Gemeinsam mit dem Meinungsforschungsunternehmen Civey haben wir ganz aktuell ca. 4.000 Mieter deutschlandweit befragt, wie viel Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgegeben wird.

Wer ist von einer hohen Mietbelastung am stärksten betroffen? Gibt es regionale Unterschiede? Und was heißt das für die künftigen Ziele der Anleger? Jan-Bastian Knod, Head of Residential Advisory Capital Markets, gibt einen Einblick in die Ergebnisse. Ein Kurz-Interview:

   
Was sind unsere Peak-Regionen? Wo ist die Mietbelastung am höchsten?

Deutschlandkarte Auswertung nach Landkreisen 

 Rund die Hälfte der Befragten wenden mehr als 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete auf. Knapp ein Drittel gibt sogar mehr als 40 Prozent aus – und das ist bereits eine Überbelastung. Wirkliche Peak-Regionen lassen sich anhand der Umfrageergebnisse nicht ausmachen. Tendenzen nach oben und unten gibt es aber dennoch – und zwar da, wo man diese nicht unbedingt erwarten würde. Zum Beispiel im Landkreis Calw in Baden-Württemberg. Hier gaben 60 Prozent der Befragten an, weniger als 30 Prozent ihres Einkommens für die monatliche Miete auszugeben. Genauso auch in Bayreuth in Nordbayern oder im sächsischen Meißen. In Oldenburg und Trier sieht es genau anders herum aus – die Mehrheit der Befragten knappst hier mehr als 30 Prozent des Einkommens fürs Wohnen ab. Das ist übrigens auch im bayerischen Rosenheim der Fall, einer prinzipiell wirtschaftlich ja eher stärker aufgestellten Region – deren Lebenswert aber hier eben für wachsende Nachfrage und daher auch steigende Mietpreise sorgt. Kritisch wird es dann, wenn aufzuwendende Anteil des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete die 40 Prozent-Marke übersteigt. Ab dann gilt der Haushalt als überbelastet. 

Die wirklichen Peaks gibt es eher mit Blick auf die Altersgruppen. Vor allem die Jüngeren zwischen 18 und 29 Jahren sind am stärksten durch die Miete belastet. Was nicht wirklich verwundert. Denn jüngere Menschen – vor allem auch Studenten – verfügen in der Regel über weniger Einkommen und leben meist in prosperierenden Universitätsstädten, in denen vor allem kleine Wohnungen rar und deshalb im Verhältnis entsprechend teuer sind. Spürbar. Denn ein nicht unerheblicher Teil der Studierenden – knapp 35 Prozent – gaben an, mehr als 60 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben zu müssen. Im Gegensatz dazu sind die 40- bis 49-Jährigen aufgrund ihrer fortgeschrittenen Berufserfahrung und dem entsprechend höheren Einkommen am wenigsten belastet.

 

Auswertung der Altersgruppen

Civey Umfrage Mietbelastung Civey Umfrage Mietbelastung

Nur was heißt das dann? Geht es in den Regionen, in denen die Mietbelastung am höchsten ist, den Menschen prinzipiell auch am schlechtesten und müssen diese am meisten den berühmten Pfennig zweimal umdrehen? 

Nein, nicht prinzipiell. Meist ist sogar das Gegenteil der Fall. Weil die gefühlte Mietbelastung von der regionalen Kaufkraft abhängig ist, insbesondere auch vom verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte. Sprich: Wer einen großen Geldbeutel hat, spürt auch einen höheren Mietanteil weniger stark. Liegt das verfügbare Einkommen eines Haushalts deutlich über dem Bundesdurchschnitt, so kann dieser auch eine höhere Mietbelastung tragen und weiterhin ausreichend Einkommen für notwendige – und auch nicht so notwendige – Konsummittel haben. Gleichermaßen können Haushalte mit einem niedrigeren verfügbaren Einkommen einen Anstieg einer eventuell auch geringeren Mietbelastung schlechter abfangen und womöglich andere relevante Konsumausgaben vernachlässigen.

Civey Umfrage Mietbelastung Civey Umfrage Mietbelastung

Woran sollte man sich also in puncto Mietbelastung orientieren, wenn man als Anleger ein Investment in Wohnimmobilien plant? 

Die Umfrageergebnisse zeigen zwar keine deutliche positive Korrelation zwischen einer hohen Mietbelastung und überdurchschnittlichem verfügbaren Einkommen. Dennoch kann man davon auszugehen, dass insbesondere in den Landkreisen mit höherem verfügbaren Einkommen, das Potential zur Mietsteigerung am Größten ist. Wo gut verdient wird, wirken sich ein paar Prozent mehr nicht unmittelbar auf den gewohnten Konsum und Lebensstil aus. 

Wer ein Investment plant und Standorte mit dem vielversprechendsten Wachstumspotenzial ausmachen will, sollte sich fragen: Wo sind Kaufkraft und Einkommen konstant hoch? Wo sind sie in den letzten Jahren gestiegen? Wo wächst die Unternehmenslandschaft? Und wo laufen Infrastrukturprojekte, die wirtschaftliches Wachstum und neue, hochwertige Arbeitsplätze bringen? Wo ist also auch das künftige Potenzial hoch? Gerade hier werden nachhaltige Preissteigerungen erwartbar und realistisch sein. 

Deshalb: Die Umfrageergebnisse spiegeln entsprechend auch das aktuelle Marktumfeld wider – die wirtschaftlich prosperierenden Städte und Regionen in Deutschland sind investorenseitig ganz besonders nachgefragt. Wir unterstützen Investoren gerne dabei, die jeweils zu den individuellen Zielen passenden Standorte auch in diesen Punkten zu analysieren und geeignete Objekte und Entwicklungen zu finden.

 

„Wo das verfügbare Einkommen steigt, bleibt auch weiter Luft für Mietsteigerungen.“

Jan-Bastian Knod

   

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