Mietbelastung und Immobilien-Investment – wo finden Anleger noch Wachstumspotenzial?

   
Was sind unsere Peak-Regionen? Wo ist die Mietbelastung am höchsten?

Deutschlandkarte Auswertung nach Landkreisen 

 Rund die Hälfte der Befragten wenden mehr als 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete auf. Knapp ein Drittel gibt sogar mehr als 40 Prozent aus – und das ist bereits eine Überbelastung. Wirkliche Peak-Regionen lassen sich anhand der Umfrageergebnisse nicht ausmachen. Tendenzen nach oben und unten gibt es aber dennoch – und zwar da, wo man diese nicht unbedingt erwarten würde. Zum Beispiel im Landkreis Calw in Baden-Württemberg. Hier gaben 60 Prozent der Befragten an, weniger als 30 Prozent ihres Einkommens für die monatliche Miete auszugeben. Genauso auch in Bayreuth in Nordbayern oder im sächsischen Meißen. In Oldenburg und Trier sieht es genau anders herum aus – die Mehrheit der Befragten knappst hier mehr als 30 Prozent des Einkommens fürs Wohnen ab. Das ist übrigens auch im bayerischen Rosenheim der Fall, einer prinzipiell wirtschaftlich ja eher stärker aufgestellten Region – deren Lebenswert aber hier eben für wachsende Nachfrage und daher auch steigende Mietpreise sorgt. Kritisch wird es dann, wenn aufzuwendende Anteil des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete die 40 Prozent-Marke übersteigt. Ab dann gilt der Haushalt als überbelastet. 

Die wirklichen Peaks gibt es eher mit Blick auf die Altersgruppen. Vor allem die Jüngeren zwischen 18 und 29 Jahren sind am stärksten durch die Miete belastet. Was nicht wirklich verwundert. Denn jüngere Menschen – vor allem auch Studenten – verfügen in der Regel über weniger Einkommen und leben meist in prosperierenden Universitätsstädten, in denen vor allem kleine Wohnungen rar und deshalb im Verhältnis entsprechend teuer sind. Spürbar. Denn ein nicht unerheblicher Teil der Studierenden – knapp 35 Prozent – gaben an, mehr als 60 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben zu müssen. Im Gegensatz dazu sind die 40- bis 49-Jährigen aufgrund ihrer fortgeschrittenen Berufserfahrung und dem entsprechend höheren Einkommen am wenigsten belastet.

Auswertung der Altersgruppen

Nur was heißt das dann? Geht es in den Regionen, in denen die Mietbelastung am höchsten ist, den Menschen prinzipiell auch am schlechtesten und müssen diese am meisten den berühmten Pfennig zweimal umdrehen? 

Nein, nicht prinzipiell. Meist ist sogar das Gegenteil der Fall. Weil die gefühlte Mietbelastung von der regionalen Kaufkraft abhängig ist, insbesondere auch vom verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte. Sprich: Wer einen großen Geldbeutel hat, spürt auch einen höheren Mietanteil weniger stark. Liegt das verfügbare Einkommen eines Haushalts deutlich über dem Bundesdurchschnitt, so kann dieser auch eine höhere Mietbelastung tragen und weiterhin ausreichend Einkommen für notwendige – und auch nicht so notwendige – Konsummittel haben. Gleichermaßen können Haushalte mit einem niedrigeren verfügbaren Einkommen einen Anstieg einer eventuell auch geringeren Mietbelastung schlechter abfangen und womöglich andere relevante Konsumausgaben vernachlässigen.

Woran sollte man sich also in puncto Mietbelastung orientieren, wenn man als Anleger ein Investment in Wohnimmobilien plant? 

Die Umfrageergebnisse zeigen zwar keine deutliche positive Korrelation zwischen einer hohen Mietbelastung und überdurchschnittlichem verfügbaren Einkommen. Dennoch kann man davon auszugehen, dass insbesondere in den Landkreisen mit höherem verfügbaren Einkommen, das Potential zur Mietsteigerung am Größten ist. Wo gut verdient wird, wirken sich ein paar Prozent mehr nicht unmittelbar auf den gewohnten Konsum und Lebensstil aus. 

Wer ein Investment plant und Standorte mit dem vielversprechendsten Wachstumspotenzial ausmachen will, sollte sich fragen: Wo sind Kaufkraft und Einkommen konstant hoch? Wo sind sie in den letzten Jahren gestiegen? Wo wächst die Unternehmenslandschaft? Und wo laufen Infrastrukturprojekte, die wirtschaftliches Wachstum und neue, hochwertige Arbeitsplätze bringen? Wo ist also auch das künftige Potenzial hoch? Gerade hier werden nachhaltige Preissteigerungen erwartbar und realistisch sein. 

Deshalb: Die Umfrageergebnisse spiegeln entsprechend auch das aktuelle Marktumfeld wider – die wirtschaftlich prosperierenden Städte und Regionen in Deutschland sind investorenseitig ganz besonders nachgefragt. Wir unterstützen Investoren gerne dabei, die jeweils zu den individuellen Zielen passenden Standorte auch in diesen Punkten zu analysieren und geeignete Objekte und Entwicklungen zu finden.

„Wo das verfügbare Einkommen steigt, bleibt auch weiter Luft für Mietsteigerungen.“

Jan-Bastian Knod