Denkmalgeschützte Immobilien – ein Lichtblick auf dem aktuellen Transaktionsmarkt?

Der Transaktionsmarkt ist fast zum Erliegen gekommen. Unter welchen Voraussetzungen kommen aktuell dennoch Deals zustande?

Auch in einem schwierigen Marktumfeld – oder vielmehr gerade dann – sind es die klassischen und bewährten Kriterien, die zählen und am besten funktionieren. Aktuelle Deals finden so gut wie ausschließlich in erstklassigen Lagen statt, sei es in CBDs, Trendvierteln oder exklusiven Lagen mit traditionell hohem Prestige wie beispielsweise rund um das Alsterufer in Hamburg. Denn gerade dort steigen Werte nachhaltig und bleiben langfristig stabil – und der Vermögenserhalt ist aktuell einer der treibenden Anlagefaktoren. Vor allem auch für private (U)HNWI-Anleger und Family Offices, die in den letzten Jahren bei Deals oft zu kurz gekommen sind und jetzt, wo institutionelle Investoren noch zögerlich agieren, ihre Chance wittern.

Langsam aber sicher beobachten wir auch eine Wiederannäherung von Verkäufer und Käufer. Beide Parteien werden flexibler, das Preisniveau passt sich zunehmend an die neuen Gegebenheiten und Voraussetzungen an.

Warum lohnen sich denkmalgeschützte Immobilien aktuell für Anleger besonders? 

Aufgrund der historisch gewachsenen Städtestrukturen befinden sich Denkmalimmobilien meist in den Top-Lagen einer Stadt oder Region. Und auch innerhalb dieser stehen sie exponiert und repräsentativ. Ihre Architektur – ob Gründerzeit, Jugendstil oder Internationale Moderne – macht jedes dieser Gebäude zum Unikat. Und sorgt, neben der Lage, auch damit für langfristige Wertstabilität, was vor allem in der aktuellen Marktsituation einen der größten Anlagevorteile darstellt. 

Anleger profitieren außerdem durch eine in der Regel hohe Nachfrage durch solvente und namhafter Nutzer, die an langfristigen Verträge interessiert sind. Eigennutzer bekommen eine außergewöhnliche Umgebung für die eigene Repräsentation. Hinzu kommen die nicht ganz unerheblichen steuerlichen Vorteile, die eine Denkmalimmobilie mit sich bringt.

Welche Herausforderungen ergeben sich für Eigentümer?

Ganz klar, eine Denkmalimmobilie ist kein Objekt von der quadratisch-praktisch geplanten Stange, sondern vor allem ein Produkt besonderer Architektur. Im Vordergrund stehen Nutzungsgeschichte, künstlerische Details und Repräsentation nach außen wie innen. Anforderungen für eine moderne Nutzung müssen nachträglich eingebracht werden. Und genau in diesem Spagat zwischen Erhalt des Besonderen und Modernität liegt die Herausforderung. Wie gewährleiste ich eine Flexibilität mit Blick auf Nutzung und Fläche? Wie halte ich die Waage zwischen wirtschaftlicher Effizienz und künstlerischem Wertgehalt? Wie bringe ich meine eigenen Vorstellungen und Anforderungen mit den Vorgaben der Denkmalpflege zusammen? Und wie schaffe ich es, die meist über ein Jahrhundert alten Objekte ESG-fit zu machen oder zumindest einzelne dieser essenziell gewordenen Aspekte zu implementieren? All das verlangt Kreativität, Fingerspitzengefühl, hohe Kompromissbereitschaft – und natürlich auch eine gewisse Leidenschaft für das Objekt, seine Historie, Architektur und seine Einzigartigkeit.

Wer sich dieser Herausforderungen annimmt, wird belohnt mit einer Immobilie, die es so nur einmal gibt, die von außen deutlich wahrgenommen wird, die im Inneren eine ganz besondere Atmosphäre atmet und zu der ihre Nutzer ein hohes Grad an Identifikation aufbauen können. Gerade Letzteres steigert die Attraktivität eines dort angesiedelten Unternehmens enorm – und das ist in Zeiten von Fachkräftemangel und Home Office ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Mal konkret reingeblickt: Aktuell steht das ehemalige US-Konsulat in HH zum Verkauf. Warum lohnt die Investition hier?

Seinem Status als ganz besonderes Denkmal wird das ehemalige US-Konsulat direkt an Hamburgs Außenalster gelegen auf jeden Fall gerecht. „Das Gebäude ist eine der schönsten und wertvollsten sowie geschichtsträchtigsten Villen. Massive Marmorsäulen wurden innen verbaut, ein grandioser Boden, wunderbare Decken, Gemälde an den Wänden – ein Millionenwert schon damals“, schrieb das Hamburger Abendblatt erst vor ein paar Jahren. Und trifft es damit auf den Punkt. Ursprünglich durch den Architekten Martin Haller als zweiteiliges neobarockes Gebäudeensemble geplant und erbaut, nutzten es die Vereinigten Staaten ab den 1950er-Jahren als Konsulat und ließen vor allem an der Außenfassade Erweiterungen im neoklassizistischen Stil vornehmen, um dem Vorbild in Washington möglichst nahe zu kommen. Noch heute ist das Konsulat als „kleines Weißes Haus an der Alster“ bekannt. 

Wer in diese Immobilie investiert, kauft diese herausragende Historie sowie die damit verbundene Außenwirkung, Bekanntheit und Strahlkraft mit ein. Genauso wie die exponierte und unverbaubare Lage direkt am Außenalster-Ufer in Rotherbaum. Seit mehr als einhundert Jahren steht das Objekt bereits dort und wird das auch in den nächsten hundert Jahren noch tun – was man von neueren Gebäuden meist nicht immer sagen kann. Hinzu kommen die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten von Büro und Großkanzlei bis hin zu Hospitality, die – da das Gebäude bereits leer steht – sofort umgesetzt werden können. 

In genau dieser Kombination gibt es solche Investitionsmöglichkeiten, auch in Zeiten höherer Marktdynamik, höchst selten.