Data Center in Italia: un asset strategico nella rivoluzione digitale

Secondo l’ultimo “Italy Data Center Report” di Cushman & Wakefield, il mercato italiano è ancora abbastanza giovane ma in forte espansione, ed è attualmente caratterizzato principalmente da vendite di terreni a grandi operatori; e un numero sempre crescente di occupiers di Data Center specializzati sta realizzando i propri progetti eliminando gli operatori immobiliari tradizionali.

Oggi il nostro Paese ospita 80 Data Center in co-locazione (*), la cui importanza appare ancor più fondamentale alla luce del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza che punta sulla digitalizzazione, con circa il 21% delle risorse del PNRR (circa 40,32 miliardi di euro su un totale di 191,5 miliardi di euro) destinato a transizione energetica, mobilità sostenibile, istruzione, ricerca e alla “mobile health" o "m-health", un ramo dell'e-health che utilizza le tecnologie ICT per gestire da remoto i processi di cura, monitoraggio e acquisizione dati.

La Lombardia è la regione italiana più sviluppata nell’ambito dei data center e la sede con la maggiore concentrazione è Milano, sostenuta da forti settori finanziari e ingegneristici. Milano è anche la città più smart d'Italia grazie al Piano di Trasformazione Digitale che ha aperto la strada allo sviluppo di servizi completamente digitali, e ha potuto attirare l'interesse delle più grandi organizzazioni di servizi cloud. La principale area di interesse e sviluppo per il mercato dei Data Center è l'area Ovest (Settimo Milanese-Cornaredo) che può essere considerata ormai un cluster consolidato per questo settore con un totale di circa 400.000 mq di spazi per Data Center.
Operazioni significative sono state concluse anche nell'area metropolitana orientale di Milano, dove negli ultimi due anni sono stati sviluppati 130.000 mq di nuovi Data Center. L'Area Sud ha registrato inizialmente un interesse limitato;
Supernap (oggi Stack EMEA) è stata la prima azienda a insediarsi in quest'area, nel 2015 a Siziano, con un sito di 42.000 mq che è stato ampliato nel 2021 per un totale di 100.000 mq e 40 MW di potenza. È previsto un ulteriore ampliamento del campus con la costruzione di tre Data Center, che porteranno la capacità energetica a 75MW. Inoltre, quest'area sta riscuotendo sempre più interesse da parte degli operatori con importanti progetti in corso, il cui completamento è previsto per il 2022/23. La zona a nord della Città, residenziale, non è adatta allo sviluppo di Data Center che, seppur in maniera limitata, generano un certo disturbo acustico.

Segue Roma, che risulta sempre più interessante per gli investitori soprattutto perché - grazie alla sua posizione centrale rispetto all’asse nord-sud - copre le esigenze degli abitanti e delle aziende del centro e del sud Italia.

“Il mercato italiano è in un momento di grande espansione – dichiara Alessandro Mancini,  Head of Industrial & Logistics Italy, Logistics, Development & Data Center Advisory di Cushman & Wakefield. Nell’ambito più generico degli investimenti immobiliari, si guarda al settore dei Data Center come a un'interessante asset class alternativa in cui investire, ma che presenta caratteristiche atipiche dal punto di vista immobiliare, con costi operativi, di costruzione e di manutenzione pari a diversi multipli dei costi previsti per altre asset class.
Gli investitori sono consapevoli della crescita esponenziale dell'IoT, della circolazione ed elaborazione dei dati legate alle più innovative attività e quindi della necessità di utilizzare i Data Center. Riteniamo che vi sia un forte potenziale di evoluzione futuro”

È positivo il fatto che il settore dei Data Center a livello globale attragga investimenti non solo da parte di società di Real Estate, ma anche da fondi di Private Equity e fornitori di infrastrutture. In Italia, dal 2013 al 2021, il mercato ha registrato transazioni per 750.000 mq e un valore di 650 milioni di euro. 

Anna Strazza, Senior Consultant del departimento Research di Cushman & Wakefield Italia, che ha curato la redazione del Report “Italy Data Center” dichiara: “Oggi stiamo vivendo nell’Era della Rivoluzione Digitale, in cui il Data Center è un asset strategico. In particolare, in Italia, la centralità dei Data Center è riscontrata anche all’interno del PNRR, in cui la digitalizzazione è trasversale in tutte le sei missioni. Inoltre, l’arrivo del cavo sottomarino BlueMed posizionerà sempre più il Nostro Paese come punto focale di connessione tra Europa, Medio Oriente e Africa e ciò non fa altro che confermare le grandi opportunità che si apriranno nel prossimo futuro in questo settore”.

I GREEN DATA CENTER

Il settore digitale è uno dei più energivori ed è tra i maggiori emettitori di CO2 al mondo. Da questa necessità nasce il rapido sviluppo di progetti per la riduzione dei consumi energetici: oggi sta crescendo la popolarità del Green data center, progettato per avere un impatto ambientale minimo grazie all'utilizzo di materiali da costruzione a basse emissioni, convertitori catalitici e tecnologie energetiche alternative.

A un anno dall'adozione del Green Deal europeo, 25 aziende e 17 associazioni hanno concordato un'iniziativa di autoregolamentazione per rendere i Data Center in Europa neutrali dal punto di vista climatico entro il 2030. L'Iniziativa di Autoregolamentazione fissa obiettivi ambiziosi che faciliteranno la transizione dell'Europa verso un'economia più verde, impegna i firmatari a garantire la neutralità climatica dei loro Data Center, fissando obiettivi misurabili per il 2025 e il 2030 nelle seguenti aree:

• Dimostrare l'efficienza energetica con obiettivi misurabili
• Acquistare energia al 100% priva di carbonio
• Dare priorità alla conservazione dell'acqua
• Riutilizzare e riparare i server
• Cercare modi per riciclare il calore

I FATTORI DI SCELTA PER I DATA CENTER

I fattori fondamentali per valutare ubicazione, dimensioni e fattibilità operativa di un Data Center sono la disponibilità di energia elettrica e la capacità di fornire una connettività resiliente e ad alta larghezza di banda. Il costo e il tempo di consegna dell'energia elettrica influenzano direttamente la fattibilità di un progetto di un Data Center. La fonte primaria di energia elettrica proviene dalla rete elettrica nazionale, idealmente da più forniture diverse. In caso di interruzione di corrente, i Data Center provvedono all'alimentazione di riserva con l'installazione di generatori in loco e di sistemi UPS (Uninterruptable Power Supplies), al fine di mantenere costante l'alimentazione dell'hardware informatico.

La Fibra mentre una una connessione in fibra di un fornitore di infrastrutture indipendente può offrire ai clienti una scelta più ampia e il potenziale per un instradamento completamente diverso.