El mercado de inversión hotelera mantiene su solidez durante el primer trimestre a la espera de segunda parte del año más dinámica

En España, la cifra de inversión ha sido de 487 millones de euros durante el primer trimestre del año y, según el Europe Hospitality MarketBeat, sigue entre el Top3 de países más atractivos para la inversión hotelera. La operación más destacada de este inicio de año ha sido la compra del hotel Sofía de Barcelona por parte de Blasson Property, en alianza con Axa IM. La gestora ha adquirido el establecimiento de 500 habitaciones por unos 180 millones de euros a Brookfield.

La cifra europea representa un incremento del 18% respecto a los casi 3.500 millones logrados en el mismo periodo de 2022, a pesar del incremento de costes de la financiación y las dudas sobre la situación económica y geopolítica. Para Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, “el foco de los inversores hoteleres sigue puesto en España a pesar de que las condiciones de financiación dificultan el cierre de operaciones. En el segundo semestre esperamos que afloren nuevas oportunidades tanto en el segmento vacacional como en urbano, donde la recuperación de la actividad es completa”.

Algunas operaciones importantes han impulsado este fuerte crecimiento como, por ejemplo, la venta del Westin en la capital de Francia, el Mandarin Oriental en la ciudad turca de Bodrum y Le Richemond en la helvética Ginebra. Sin embargo, si analizamos el periodo de marzo 22 a marzo 23, suavizando el impacto de estas grandes operaciones, observamos un crecimiento más moderado del 3% respecto a los 12 meses anteriores a marzo de 2022.

Reino Unido (3.687M€), Francia (3.303M€) y España (2.654M€) han sido los mercados más atractivos y con mayor negocio, acumulando un 52% del total de volumen inversor activado en los últimos 12 meses que ha sido de 18,6M€ en toda Europa. Los inversores de nacionalidad europea han sido protagonistas del 76% del capital invertido, aunque el capital proveniente de Oriente Medio ha crecido con fuerza, un 142% más durante los últimos 12 meses. Observando únicamente las operaciones realizadas durante el primer trimestre de este año, los hoteles Upscale y Upper Upscale han concentrado más de la mitad de la inversión, con los resorts como el sector que acumula una mayor demanda.

La popularidad de los resorts entre los inversores está respaldada por la fuerte recuperación de la demanda de ocio, el potencial de crecimiento a largo plazo y el crecimiento limitado de la oferta. En general, los resorts han representado el 22% del total de la inversión del primer trimestre y el 28% si analizamos los datos de los últimos 12 meses. Es una cifra muy superior a la que se registraba antes del Covid-19, en 2019, cuando esta tipología de hotel representó solo el 13% del volumen total de inversiones de ese año.

El sentimiento inversor positivo hacia los activos hoteleros está respaldado por la fuerte recuperación de la actividad hotelera, con un RevPAR (ingresos por habitación disponible) que, durante este primer trimestre, ha sido un 13% superior al de 2019 en el conjunto de Europa. La razón de este incremento hay que buscarla en la subida de precios en el continente ya que el ADR (precio medio diario) ha crecido un 19% respecto a los niveles de 2019. Los mayores crecimientos en RevPAR durante este primer trimestre de 2023 respecto a las cifras de 2019 se han registrado en Lituania, Turquía, Irlanda, Croacia y Francia mientras que, a nivel de ciudades, destacan las subidas en París, Belgrado, Estambul y Vilnius.

Perspectiva
El incremento de la oferta hotelera se espera que se mantenga bajo (estuvo por debajo del 2% en 2022), con un pipeline ralentizado por el incremento de los costes de construcción y el incremento de los tipos de interés que lleva a retrasos e incluso cancelaciones en los planes de desarrollo hotelero. Entre las aperturas más esperadas en 2023 se encuentran Raffles London at The OWO, Six Senses Rome y One&Only Aesthesis en Atenas pero, en conjunto, se espera un crecimiento de la oferta hotelera inferior al 2,5% en el continente.

Actualmente, hay varios portafolios destacados en el mercado como el de Center Parcs en el Reino Unido y el de Tryp en España, con la inflación dando síntomas de estabilización, lo que proporciona visibilidad y la expectativa de una moderación en los tipos de interés. El mercado inversor también puede reactivarse porque hay algunos propietarios que experimentan una creciente presión para vender al enfrentarse a difíciles operaciones de refinanciación y también algunos fondos de inversión que deben afrontar reembolsos a sus accionistas y necesitan deshacerse de activos. Por parte de los compradores, los factores clave son la buena marcha de la actividad hotelera, la cantidad de capital disponible para la inversión y la descompresión de yields, que aumentaron aproximadamente 70 puntos básicos de media durante el primer trimestre de 2023 y deberían contribuir a reducir la diferencia entre precios de venta y de compra.

Según Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España: “Las cifras apuntan hacia una evolución positiva de la actividad inversora en los próximos meses. En España una vez concluya la temporada vacacional, que se espera excelente, intuimos una mayor capacidad negociadora tanto para compradores como para vendedores por las condiciones de liquidez del mercado y por las dificultades para la refinanciación de deuda”.