All’inizio del 2020 molti business hanno avuto improvvisamente bisogno di molta più tecnologia per gestire i dati, per smart working, conferenze video e così via hanno richiesto sempre più presenza di digitale nelle nostre vite. Un trend che è continuato nel 2021 e non si è ancora esaurito.
Oggi la domanda non è più se ci sarà una espansione dei Data center, anche verso nuove aree, ma quanto veloce sarà questa crescita, spiega l’ultima ricerca sul settore a livello global redatta da Cushman & Wakefield. Un trend che accomuna molte aree del mondo, anche se a velocità ancora diverse.
In Italia il settore dei Data center, un segmento trasversale che attira investimenti di soggetti che si dedicano alle infrastrutture, di private equity e di aziende real estate, ha registrato dal 2013 al 2021 transazioni per 750mila metri quadri per un controvalore di 650 milioni di euro circa. Gli investimenti si concentrano nella aree industriali e logistiche, come racconta Alessandro Mancini, Partner e Head of Industrial & Logistics Italy - Data Centre Advisory, per Cushman & Wakefield, società che nel Paese ha assistito l’80% delle consulenze in questo settore. «Tra i driver principali emerge una importanza crescente del gaming online (Microsoft a metà gennaio 2022 ha comprato il big dei videogiochi Activision per 68,7 miliardi di dollari, la sua più grande acquisizione di sempre, ndr), oltre al cloud (archiviazione di dati), all’IoT (Internet of Things, ossia la connessione a internet degli oggetti di uso quotidiano) e all’e-learning, per arrivare fino alla medicina a distanza» racconta Mancini. Tutto questo condurrà a un aumento della domanda di tali spazi. Le tipologie? Si va dagli hyperscale data center, con dimensioni oltre 50mila mq a spazi di dimensioni intermedie fino agli “edge data center”, centri di dimensioni minori che consentono di fornire servizi di cloud computing agli utilizzatori locali».
Secondo indiscrezioni, dal 2011 ad oggi, in Italia le principali transazioni per campus Data center di rilevanza internazionale sono 16, di cui sette nel solo 2021 . Milano, che si conferma il principale hub finanziario e di business del Paese, è diventata la prima meta di investimenti in Data center. Le società che si occupano di servizi cloud sono entrate nel mercato con strategie differenti. Amazon Web Services si sta espandendo nel sud Europa, mentre Azure, la piattaforma cloud pubblica di Microsoft, ha annunciato nel maggio del 2020 un piano di investimenti del valore di 1,5 miliardi nell’arco di cinque anni in Italia con l’intento di avviare la prima Regione Data Center di Microsoft a Milano. A seguire Google Cloud e Telecom Italia, in partnership sviluppano una rete di Data center nel Paese. Sul fronte operatori accanto ad Aruba e Telecom Italia sono entrati nel Paese il gruppo paneuropeo Equinix, Data4 e Colt, tra i principali. Data4, società francese nata nel 2006 e acquisita nel 2018 da Axa Im-Real assets, che gestisce oggi 19 Data center in Francia, Lussemburgo, Italia e Spagna, ha di recente annunciato un piano di investimenti da 650 milioni di euro suddivisi in quattro principali città europee, di cui 200 milioni destinati all’Italia, proprio per crescere come player di riferimento nel mondo dei Data center.
Il Cluster principale per Data Center Campus oggi in Italia è a Milano Ovest, sviluppato dalla Nabucco Real Estate. Nel medio periodo l’Italia tutta ha possibilità di sviluppo. «L’Italia diventerà l’hub naturale nel Mediterraneo» commenta Mancini. Molto dipenderà dal prossimo sviluppo infrastrutturale del Paese, dal costo dell’energia e anche dalla stabilizzazione politica del Nord Africa, ma l’Italia ha certamente le caratteristiche per diventare un nuovo punto di riferimento in Europa.
Tornando a Microsoft, il gruppo sta investendo più di tutti sul nostro territorio: numerose le sue operazioni intorno a Milano, seguita da Equinix, Vantage, Data4 e Supernap. Queste ultime due hanno iniziato per prime a credere nel nostro Paese oltre dieci anni fa insieme ad Aruba.
A Milano si individua un certo interesse anche per la zona est, sviluppata in particolar modo dall’importante Gruppo Akno, in accordo coi principali operatori DC. L’area sud è invece in una fase iniziale di espansione.
«In tutto il distretto di Milano molti comuni stanno vietando l’attività logistica in aree industriali e proprio con l’arrivo dei Data center, queste realtà stanno trovando rinnovato interesse, riscontrando un valore al metro quadro che è più che raddoppiato (rispetto alla logistica). Ed è in atto una corsa al rialzo» dice ancora Mancini.
E Roma? La capitale è molto indietro rispetto a Milano, anche se gli investitori sono pronti a puntare anche qui, esattamente come nelle altre asset class immobiliari. Quali le caratteristiche degli immobili sui quali gli investitori vogliono posizionarsi? Si tratta in genere di asset di nuova costruzione, il cui costo dipende dalle tecnologie che vengono costantemente aggiornate: il prezzo varia da 5 a 10mila euro al metro quadro. Il rendimento in termini di affitto viaggia intorno a 1.500 euro al mq, ben oltre i 50-60 euro al mq della logistica, anche se per ora in Italia non si registrano molte locazioni in quanto i principali operatori preferiscono essere owner-occupiers, rispetto ad altre regioni del globo. Ma anche qui vanno considerati i rischi (non esclusi dalla logistica), dato che un Data center è un immobile non facilmente riconvertibile in asset con altra destinazione d’uso e quindi chi ne è proprietario deve considerare questo importante limite.
