Cushman & Wakefield lạc quan về thị trường bất động sản TP.HCM.
Tỷ giá USD = 22.860 VNĐ
Ba tháng đầu năm 2022, GDP có tốc độ tăng trưởng tích cực 5,3%, cao hơn so với năm trước nhưng vẫn thấp hơn so với giai đoạn trước đại dịch. Nguồn vốn đăng ký đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam đạt 3.2 tỷ USD. Nguồn vốn giải ngân FDI đạt cao nhất trong vòng nửa thập kỷ lên đến 4,42 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đan Mạch là nhà đầu tư lớn nhất Việt Nam. Cụ thể, tập đoàn Lego của Đan Mạch đã đầu tư khoảng 1 tỷ USD xây dựng nhà máy ở Bình Dương, chiếm 41% trong tổng vốn FDI. Đứng sau là Singapore và Trung Quốc.
Sau ngành sản xuất và chế biến, bất động sản hiện là lĩnh vực nhận được vốn đầu tư nước ngoài lớn thứ hai trong 10 năm vừa qua tại Việt Nam. Trong đó, TP.HCM và các tỉnh lân cận luôn là trung tâm thu hút nhiều sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư.
1. Thị trường Nhà ở
• Căn hộ TP.HCM
Tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tính từ 2004 đến nay đạt 315.000 căn. Trong đó, nguồn cung mới trong Q1 đạt 2.500 căn, đến từ bốn dự án Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort) - TP.Thủ Đức, Akari City Phase 2 - Quận Bình Tân, Masteri Centre Point - TP.Thủ Đức, Picity High Park - Quận 12. Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung cấp và có mức giá bán trung bình 2.500 USD/m2 (tương đương 57,1 triệu đồng).
Mức giá bán trung bình toàn thị trường bao gồm tất cả các phân khúc đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua, chủ yếu là do giá đất tăng trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng tăng và thị trường đón nhận nhiều sản phẩm thuộc phân khúc Hạng sang và Siêu sang thúc đẩy giá trung bình theo đó tăng lên.
Nhu cầu vẫn tiếp tục ổn định với 2.300 căn được tiêu thụ trong Q1, giảm 20% theo quý và giảm 11% theo năm. Đến cuối năm 2022, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung căn hộ sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình Khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang xuất hiện trên thị trường.
• Thị trường Nhà liền thổ TP.HCM và các tỉnh lân cận
Trong khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự dịch chuyển của nhiều ‘ông lớn’ bất động sản ra các khu vực lân cận TPHCM với nhiều dự án Nhà liền thổ được phát triển. Tổng nguồn cung nhà liền thổ tại TPHCM và các tỉnh lân cận bao gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, tính từ 2004 đến nay đạt 50.000 căn. Trong đó, nguồn cung tại TP. HCM chiếm 49% với 24.500 căn. Trong Q1, chúng tôi ghi nhận có 4 dự án tại TP. HCM cung cấp 200 căn ra thị trường bao gồm The Global City - TP. Thủ Đức, Vạn Phúc City - TP. Thủ Đức, Senturia Nam Sài Gòn - Huyện Bình Chánh, Bảo Tân Residence - Quận 12.
Mức giá bán nhà liền thổ tại TP.HCM cao hơn 3 lần so với giá bán tại các tỉnh lận cận. Cụ thể giá bán trung bình tại TP.HCM đạt 7.580 USD/m2 (tương đương 173 triệu đồng) tăng 30% theo quý và tăng 42% theo năm. Sự tăng giá trung bình đáng kể được ghi nhận trong quý chủ yếu là do mức giá bán cao kỷ lục của 2 dự án tại TP. Thủ Đức đồng thời lập đỉnh giá mới trên thị trường. Giá bán trung bình tại các tỉnh lân cận đạt 2.630 USD/m2 (tương đương 60 triệu đồng), tăng 6% theo quý và 46% theo năm.
Nhà liền thổ tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng với 300 căn được tiêu thụ tại TP.HCM. Đến cuối năm 2022, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung nhà liền thổ tại những tỉnh lân cận sẽ sôi động hơn trong Tp. Hồ Chí Minh trong bối cảnh làn sóng đầu tư ra các khu vực ngoài trung tâm vẫn không ngừng tăng nhiệt.
2. Thị trường Khu công nghiệp và kho vận TP.HCM và các tỉnh miền Nam
Nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực sản xuất của Việt Nam đã tăng trưởng đáng kể trong năm năm qua, nhờ vào chi phí thấp hơn so Trung Quốc, với kim ngạch xuất khẩu trung bình tăng 11% mỗi năm từ năm 2017 – 2021, thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động.
Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TPHCM và bốn tỉnh trọng điểm miền Nam bao gồm Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, vẫn ổn định ở mức xấp xỉ 25.200 ha, tăng 1% theo năm. Giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt 135 USD/m2/thời hạn thuê (tương đương 3,09 triệu đồng), ổn định theo quý và tăng 3% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy tăng 2% so với quý trước và tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ, đạt 89%, được thúc đẩy bởi nhóm khách thuê sản xuất và kho vận.
Thị trường thực phẩm và dược phẩm là động lực then chốt của kho vận lạnh. Tại thời điểm cuối Q1 2022, tổng nguồn cung thị trường đạt 820 nghìn pallet, tăng 1% theo cùng kỳ. Lượng pallet này đã đạt tỷ lệ lấp đầy 95%, với giá thuê trung bình 0,88 USD/ngày/pallet (tương đương 20 ngàn đồng), tăng 3% so với cùng kỳ. Nguồn cung dự kiến sẽ chạm mốc 1,3 triệu pallet vào năm 2025.
Thị trường Nhà xưởng xây sẵn và Nhà kho xây sẵn tại miền Nam có tốc độ tăng trưởng khả quan, với nguồn cung lần lượt đạt 4.140.000 m2 sàn và 3.520.000 m2 sàn. Giá thuê trung bình nhà xưởng là 4,7 USD/m2/tháng (tương đương 107 ngàn đồng), giảm 1% theo quý và tăng 4% theo năm; Giá thuê nhà kho là 3,9 USD/m2/tháng (tương đương 90 ngàn đồng), tăng 1% theo quý và tăng 5% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy tính đến Q1 của nhà xưởng xây sẵn đạt 94%, tăng 23% theo quý và tăng 1% so với cùng kỳ, nhờ vào những thương vụ thuê đến từ nhóm ngành sản xuất dệt may và linh kiện điện tử tại Bình Dương và Đồng Nai. Đối với nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 93%, tăng 7% theo quý và tăng 3% theo năm; các giao dịch điển hình đến từ ngành thương mại điện tử, 3PL và bán lẻ.
Chúng tôi ước tính có khoảng 23.000 ha nguồn cung đất công nghiệp gia nhập thị trường. Trong vài tháng vừa qua, TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trải qua một đợt nắng nóng với nhiệt độ đạt mức kỷ lục, và có thể nói thị trường bất động sản công nghiệp cũng lan tỏa sức nóng tương tự.
3. Thị trường bán lẻ TP.HCM
Gián đoạn chuỗi cung ứng do dịch bệnh đã kéo theo sự sụt giảm trong nhu cầu cho thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống khi các trung tâm thương mại và cửa hàng không thể mở cửa đón khách. Với việc phủ sóng vắc-xin, nới lỏng hạn chế đi lại trong nước và giữa các quốc gia trên thế giới, sức mua được kỳ vọng sẽ quay lại đà phát triển trước dịch.
Bước vào giai đoạn ổn định và phục hồi kinh tế, thị trường bán lẻ TPHCM đang dần vực dậy với tỷ lệ lấp đầy 94%, giá thuê trung bình 47,7 USD/m2/tháng (tương đương 1,1 triệu đồng), tăng 4,6% so với năm 2021. So với quý trước, tổng nguồn cung bán lẻ truyền thống gồm diện tích trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế bán lẻ gần như không đổi, đạt 1,08 triệu mét vuông. Trong hai năm tới, dự kiến thị trường sẽ có thêm diện tích mới từ Vincom Megamall Grand Park, Satra Centre Mall và Socar Mall.
Thời gian gần đây, các ông lớn bất động sản tập trung đầu tư xây dựng hệ sinh thái của riêng họ. Xây dựng hệ sinh thái đa dạng bao gồm bán lẻ là cách các công ty lớn dùng nhằm tận dụng nguồn vốn, liên kết sản phẩm bán lẻ phục vụ chính cộng đồng cư dân và khách hàng của hãng và bao phủ thương hiệu tới số đông người dùng. Điển hình có thể kể đến Nova Retail của tập đoàn NovaLand với chuỗi cửa hàng phân phối các thương hiệu nổi tiếng như Nike, GAP, The Face Shop, Sơn Kim Retail của Sơn Kim Group với chuỗi của hàng tiện lợi GS25 và chuỗi nhà hàng, spa.
4. Thị trường văn phòng TP.HCM
Thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ hai tòa nhà mới bao gồm CMC Creative - Quận 7 và Pearl 5 - Quận 3 đi vào hoạt động trong Quý 1 năm 2022. Mức hấp thụ thuần trong quý đến chủ yếu là từ 2 tòa nhà trên và tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đạt 90%, tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước với giá thuê ổn định ở mức 39,6USD/m2/tháng (tương đương 905 ngàn đồng), tăng nhẹ so với quý trước.
Đến năm 2025, TPHCM dự kiến sẽ có hơn 400.000 m2 sàn văn phòng sẽ được ra mắt, đến từ những dự án nổi bật như Cobi Towers I & II, Techcombank Tower, The Sun Tower, IFC One, Hallmark, The Nexus.
Trong hai năm đại dịch, khái niệm làm việc tại nhà đã trở nên quen thuộc và trở thành điều cần thiết và bắt buộc để doanh nghiệp có thể tiếp tục vận hành trong cao điểm dịch. Làn sóng làm việc tại nhà khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc diện tích thuê văn phòng trong dài hạn.
5. Thị trường khách sạn
• Thị trường khách sạn TP.HCM
Khách du lịch quốc tế đến Việt Nam trong ba tháng đầu năm đạt 91.000 lượt khách, tăng 89% so với năm trước. Theo đại diện Sở du lịch TP. HCM cho biết, từ nay đến cuối năm 2022 sẽ có khoảng 3,5 triệu lượt khách quốc tế nếu tình hình khả quan. TP.HCM nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ các doanh nghiệp và được xem trung tâm tài chính tại Việt Nam. Một loạt các thương hiệu khách sạn quốc tế và nội địa cao cấp và sang trọng đã có mặt tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm IHG, Accor, Marriott, Hyatt, Reverie, Caravelle, khách sạn Majestic và khách sạn Rex.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, tính đến Q1 2022, tổng nguồn cung khách sạn 3 sao, 4 sao và 5 sao tại TP.HCM là 17.000 phòng. Công suất phòng khách sạn trong Q1 khả quan trong bối cảnh đại dịch chưa kết thúc, đạt 35,6%, tăng lần lượt 1,6 và 2,1 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Giá thuê phòng trung bình đạt 73,6 USD/phòng/đêm (tương đương 1,68 triệu đồng), giảm -5,3% theo quý và giảm 4,2% theo năm. Trong ba năm tiếp theo, khoảng 3.800 phòng trên 18 khách sạn tư nhân sẽ được mở ra khắp thành phố.
Các sáng kiến du lịch trong thành phố cũng đang thúc đẩy nhu cầu du lịch ngắn và trung hạn. Một sáng kiến quan trọng là đề xuất cải tổ du lịch đường thủy của thành phố, nhằm tận dụng tiềm năng du lịch kênh rạch và sông ngòi rộng lớn của thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm cả chợ nổi trên sông. Chính quyền địa phương cũng đang mở rộng các loại hình mới như du lịch trang trại và thể thao. Điển hình là đề xuất hợp tác với các khu vực ngoại ô như huyện Cần Giờ và Hóc Môn để thúc đẩy các hoạt động vui chơi giải trí và ẩm thực.
• Thị trường khách sạn Đà Nẵng
Đà Nẵng là một trong những điểm đến nghỉ mát thu hút nổi tiếng nhất ở Việt Nam. Với đường bờ biển dài cùng một trong những bãi biển đẹp nhất thế giới như Bãi biển Mỹ Khê. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, tính đến Q1 2022, tổng nguồn cung khách sạn 4 sao và 5 sao tại Đà Nẵng là 11.000 phòng, không thay đổi trong 2 năm qua. Công suất phòng khách sạn trong Q1 2022 đạt 30%, tăng lần lượt 10,2 và 3,2 điểm phần trăm theo quý và theo năm, được thúc đẩy bởi sự hồi phục của du lịch nội địa vào dịp Tết Nguyên Đán hồi đầu tháng Hai. Giá thuê phòng trung bình đạt 70 USD/phòng/đêm (tương đương 1,6 triệu đồng), tăng 3% theo quý và tăng 20% theo năm.
Trong ba năm tiếp theo, khoảng 4.000 phòng trên 19 khách sạn tư nhân sẽ được mở ra khắp thành phố. Đà Nẵng và Quảng Nam cũng đã tham gia cùng với tỉnh Thừa Thiên - Huế trong chương trình "Ba địa phương, một điểm đến", quảng bá các sản phẩm du lịch tự nhiên và di sản văn hoá lịch sử của miền Trung. Giống như TP.HCM và Hà Nội, những năm gần đây, Đà Nẵng đã có những cải thiện đáng kể về tăng trưởng kinh tế, chủ yếu là do sản xuất công nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng thành phố Đà Nẵng với danh tiếng về lực lượng lao động có trình độ công nghệ cao sẽ là thung lũng Silicon mới của Việt Nam.
Triển vọng thị trường
Trong ba tháng đầu năm 2022, chính phủ đã ban hành nhiều nghị định cho thị trường bất động sản như Nghị định 02/2022, Nghị định 16/2022, đây là một bước để đơn giản hóa thủ tục kinh doanh bất động sản đồng thời gỡ vướng pháp lý cho các dự án. Với nền kinh tế đã trở lại đúng hướng, thị trường bất động sản cũng quy tụ các động lực phát triển trong 18 tháng tiếp theo. Chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang hướng tâm điểm đến Việt Nam với nhiều tập đoàn đang nỗ lực tìm hiểu thị trường và cố gắng để có được chỗ đứng vững chắc tại thị trường Việt Nam.
-END-
