CONTACT US
Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

Firmy se příliš nestěhují, raději přejednávají stávající smlouvy

4/11/2024

Pět největších nájemních transakcí na pražském kancelářském trhu představovaly loni renegociace, tedy přejednání stávajících smluv. Je to cesta, kterou firmy, jimž končí nájemní smlouva, stále častěji upřednostňují před stěhováním do nových prostor. Přispívají k tomu i vysoké náklady na vybavení kanceláří, tzv. fit out, jež má Praha nejvyšší v regionu střední a východní Evropy a srovnatelné například s Paříží. Loni v Praze činily v průměru 1 252 eur na metr čtvereční, což je 8% meziroční nárůst. Analýzu nákladů na zařízení kanceláří přináší realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield ve svém každoročním přehledu EMEA Fit Out Cost Guide.

Náklady na vybavení nových kancelářských prostor jsou jedním z faktorů, které společnosti posuzují při svém rozhodování, zda setrvat ve stávajících prostorách, nebo se přestěhovat do nových. Při jejich aktuální výši – v Praze jde v průměru o 1 252 eur na metr čtvereční – jde o nemalou položku, jež často přispěje k rozhodnutí prodloužit současnou nájemní smlouvu. Takové řešení zvolili i nájemci v loňských pěti největších pražských kancelářských transakcích.

Tabulka 1: Pět největších kancelářských transakcí v Praze v roce 2023

 Nízev budovy  Nájemce  Sektor  Tyo pronájmu   Pronajatá plocha (m2)  
 Brumlovka Delta     MIcrosoft     IT  renegociace     16,050 
 The Park - building 5     DHL Information Services     IT  renegociace  14,800 
 Enterprise  Avast Software  IT  renegociace  12,200 
 Rustonka R1  Amazon   Retail/E-commerce     renegociace  11,800 
 Five  MSD Czech Republic  Farmacie  renegociace  11,300 

Zdroj: Cushman & Wakefield


Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor, Cushman & Wakefield: „Z našich statistik vyplývá, že nájemci častěji volí setrvání ve stávajících prostorách a přejednání svých nájemních smluv. Většina své prostory nyní zmenšuje – ale záleží také na oboru podnikání firmy a na její velikosti. Nejčastěji kanceláře zmenšují finanční instituce, a především centra sdílených služeb, která model práce na dálku ovlivňuje nejvíce. Naopak technologické firmy mnohdy expandují, stejně jako společnosti poskytující profesionální obchodní služby pro firmy.“

Setrvání ve stávajících prostorách tak nemusí nutně znamenat zachování jejich podoby. Firmy usilují o to, jejich prostory byly efektivně využity a vyhovovaly aktuálním trendům. Rozšíření práce na dálku s sebou často nese snižování počtu pracovních míst a jejich sdílení, na druhé straně ale vyžaduje zároveň vznik nových zón pro videokonference, komunitních prostor pro spolupráci, nebo naopak těch pro soustředěnou individuální práci. Pracovní prostředí má také zaměstnance motivovat k alespoň částečnému docházení do kanceláří.

Glyn Evans, vedoucí Design + Build pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „Zaměstnavatelé usilují o vytvoření prostředí, jež by vyhovovalo současným „workplace“ trendům a bylo pro zaměstnance atraktivní alternativou k práci z domova. Musí být dostatečně flexibilní a nabídnout podmínky pro různé typy pracovních aktivit, poskytnout kvalitní technické vybavení, umožnit relaxaci nebo socializaci. Nemalou roli hrají i požadavky na udržitelnost, diverzitu a inkluzi. To vše se dnes promítá do designu kanceláří, kvality vybavení i samotného výběru budovy.“

I majitelé kancelářských budov tak musejí nájemce motivovat, aby zvolili jejich projekt – ať už ty nové pro přestěhování, nebo ty stávající k setrvání. Jednou z pobídek jsou příspěvky na vestavbu, jež podobně jako noví nájemci dostávají i ti, kteří přejednávají smlouvu v dosavadních prostorách.

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor, Cushman & Wakefield: „V posledních dvou letech se výše příspěvků na vestavbu téměř zdvojnásobila, a to i v případě renegociací. Pronajímatelé chápou nutnost investic do remodelací stávajících prostor, které mohou nájemce ve starší budově udržet. Buduje-li se zcela nový fit out, pronajímatel je schopen pokrýt svým příspěvkem až 40 % nákladů nájemce. V případě přestavby stávajících prostor mohou být náklady i o 40% nižší, i tak je ale kontribuce pronajímatele nezbytná.“

Největší položkou jsou stavební náklady

Ve srovnávaných městech regionu EMEA představují největší položku nákladů na fit out samotné stavební náklady – v Praze jde o 50 %. Nezanedbatelné jsou nicméně také náklady na nábytek a technické vybavení, jež obvykle tvoří zhruba pětinu, v Praze přesně 20 %. Stejně vysokou položkou v rozpočtu jsou u nás i náklady na technické (AV a IT) vybavení, poradenské služby související s návrhem a realizací nového designu kanceláří se podílejí 10 %.

Graf 1: Struktura celkových nákladů na vybavení kanceláří

graf, vybavení kanceláří

Za vysokými stavebními náklady stojí zvýšení cen stavebních prací i materiálů. Ceny stavebních prací se podle údajů Eurostatu v celé eurozóně i v Česku v roce 2022 meziročně zvýšily o zhruba 12 %, v roce 2023 o dalších 6 %. Pandemie COVID-19 a válka na Ukrajině způsobily nedostatek mnoha stavebních materiálů, a tedy také rapidní nárůst jejich cen. Podle údajů z cenové soustavy ÚRS vzrostl souhrnný index cen materiálů v Česku za období od začátku roku 2021 do konce roku 2022 přibližně o 40 %. V roce 2023 dochází k jejich postupnému poklesu, ale na počátku roku 2024 ceny stále převyšují úroveň před pandemií.

 

Praha: v CEE nejdražší, srovnatelná s Paříží či Amsterdamem


V Praze dosáhly loni náklady na vybavení kanceláří v průměru 1 252 eur na metr čtvereční. V rámci regionu střední a východní Evropy následovala Varšava (1 250 eur na metr čtvereční) a Budapešť (1 200 eur na metr čtvereční).

Tabulka 2: Celkové náklady na vybavení kanceláří v CEE

 Město

 Celkové náklady na vybavení kanceláře (EUR/ m2

 Meziroční změna (2024 vs. 2023)

 Prague     1,252  +8%
 Warsaw  1,250  +8%
 Budapest     1,200  +9%
 Bratislava  1,140  +10%
 Bucharest  943   n/a
 Belgrade  880  -21%
 Sofia  750  +7%

Zdroj: Cushman & Wakefield

V celém regionu EMEA se na první příčce umístil Londýn s průměrnými náklady na fit out 2 629 eur na metr čtvereční. V dalších městech západní Evropy jsou tyto náklady sice o něco nižší než v Londýně, nicméně ve většině z nich zůstávají nad úrovní Prahy. Srovnatelné s ní jsou třeba v Amsterdamu (1 200 eur za metr čtvereční) nebo v Paříži (1 190 eur za metr čtvereční).

 

Glyn Evans, vedoucí Design + Build pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „Úrovně nákladů na fit out srovnatelné s některými západoevropskými městy dosáhla Praha díky kombinaci vysoké inflace, růstu cen stavebních materiálů, nízké nezaměstnanosti a vysoké stavební aktivity v uplynulých letech.“

Tabulka 3: „Nejdražší“ evropská města, s celkovými náklady na fit out přesahujícími 2 000 eur za metr čtvereční

 Město   Celkové náklady na vybavení kanceláře (EUR/ m2)
 London     2,629  
 Hamburg     2,463
 Munich  2,385
 Frankfurt  2,361
 Berlin  2,287
 Manchester     2,231
 Birmingham  2,165
 Dublin  2,060
 Glasgow  2,055

Glyn Evans, vedoucí Design + Build pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „V blízké budoucnosti v Česku neočekáváme významné snížení stavebních nákladů, nicméně u materiálů již vidíme narovnávání cen a zlepšování dostupnosti. Pracovní síla ve stavebnictví je již také dostupnější v souvislosti se zpomalením výstavby, což by také mělo pomoci zvýšit konkurenceschopnost v tomto odvětví.“



 

With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies
MORE OPTIONS
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
Save settings