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B-Städte im Trend - ein Interview

Verena Bauer • 22/09/2022
B-citites on the rise B-cities on the rise

Innovativ, solider Fachkräfte-Pool und weniger Miete – laufen die B-Städte den Top-7 ihren Rang ab? Ein Kurzinterview mit Nicolas Heisig, Partner und Head of Office Agency National.

Diversity ist Trend. Auch auf dem deutschen Markt für Büroimmobilien. Denn wo sich in anderen Ländern alles vor allem auf eine Großstadt konzentriert, stehen deutschlandweit mehrere STädte im Fokus. Und zwar nicht nur die traditionellen Top-5 oder Top-7. Sondern auch B-Städte wie Mannheim, Heidelberg, Hannover, Mainz, Leipzig und Nürnberg. Und gerade die haben in den letzten Jahren großen Aufwind erfahren. Die Nachfrage nach Top-Flächen sowie die Transaktionsvolumina ziehen dort stetig und weiter an und neben dem Löwenanteil an heimischen Investoren zeigen zunehmend auch immer mehr internationale Anleger Interesse an den „B-Standorten“. Vor allem auch kleinere und mittlere Objekte sind hier beliebt.

Was sind die Gründe für den Trend? Hat die Pandemie mit ihren Trends zu Umlandwohnen und Co. das alles nochmal verstärkt? Was bieten B-Städte, was die Top-Standorte nicht haben? Welche Flächen sind gefragt? Gibt es überhaupt das passende Angebot für die Nachfrage? Und was sind DIE „Future Locations“ in den B-Städten, die weder Unternehmen noch Investoren in den nächsten Jahren verpassen sollten? Nicolas Heisig, Head of Office Agency National und Lead eines zehnköpfigen Teams, das Nutzer wie Eigentümer außerhalb der Top-5-Märkte berät, gibt die Antworten.

 
Wie hat sich die Flächennachfrage in den B-Städten in den letzten Jahren entwickelt – auch im Vergleich zu den deutschen Top-5-Standorten? 

Die Nachfrage nach Gewerbe, speziell Büroflächen, ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Ausreißer mit Blick auf den Flächenumsatz gab es nur punktuell, wenn großflächigere Anmietungen stattfanden. Auch während der Pandemie hielten sich die B-Märkte wesentlich stabiler als die Top-Märkte. Hier blieben Flächenumsatz und Nachfrage weitgehend auf dem gleichen Niveau und zeigten sich weniger anfällig als in den A-Städten. Die Pandemie selbst hat die Nachfrage allerdings nur teilweise begünstigt. Die Tendenz, dass Unternehmen Umzüge in B-Standorte in Betracht ziehen, war schon vorher da – denn wo etwas günstigere Mieten zu zahlen sind, kann man sich dann auch den Umzug in eine qualitativ hochwertigere Fläche leisten.
 
B-cities on the rise B-citites on the rise
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Apropos Fläche - welche Art Flächen sind in den B-Städten aktuell und auch künftig vor allem gefragt?

Beliebt sind vor allem Neubau- und sanierte Flächen – am besten auch mit ESG-Nachweis – in Top-Lagen und guter Infrastruktur. In den Gebäuden und Flächen selbst stehen Nachhaltigkeit, Flexibilität sowie Ausstattung im Vordergrund. Das Büro sollte vor allem genug und geeigneten Raum für Gemeinschaftsflächen, Zusammenarbeit und spontanes Brainstorming bieten. Auch Serviceangebote im Gebäude wie eine Reinigung, ein Café oder eventuell auch eine Kinderbetreuung werden für die Nutzer zunehmend wichtiger. Mit Blick auf Lage und Infrastruktur punktet alles, was eine gute Work-Life-Balance sicherstellt. Ist die Erreichbarkeit schnell, unkompliziert und vor allem auch nachhaltig möglich? Außerdem sollten sich ausreichend Freizeitangebote wie Fitnessstudios oder Restaurants in der Nähe befinden.
 
Und wie sieht es mit dem Angebot aus? Gibt es von dem, was gefragt ist, genug in den B-Städten ?

Gerade in den B-Städten ist das Flächenpotenzial oft noch größer als in den Top-7. Es gibt viel Bewegung in Bezug auf Neubau in guten Lagen. Vor allem auch die Quartiersentwicklungen sind in den B-Städten stark im Kommen. Auf der Rückseite des Mannheimer Hauptbahnhofes zum Beispiel entsteht seit 2017 DIE neue Mannheimer Businessadresse. Das Glücksteinquartier mit seiner Glücksteinallee. Mit seinen acht Baufeldern direkt an der Südtangente und ca. 185.000 m² Gewerbe- und 91.000 m² Wohnflächen zeigt die Stadt Mannheim, wie ein komplett neues Viertel nachhaltig und modern für Büronutzer und Privathaushalte gestaltet werden kann. In Nürnberg ist zwischen Innenstadt und Messeareal mit der Projektentwicklung Lichtenreuth der Bau eines neuen Stadtviertels im Gange – mit einem Mix aus Grün, Wohnen und Arbeiten. Zukunftsträchtig wird der Standort vor allem durch den Bau der neuen Technischen Universität im Süden des Quartiers. 

Dennoch machen auch hier die Lieferschwierigkeiten und Engpässe Vermietungen derzeit schwieriger und Bauvorhaben werden erst einmal „on hold“ gesetzt oder starten erst, wenn die Vorvermietungsquote eine entsprechende Höhe erreicht hat. 
 
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Gibt es einen aktuellen Geheimtipp unter den B-Städten?

Von „Geheimtipps“ kann man eigentlich kaum mehr sprechen. Die meisten B-Städte sind bereits zu Hidden Champions mit starker Nachfrage und einem enormen Wachstumspotenzial geworden. Die Messestadt Hannover beispielsweise ist stark im Fahrzeug- und Maschinenbau und einer der bedeutsamsten Versicherungsstandorte Deutschlands und hat eines der dichtesten Netze an Ladestationen für E-Autos. Mannheim und Heidelberg sind Zentren der wirtschaftsstarken und extrem innovativen Region Rhein-Neckar mit deutlich höherem Anteil an Fachkräften wie der Bundesdurchschnitt. 
In Mainz entwickelt sich – unter anderem angetrieben durch das Wachstum von BioNTech – ein Standort für Biotechnologien, der nun auch für Zulieferer und Partnerfirmen immer interessanter wird. Und in der Region Leipzig/Dresden verbindet sich einer der am schnellsten wachsenden Wirtschaftsstandorte des Landes mit hoher Lebensqualität. 

So unterschiedlich und vielfältig die Städte auch daherkommen, gibt es einen gemeinsamen Code, der erfolgreiche B-Städte ausmacht: stabile Märkte, gute und renommierte Hochschulen und damit eben auch – und das ist sicher das wichtigste für die Zukunftsfähigkeit eines Standortes – einen vielversprechenden Talente-Pool für die dort ansässigen Unternehmen. Hinzu kommt, dass Unternehmen hier durchaus nur einen Bruchteil der Mietpreise bezahlen als in Frankfurt, Hamburg oder Berlin, man sich dort dann aber trotzdem noch in deren mittleren Einzugsgebieten befindet. Das gilt auch für die Menschen, die dort leben. Sie zahlen weniger fürs Wohnen, sind aber dennoch weiterhin schnell mal in der großen Stadt – die optimale Voraussetzung dafür, dass auch der Talente-Pool langfristig stabil bleibt und sogar noch wachsen wird.
 
Wie unterstützt das Office Agency National Team bei der Bürosuche? Warum macht es für Unternehmen Sinn, auf Experten für die entsprechenden Märkte zu setzen?  

Gerade in B-Städten macht es Sinn, sich bei der Bürosuche von Experten für die spezifischen Märkte unterstützen zu lassen. Wir kennen die einzelnen Lagen und das Geschehen vor Ort gut. Wir wissen, welche Entwicklungen auch künftig geplant sind und welche Lagen mittel- bis langfristig das meiste Entwicklungspotenzial haben, sprich: Wo entstehen eventuell neue Gewerbestandorte, wo werden neue Stadtquartiere entwickelt, wo gibt es welche Branchenschwerpunkte oder welche Unternehmen haben noch vor, sich in der Nähe anzusiedeln?

Ist die Fläche gefunden, begleiten wir die Mietvertragsverhandlungen und können Empfehlungen zu marktüblichen Preisen oder bewährten Regelungen geben. Viele der Vermieter sind uns durch unsere jahrelang aufgebauten Netzwerke und Geschäftsbeziehungen persönlich bekannt. Darüber hinaus tauschen wir uns regelmäßig und eng mit unserem Investment Team aus und nutzen Synergien – wenn es zum Beispiel um geplante Projektentwicklungen geht.

Auch wenn es etwa darum geht, für die gefundenen Flächen noch ein Workplace-Konzept, einen Belegungsplan oder zur Marke passendes Interior Design zu entwickeln, können wir mit Hilfe unserer Kollegen aus diesen Bereichen unterstützen. Unsere Vielfalt ist hier unsere Stärke. 
 

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Nicolas Heisig
Nicolas Heisig

Partner • 60313 Frankfurt am Main

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