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Flüsterleises bauen: Die modulare Holzbaustelle

Verena Bauer • 27/04/2021
Modularer Holzbau Modularer Holzbau

Nachhaltig nachverdichten in innerstädtischen Lagen

In fünfzehn Wochen um bis zu zwei Stockwerke und acht Mieteinheiten reicher - pro Bestandsgebäude. Und das bei insgesamt 14 Wohnimmobilien. Eine Rechnung, die Investoren und Eigentümer aufhorchen lässt. Denn Nachverdichtung ist gerade im innerstädtischen Raum gar nicht so einfach. Da spielen die Statik eine Rolle – gerade bei älteren Immobilien – und natürlich Themen wie Lärm, Schmutzemissionen und das Ganze womöglich über Jahre hinweg. Denn die reinlich-flüsterleise Baustelle ist noch nicht erfunden. Oder doch? 

Na klar, sagt Christian A. Czerny. Der Gründer der LiWooD Management AG External Link hat das Thema Bauen neu gedacht und ein nachhaltig-soziales Konzept für modularen Holzbau entwickelt. Wer da auf die Baustelle geht, hört Vögel zwitschern und kommt auch mit den Sonntagsschuhen gut weg. Denn hier sind keine Bagger und Betonmischer unterwegs. Nur hin und wieder mal ein LKW, der das nächste Modul – mit Fenstern, kompletten Bädern und Anschlüssen – anliefert. 

Pro Tag sind das bei der Nachverdichtung im Frankfurter Süden im Schnitt fünf Module in nachhaltiger Holzmassivbauweise. Aus den insgesamt 301 Modulen werden so 82 Wohnungen. Und zwar dort, wo sonst keine urbane Verdichtung möglich gewesen wäre. Allein schon aus statischen Gründen. Für die Eigentümer bedeutet das zusätzliche Einnahmen von weiteren 25 Prozent. Lukrativ. Und nachhaltig. Nicht nur was die Investition und den Cashflow angeht, sondern auch in Sachen Materialien und Verträglichkeit für die aktuellen Mieter.

 

Denn auf der Baustelle selbst, passiert nicht mehr viel. Die vorgefertigten Module aus Fichtenholz werden vor Ort nur noch zusammengesetzt. Dafür braucht ein Unternehmen wie LiWooD External Linkgerade einmal zehn Wochen vom ersten Modul bis zum Einzug. Die Vorarbeit für die Module findet in einer mobilen Feldfabrik nur wenige Kilometer entfernt statt. Aus einer Hand und mit einem zentralen Baustoff: vorgefertigte Bauteile aus Brettsperrholz. So können circa 50 Prozent der Wege gespart werden, die normalerweise bei einem solchen Projekt durch separate Zulieferer zurückgelegt werden. 

Daneben wächst der Baustoff nach und die Ökobilanz auf Eigentümer- oder Investoren-Seite sieht deutlich besser aus. Ein gutes Marketing-Instrument und für viele zunehmend Teil des guten Tons in Zeiten des Klimawandels. Doch welche Potenziale stecken langfristig im modularen Holzbau für Eigentümer und Investoren? Gerade hinsichtlich Themen wie ESG und Nachhaltigkeit – aber auch grundsätzlich? 
Wir fragen Markus Elmer, Co-Head of Residential Advisory bei Cushman & Wakefield, und Martin Wellnitz, Head of Project Management bei Cushman & Wakefield.

 

Markus, was sind die Vorteile bei Investitionen in Wohnimmobilien wie diese?
ME
: Auf jeden Fall die Geschwindigkeit. Traditionelle Bauvorhaben brauchen ein Vielfaches der Zeit. Diese schnelle und schlüsselfertige Produktion bietet echte Vorteile. Projektentwickler können Kapital durch die kürzeren Fertigstellungszyklen deutlich zügiger in neue Entwicklungen reinvestieren und damit besser nutzen. Der Endinvestor hingegen kann schneller einen Cashflow generieren. Etwa bei langen Forward Deal-Zeiten durch eine konventionelle Bauweise, indem er dann im Modulbau reinvestiert. Eine klare Win-Win Situation.

 

Sind ökologisch-nachhaltige Aspekte für Investoren heute noch einmal wichtiger geworden als noch vor einigen Jahren?
ME: Absolut. Gerade in den vergangenen Monaten hat sich hier einiges getan. Viele Investoren suchen gezielt zum Thema Nachhaltigkeit und ESG Beratung und positionieren sich deutlich stärker über diese Faktoren. Sind ESG-Kriterien wie etwa der energetische Standard nicht ausreichend erfüllt, kann das beim Ankauf ein Showstopper sein. Das gilt nicht nur im Bereich Wohnen, sondern auch im Büro-Sektor. Grund ist hier, dass die Gebäude-Nutzer Nachhaltigkeit als ganzheitlichen Ansatz zunehmend nachfragen. Der politische und gesellschaftliche Druck auf Unternehmen wächst, neben den reinen Gebäudeemissionen auch soziale Verantwortung zu übernehmen. Da spielt es eine große Rolle, Immobilien ganzheitlicher zu betrachten –  insbesondere auch hinsichtlich der Nachhaltigkeit der Baumaterialien. 

 
Modularer Holzbau Modularer Holzbau
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Martin, mit Blick auf die Baustelle: Was ist anders beim modularen Bauen und dann auch noch mit Holz?
MW: Neben der hohen Geschwindigkeit ist bei dieser Bauweise das geringe und kalkulierbare Risiko in Sachen Kosten, Termine und Qualität ein echter Pluspunkt. Durch die standardisierte Vorfertigung ist die Qualität gleichbleibend hoch. Das macht sich auch beim BauMonitoring bemerkbar – das durch die strikten Prozesse des Modulbaus deutlich effizienter wird. Die einzelnen Bauabschnitte zeichnet eine hohe Transparenz aus. Was auf der Baustelle außerdem erstaunt: Trotz der Vorfertigung ist die Flexibilität des Modulbaus – insbesondere mit Holz – extrem hoch. Da entstehen Grundrisse, die kreativ und individuell sind. Bezieht der Mieter am Ende die Wohnung, ist nicht mehr auszumachen, wo ein Modul endet und wo das andere anschließt. Ein vollwertiges Wohnerlebnis.   

 

Nachhaltigkeits-Zertifikate, -Verordnungen, -Förderung: ESG-Kriterien sind viel diskutiert. Ist das ein kurzfristiger Trend oder eine Entwicklung, die bleibt?
MW: ESG wird als Thema bleiben. In Sachen Nachhaltigkeit und ESG stehen wir derzeit sogar noch am Anfang. Zwar gibt es seit Jahren exzellente Zertifikate wie DGNB oder den klassischen Energieausweis. Mit der Einführung der Taxonomie auf EU-Ebene und der EU-Offenlegungsverordnung bekommt das Thema derzeit jedoch neuen Schwung. Die Vorgaben fordern einerseits eine höhere Transparenz von Finanzierern und fördern andererseits grüne Projekte. Der Wohnsektor steht da besonders im Fokus etwa mit Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Bei einem KfW 40-Standard liegt der Tilgungszuschuss pro Wohnung bei 20 Prozent und maximal 24.000 Euro, häufig sogar bei 30.000 Euro. Das sind Konditionen, die durchaus attraktiv sind und auch für Holzmodulhäuser gelten. Und dem wachsenden gesellschaftlichen Wunsch nach einem nachhaltig-klimafreundlicheren Miteinander gerecht wird.

 

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Markus Elmer
Markus Elmer

Associate Capital Markets Investment

markus.elmer@cushwake.com

+49 69 50 60 73 238

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Martin Wellnitz Germany
Martin Wellnitz

Head of Project Management DACH                                  

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