Frankfurter Büromarkt verzeichnet schwächsten Jahresauftakt seit 2010

• Schwacher Start ins Jahr 2020: Büroflächenumsatz geht in Q1 deutlich zurück
• Einzige Anmietung über 10.000 Quadratmeter trägt knapp ein Viertel zum Umsatz bei
• Kein Rückgang der Spitzenmieten zu erwarten
• Leerstand könnte sich wieder etwas erhöhen

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield vermeldet heute die aktuellen Zahlen des  Frankfurter Büromarktes.  Der Büroflächenumsatz ist im ersten Quartal 2020 deutlich zurückgegangen. Mit rund 61.000 qm liegt das Ergebnis knapp ein Viertel unter dem Vorjahreswert von 80.300 Quadratmetern und sogar 50 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Ein geringerer Wert für ein erstes  Quartal wurde  zuletzt 2010 registriert. Historische Daten belegen, dass  das  erste Quartal traditionell meist das  umsatzschwächste im Jahr ist. Für 2020 steht damit auch die sich verbreitende Unsicherheit mit COVID-19 im Zusammenhang. Büromieter haben im März begonnen, Entscheidungen aufgrund der weltweiten Krisensituation auf unbestimmte Zeit zu vertagen bzw. zu  revidieren. Die Auswirkungen des Virus werden sich hauptsächlich in den kommenden zwei Quartalen zeigen.

Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung Frankfurt bei Cushman & Wakefield, dazu: „Laufende Gesuche wurden in den letzten Wochen mit Begründung der allgemeinen Verunsicherung vermehrt gestoppt. Es bleibt abzuwarten, ob diese Transaktionen nur auf einen späteren Zeitpunkt verschoben oder vollständig abgebrochen werden. Entscheidend hierfür ist insbesondere, wie schnell sich die Wirtschaft von den aktuellen Einschränkungen erholt, die einer Ausbreitung von Covid-19 entgegenwirken sollen. Der Ende 2019 prognostizierte Flächenumsatz von 550.000 Quadratmetern für 2020 wird unter den gegebenen Umständen nicht erreicht werden können. Ein Wert über 400.000 Quadratmeter scheint jedoch erreichbar – wenn der verordnete Stopp weiter Teile des Wirtschaftslebens bis zum Frühsommer aufgehoben wird. Nachholeffekte am Büromarkt erwarten wir erst für 2021.“

Wie stark und nachhaltig die aktuell von Arbeitgebern und Arbeitnehmern gesammelten Erfahrungen der Arbeit von zu Hause den Blick auf die Strukturen des Büroalltages verändern und sich am Büromarkt niederschlagen werden, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht endgültig beurteilt werden. Es steht aber fest, dass sich der Begriff des Arbeitsplatzes dadurch weiter verändern und entwickeln wird.

Zahl der Vertragsabschlüsse ist zurückgegangen

Mit dem schwachen Quartalsergebnis ist auch die Zahl der Vertragsabschlüsse im Jahresvergleich um ein Drittel zurückgegangen. 92 Abschlüsse aus den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres stehen 130 aus dem ersten Quartal 2019 gegenüber.

Der größte und einzige Vertragsabschluss über 5.000 Quadratmeter des ersten Quartals ist die Projektanmietung von Freshfields Bruckhaus Deringer über rund 15.000 Quadratmeter. Sie zieht knapp ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes auf sich. Angemietet wurden die Flächen in Turm 1, dem höchsten der vier Bürotürme der Projektentwicklung Frankfurt Four, auf dem ehemaligen Deutsche Bank Dreieck. Neben der international tätigen Wirtschaftskanzlei hatten sich bereits die Kanzleien Baker McKenzie (rund 8.000
 
Quadratmeter, in Turm 4 ) und Allen & Overy (rund 10.000 Quadratmeter, in Turm 1) ihre Flächen in einem der prestigeträchtigsten Neubauquartiere im Frankfurter Bankenviertel gesichert. Es deutet sich daher an, dass dieses Quartier insbesondere juristische Beratungsunternehmen anzieht.

Beratungsunternehmen behaupten sich als stärkste Branche

Banken und Finanzdienstleister konnten ihre traditionelle Spitzenposition am Frankfurt er Büromarkt im ersten Quartal 2020 nicht bestätigen. Sie stehen mit einem Umsatzanteil von rund zehn Prozent hinter den beiden stärksten Mietergruppen: den Beratungsunternehmen, die nicht zuletzt durch den Mietabschluss von Freshfields Bruckhaus Deringer 40 Prozent Anteil am Gesamtumsatz tragen und der Technologie-, Medien- und Telekommunikationsindustrie, welche insgesamt 15 Prozent verantwortet. Das Ergebnis des TMT-Sektors ist dabei hauptsächlich auf die Anmietung von Google über knapp 5.000 Quadratmeter im aktuell im Bau befindlichen Projekt Global Tower im Bankenviertel zurückzuführen.

Spitzenmieten bleiben stabil

Die erzielbare Spitzenmiete steht aktuell bei 45,00 € pro Quadratmeter. Gegenüber dem Jahresbeginn 2019 liegt sie knapp vier Prozent höher. Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate ist nach Abschluss des ersten Quartals auf 22,00 € pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Wie auch bei der Spitzenmiete ist ihr Anstieg durch die Zahl großflächiger und hochpreisiger Projektanmietungen aus 2019 und Q1 2020 zu begründen.

Wir gehen davon aus, dass sich dieser Aufwärtstrend im Jahresverlauf nicht weiter fortsetzen und die Spitzenmiete ihr aktuelles Niveau bestätigen wird. Einen Rückgang der Spitzenmiete sieht Pierre Nolte derzeit nicht: „Für die Flächen in Premiumprojekten, die noch zur Anmietung zur Verfügung stehen, werden auch weiterhin Höchstmietpreise aufgerufen werden. Abhängig davon, wie lange der Shutdown des öffentlichen Lebens anhält, dadurch die Anmietungsaktivität eingeschränkt wird und wie stark die entstehenden negativen wirtschaftlichen Auswirkungen sein werden, sehe ich einen möglichen Rückgang der Mieten eher in Bestandsgebäuden in sekundären Lagen.“

Fertigstellungen könnten sich verzögern, der Leerstand leicht erhöhen

Im ersten Quartal 2020 wurden rund 20.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Weitere 270.000 Quadratmeter befinden sich in Bau mit geplanter Fertigstellung für Ende 2020. Von diesen sind zum jetzigen Stand bereits 65 Prozent an Nutzer vergeben. Mit geplanter Fertigstellung im Jahr 2021 finden sich knapp
100.000 Quadratmeter im Bau. Über 30 Prozent davon stehen noch zur Anmietung zur Verfügung. Durch das von der Bundesregierung erteilte Kontaktverbot und potentielle Materialengpässe, könnte es allerdings zu einer Verlangsamung der Bauaktivität und damit zu einer Verschiebung der Fertigstellungen von 2020 ins nächste Jahr kommen.

Die Leerstandsquote liegt seit Ende 2018 stabil bei rund 7,0 Prozent. Der absolute Leerstand bewegte sich über diesen Zeitraum zwischen 820.000 Quadratmetern und aktuell 830.000 Quadratmetern. Es ist davon auszugehen, dass er bis Ende des Jahres weiterhin auf diesem Stand bleiben wird. Der Großteil der Flächen , die bis Ende 2020 fertiggestellt werden sollen, sind bereits an Mieter vergeben und damit weitestgehend Leerstands-neutral. Sollte das Neuanmietungsvolumen im zweiten Halbjahr geringer ausfallen als erwartet und insbesondere Mieter mit einem Bedarf an großen Büroflächen ihre Entscheidungen vertagen oder ihre Nutzungskonzepte überdenken und ihren Flächenbedarf reduzieren, könnte es bis 2021 auch zu einer leichten Erhöhung des absoluten Leerstands kommen.