- Schwächstes Halbjahresergebnis seit Beginn der 2000er Jahre
- Kein Abschluss über 5.000 Quadratmeter im zweiten Quartal
- Spitzenmieten bleiben stabil
- Leerstandsquote von 7,0 auf 7,3 Prozent gestiegen
Das zweite Quartal 2020 war Analysen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield zufolge geprägt durch die Maßnahmen zur Eindämmung der globalen COVID-19-Pandemie. Kontakt- und Ausgangsbeschränkungen bestimmten den Alltag. Diese Einschränkungen werden auch am Büroflächenumsatz in Frankfurt deutlich. Im ersten Halbjahr wurden nur rund 110.000 Quadratmeter an Fläche umgesetzt. Seit 2000 wurde kein geringeres Halbjahresergebnis aufgezeichnet. Der Wert liegt knapp 60 Prozent unter dem fünf- als auch dem zehnjährigen Durchschnitt. Nach dem schwachen Jahresbeginn mit knapp 61.000 Quadratmetern ist der Büroflächenumsatz im zweiten Quartal nochmals um 10.000 Quadratmeter auf rund 50.000 Quadratmeter zurückgegangen.
Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung Frankfurt bei Cushman & Wakefield, schätzt die aktuelle Situation wie folgt ein: „Aktuell drängt sich der Eindruck auf, dass die einfachste und damit einhelligste Antwort der Beratungsbranche auf die Frage danach, wie Firmen zukünftig ihre Büros nutzen, ein deutlich verringerter Bedarf, bzw. ein fast schon apokalyptisches Bild der Entwicklung für Büroeigentümer zeichnet. Diesem treten wir entschieden entgegen. Wir haben zwar ein sehr schwaches zweites Quartal erlebt, in dem Großgesuche teilweise verschoben oder eingestellt wurden. Auch reduzieren wir für das Gesamtjahr unseren erwarteten Jahresumsatz auf rund 300.000 Quadratmeter. Dennoch sehen wir insbesondere bei internationalen Großkonzernen keine Abkehr von bereits begonnenen oder anstehenden Transaktionen. Das Thema Homeoffice wird Spuren hinterlassen, die sich aber nicht zwangsläufig negativ auf den Flächenbedarf auswirken müssen. Parallel steigt die Nachfrage für Mietvertragsverlängerungen massiv an – und zwar in allen Größenbereichen. Entsprechend ist der Markt in Bewegung und wir müssen eine deutlich diversifiziertere Antwort auf die zukünftige Entwicklung geben. Dabei sollten Teilmärkte, Gebäudequalitäten und Branchen viel individueller betrachtet werden, anstatt den gesamten Büroimmobilienmarkt zu Grabe zu tragen.“
70 Prozent des Flächenumsatzes entfällt auf Flächen unter 3.000 Quadratmeter
Von April bis Ende Juni wurde keine Neuanmietung über 5.000 Quadratmeter abgeschlossen. Größter und einziger Vertragsabschluss bleibt die Anmietung im Projekt Frankfurt Four von Freshfields Bruckhaus Deringer im ersten Quartal mit rund 15.000 Quadratmetern, welcher 13 Prozent des gesamten Flächenumsatzes ausmacht. Größter Abschluss im zweiten Quartal ist die Anmietung des Schwab Versands über rund 3.800 Quadratmeter im Jade Haus, einem Bestandsgebäude im Frankfurter Osten. Insgesamt gab es bis Ende Juni nur sechs Anmietungen – inklusive der zwei genannten Anmietungen – in der Größenklasse über 3.000 Quadratmeter.
Die Technologie-, Medien- und Telekommunikationsindustrie hat den Finanz- und Versicherungssektor als umsatzstärkste Branche am Markt abgelöst. Mit einem Umsatzanteil von 27 Prozent liegt der TMT-Sektor weit vor der traditionell stärksten Mietergruppe, die im ersten Halbjahr nur einen Umsatzanteil von zwölf Prozent aufweist. Die Digitalisierung nimmt eine immer wichtigere Rolle ein, insbesondere auch als zuarbeitendes Gewerbe zum Banken- und Finanzsektor. Zweitstärkste Mietergruppe am Markt sind, nicht zuletzt durch den bereits erwähnten Abschluss der Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, mit 23 Prozent die Beratungsunternehmen.
Leerstandsquote steigt auf 7,3 Prozent
Aufgrund des vergleichsweise geringen Neuanmietungsvolumens im ersten Halbjahr 2020 hat sich der absolute Leerstand leicht erhöht. Insgesamt ist er in den letzten drei Monaten um knapp vier Prozent oder 25.000 Quadratmeter gestiegen. Die Leerstandsquote liegt nun bei 7,3 Prozent. Je nachdem, wie sich das Anmietungsgeschehen in der zweiten Jahreshälfte entwickelt, könnte sie bis Ende des Jahres weiter steigen.
Im ersten Halbjahr wurden Projektentwicklungen mit 66.000 Quadratmetern fertiggestellt. Für das zweite Halbjahr wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 212.000 Quadratmetern erwartet. Davon sind knapp 30 Prozent noch verfügbar und können potenziell den Leerstand erhöhen, falls sich für sie in den nächsten sechs Monaten keine Nutzer finden. Das insgesamt erwartete Fertigstellungsvolumen für 2020 liegt mit 278.000 Quadratmetern deutlich über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von 180.000 Quadratmetern. Kleinere Verzögerungen der Baufertigstellungen durch ein weiteres Kontaktverbot oder Materialengpässe durch Lieferschwierigkeiten sind jedoch nicht gänzlich auszuschließen.
Spitzenmieten weiterhin stabil
Die erzielbare Spitzenmiete liegt Ende Juni unverändert bei 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch für den weiteren Verlauf des Jahres gibt es keine Anzeichen für einen Rückgang. Für Flächen in Premiumobjekten oder -projekten in zentraler Lage werden auch weiterhin Höchstmietpreise aufgerufen werden. Dennoch werden vereinzelt Eigentümer durch den Stillstand des Marktes unter Druck gesetzt und versuchen, durch mehr Incentives Mietanreize zu schaffen – beispielsweise durch eine Verdoppelung der aktuell am Markt üblichen mietfreien Zeiten. Solche Sonderangebote entsprechen aber nicht der Norm. Pierre Nolte erläutert: „Sollte der Leerstand signifikant steigen, werden sich die Incentives mittelfristig von aktuell drei Monaten bei Premiumobjekten in bester Lage um ein bis zwei Monate bei einem standardisierten fünfjährigen Mietvertag erhöhen.“
Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate ist nach Abschluss des ersten Halbjahres auf 22,55 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Ihr Anstieg ist mit der Zahl an großflächigen und hochpreisigen Projektanmietungen aus 2019 und Q1 2020 zu begründen. Betrachtet man nur das zweite Quartal liegt die Durchschnittsmiete bei 18,85 Euro pro Quadratmeter und Monat.
