- Flächenumsatz bleibt im ersten Halbjahr mit 175.000 Quadratmetern auf niedrigem Niveau
- Spitzenmiete ist stabil bei 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
- Keine Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter in der ersten Jahreshälfte
- Bauaktivitäten weiterhin auf hohem Niveau, Fertigstellungen verschieben sich
In der ersten Hälfte des Jahres 2020 registrierte das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) einen Flächenumsatz von 175.000 Quadratmetern am Hamburger Büromarkt. Im direkten Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2019 mit 325.800 Quadratmetern Flächenumsatz liegt das Ergebnis in diesem Jahr 150.800 Quadratmeter, beziehungsweise gut 46 Prozent, unter dem Vorjahresergebnis. Zuletzt lag der Flächenumsatz zum Halbjahr 2013 unterhalb der 200.000 Quadratmeter-Marke (H1 2013: 199.000 Quadratmeter). „Das sind die Folgen des COVID-19-Lockdowns, die sofort spürbar wurden“, so Tobias Scharf, Head of Office Agency Hamburg bei C&W.
Wie der Flächenumsatz zeigt auch die Anzahl registrierter Mietvertragsabschlüsse einen Rückgang. So wurden am Hamburger Büromarkt bis Ende Juni insgesamt 231 Vermietungstransaktionen gezählt und damit weniger als im Halbjahresdurchschnitt der letzten fünf Jahre. Diejenigen Nutzer, die auch während des Lockdowns Mietverträge unterzeichnet haben, profitierten aber teilweise von höheren Incentives.
Tobias Scharf stellt fest, dass die Unternehmen als Reaktion auf die Schockstarre durch die Pandemie zunehmend ihren Flächenbedarf überdenken. Einerseits aus wirtschaftlichen Gründen, indem als Kostensenkungsmaßnahme über Flächenreduktion nachgedacht wird. Andererseits, um die empfohlenen Abstandsregeln einhalten zu können, was wiederum einen Mehrbedarf an Flächen bedeuten könnte. Tobias Scharf meint weiter: „Dies wird zu einer relativ schnell anwachsenden Nachfrage führen, die einen wesentlichen Anteil des Jahresendgeschäfts ausmachen wird. Zudem wird uns in den nächsten Wochen und Monaten sicherlich ein wesentlicher Diskussionsfaktor begleiten: die Homeoffice-Debatte.“
Erstes Halbjahr ohne Großabschluss über 10.000 Quadratmeter
Ebenso wie im ersten Quartal fehlten dem Flächenumsatz auch im zweiten Quartal besonders die großen Mietvertragsabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern. „Größere Anmietprozesse, die vor Corona gestartet wurden, haben im zweiten Quartal durch die Pandemie an Schwung verloren. Damit verschiebt sich ein größerer Teil der Abschlüsse auf die zweite Jahreshälfte“, erklärt TobiasScharf. Im Vorjahreszeitraum wurden mit fünf Großabschlüssen oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Grenze über 140.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt.
In diesem Halbjahr lagen die drei größten Abschlüsse nur knapp oberhalb von 5.000 Quadratmetern und summieren sich auf insgesamt 17.600 Quadratmeter. Der größte Deal am Hamburger Büromarkt im ersten Halbjahr wurde in der City Nord registriert. Hier mietete Hansainvest knapp 6.100 Quadratmeter im Oval Office an. Der zweitgrößte Deal bleibt die Anmietung von 5.800 Quadratmetern durch die MSH – Medical School Hamburg in der HafenCity im ersten Quartal.
Sektor Bau und Immobilien bleibt am nachfragestärksten
Im gesamten ersten Halbjahr bestand bei Unternehmen aus dem Bereich Bau und Immobilien die stärkste Nachfrage. Sie mieteten 23.500 Quadratmeter an, verteilt auf 24 Vertragsabschlüsse. Während die IKT-Branche im ersten Halbjahr 2019 mit 21 Neuabschlüssen mit insgesamt knapp 81.000 Quadratmeter noch die umsatzstärkste Branche war, wurden dieses Jahr bisher nur 13.500 Quadratmeter in 18 Abschlüssen registriert. Damit ist die IKT-Branche im ersten Halbjahr 2020 nur auf Platz vier im Branchenranking. Neben dem Bau- und Immobiliensektor fällt der größte Teil des Flächenumsatzes auf den Bereich Bildung und Soziales (15.400 Quadratmeter) und auf das Gesundheitswesen (14.400 Quadratmeter).
Spitzenmiete stabil auf hohem Niveau
Die Spitzenmiete stieg im ersten Quartal 2020 um 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 30,00 Euro an und behauptete dieses Niveau auch im zweiten Quartal. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2019 ist sie um 2,50 Euro, beziehungsweise neun Prozent, gestiegen. Der aktuelle Wert von 30,00 Euro ist der höchste, der jemals am Hamburger Markt registriert werden konnte. Die Stabilität des Wertes in der Krise bestätigt die solide Nachfragesituation für moderne innerstädtische Flächen. Für Nutzer bleiben moderne Neubauflächen in den besten Lagen Hamburgs attraktiv. Das Angebot verknappt sich stetig.
Bauaktivitäten auf hohem Niveau und weiterhin hohe Vorvermietungsquoten
Im ersten Halbjahr wurden in Hamburg rund 33.000 Quadratmeter an moderner Bürofläche fertiggestellt. Im Verlauf dieses Jahres wird mit weiteren Fertigstellungen in Höhe von etwa 133.000 Quadratmetern gerechnet, wobei vereinzelte Verzögerungen bei laufenden Bauprojekten zu Verschiebungen von Fertigstellungen ins kommende Jahr führen könnten.
Trotz der aktuell hohen Bauaktivitäten bleibt das Flächenangebot knapp. Insgesamt sind über 580.000 Quadratmeter im Bau. Davon sind bereits jetzt gut 62 Prozent vorvermietet. In diesem Jahr stehen Nutzern nur noch 17 Prozent des erwarteten Fertigstellungsvolumens zur Verfügung, was insgesamt rund 23.000 Quadratmetern moderner Bürofläche entspricht. Von den Flächen, die in den darauffolgenden Jahren 2021 und 2022 bezugsfertig werden sollen, sind bereits heute knapp 62 Prozent an Nutzer vergeben. „Die hohen Vorvermietungsquoten zeugen von der Nachfrage nach moderner Bürofläche in bester Lage, weshalb spekulative Projektentwicklungen weiterhin, vor allem von lokalen Entwicklern, forciert werden“, beschreibt Tobias Scharf die zukünftige Projektentwicklung am Hamburger Büromarkt. „Die Verzögerungen trüben die Aussichten auf den ersten Blick, die Projekt-Pipeline ist aber gut gefüllt. Laufende Projekte verzögern sich vereinzelt kurzfristig, werden aber weiterhin verfolgt. Insgesamt scheint der Einfluss von COVID-19 auf die Bauaktivität temporär zu sein. Wir gehen davon aus, dass zeitnah wieder am Normalzustand angeknüpft werden kann.“
Besonders in der HafenCity sowie im Stadtzentrum werden in den nächsten Jahren große Neubauprojekte zum Abschluss kommen (HafenCity: ca. 148.000 Quadratmeter, City: ca. 126.500 Quadratmeter). Im Überseequartier Süd entstehen bis 2023 das „Luv & Lee“, „The Yard“ und das „Skysegel“ mit insgesamt knapp 50.000 Quadratmetern. Bereits Ende 2021 wird das „Edge HafenCity“ mit über 15.600 Quadratmetern fertiggestellt werden. In der City entsteht bis 2023 das „Deutschlandhaus“ mit beinahe 30.000 Quadratmetern Bürofläche.
Dynamischer Start ins Hamburger Investmentjahr bleibt über erste Jahreshälfte bestehen
„Der dynamische Jahresauftakt am Hamburger Büroinvestmentmarkt im Januar und Februar wirkt sich weiterhin positiv auf das Investmentgeschehen in Hamburg aus“, berichtet Marc Rohrer, Leiter Capital Markets von C&W in Hamburg. Der Investmentumsatz mit Büroobjekten lag im ersten Halbjahr 2020 nach Erhebungen von C&W bei fast 900 Millionen Euro und damit deutlich über den 580 Millionen Euro vom Vorjahreszeitraum. „Die Hansestadt steht weiterhin auf der Agenda sämtlicher institutioneller Investoren. Vor allem Büro- und Wohnobjekte bleiben gefragt“, bilanziert Marc Rohrer. Mit dem „Ericus-Contor“ und dem „Neuen Dovenhof“ wartet der Investmentmarkt in Hamburg mit beeindruckenden Core-Transaktionen auf. Durch den anhaltenden Investitionsdruck bleibt die Spitzenrendite für Büroobjekte stabil bei 2,80 Prozent. „Das erste Quartal endete bedingt durch das COVID-19-Geschehen zwar Anfang März mit einer temporären Zurückhaltung von Investoren, spätestens seit Juni ist die Zunahme von Angebot und Nachfrage am Hamburger Büroinvestmentmarkt aber wieder deutlich spürbar“, so Marc Rohrer. Die am Jahresstart anknüpfende dynamische Entwicklung am Investmentmarkt Hamburg wird zum aktuellen Zeitpunkt lediglich durch eine Divergenz zwischen Angebot und Nachfrage bedroht: „Trotz wachsendem Verkaufsangebot kann die Nachfrage nach Core- und Core+-Immobilien bei weitem nicht durch die abzuschätzende Produkt-Pipeline gedeckt werden“, schlussfolgert Marc Rohrer.
