Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield meldet für den Frankfurter Büromarkt von Januar bis September 2020 einen Flächenumsatz von rund 208.000 Quadratmetern. Das Ergebnis liegt gut 40 Prozent unter dem Vorjahresumsatz und den Durchschnittswerten der vorangegangenen fünf und zehn Jahre. Mit 98.000 Quadratmetern Flächenumsatz ist das dritte Quartal das bislang stärkste Quartal in diesem Jahr.
Die Zahl an Abschlüssen von 1.000 Quadratmetern und mehr hat im dritten Quartal deutlich zugenommen. In der ersten Jahreshälfte wurden in dieser Größenklasse 20 Neuanmietungen über insgesamt 56.000 Quadratmeter abgeschlossen. Im dritten Quartal allein waren es 16 Anmietungen über rund 60.000 Quadratmeter.
Größter Abschluss nicht nur im dritten Quartal, sondern auch im bisherigen Jahresverlauf, ist die Anmietung der DekaBank über knapp 16.000 Quadratmeter im Turm T1 der Projektentwicklung Four im Bankenviertel. Die zweitgrößte Transaktion, die Anmietung der University of Applied Sciences über gut 10.000 Quadratmeter in einem 12-geschossigen Bestandsgebäude im Frankfurter Osten, ist gleichzeitig der drittgrößte Abschluss des bisherigen Jahresverlaufs.
Dennoch ist die Anmietungsaktivität immer noch verhalten. Viele Büronutzer scheuen sich weiterhin davor, Mietentscheidungen für neue Flächen zu treffen und ziehen deshalb die Verlängerung ihrer bestehenden Verträge vor – in der Regel mit verbesserten Konditionen. Das Volumen dieser Mietvertragsverlängerungen, die nicht zum Bürovermietungsumsatz gezählt werden, beläuft sich in den abgelaufenen neun Monaten des aktuellen Jahres insgesamt auf knapp 90.000 Quadratmeter.
Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Frankfurt am Main, dazu: „Wir erwarten, dass die Abschlussbereitschaft im vierten Quartal höher ausfallen wird als in den bisherigen drei Quartalen. Einige größere Verträge könnten noch vor Jahresende unterschrieben werden. Die Nachfrage im Bereich der kleineren Flächen hat angezogen. Zum Jahresende dürfte sich daher ein Flächenumsatz von über 300.000 Quadratmeter ergeben.“
Büroflächenbestand steigt, Leerstand erhöht sich leicht
Im dritten Quartal wurden sechs Objekte mit zusammen 51.000 Quadratmetern fertiggestellt. Das Fertigstellungvolumen bis Ende September summiert sich damit auf knapp 117.000 Quadratmeter und liegt 45 Prozent über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Auch die aktuelle Bautätigkeit liegt mit rund 556.000 Quadratmetern deutlich über dem 5-Jahresdurchschnitt von 313.000 Quadratmetern. Mit Fertigstellung bis zum Jahresende 2020 befinden sich knapp 150.000 Quadratmeter in Bau, wovon bereits über 80 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt sind. In Jahr 2021 geht das Fertigstellungsvolumen nach aktuellem Datenstand dann drastisch zurück auf 95.000 Quadratmeter, bevor es 2022 erneut auf über 200.000 Quadratmeter ansteigt. Das Projektvolumen für die Jahre 2021 und 2022 ist bereits heute zu 60 Prozent vom Markt absorbiert.
Der Leerstand ist im Vergleich zum Vorquartal um rund 10.000 Quadratmeter auf 864.000 Quadratmeter gestiegen. Freigezogene Flächen fanden keinen direkten Nachmieter und in den aktuell fertiggestellten Neubauten stehen noch Restflächen zur Anmietung bereit. Die Leerstandsquote hat sich von 7,3 Prozent Ende Juni auf 7,4 Prozent Ende September erhöht.
Wie sich die in den letzten Monaten vermehrte Nutzung von Heimarbeitsplätzen langfristig gestalten wird, ist jetzt noch nicht abschließend abzusehen. Es gibt noch keine klaren Indizien, ob Nutzer in Zukunft mehrheitlich zu mehr oder weniger Bürofläche tendieren werden. Fest steht, dass die Prüfung der Möglichkeiten zur Realisierung von ausdifferenzierten sowie flexiblen Arbeitsplatzlösungen bei zukünftigen Anmietungs- und Expansionsentscheidungen eine noch bedeutendere Rolle spielen wird.
Erzielbare Spitzenmiete unverändert hoch, Durchschnittsmiete erreicht Höchstwert
Ende September liegt die erzielbare Spitzenmiete weiterhin unverändert bei 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit bleibt Frankfurt in Deutschland der teuerste Markt für Premiumflächen. Die Nachfrage nach Flächen in Premiumprojekten in zentraler Lage ist unverändert hoch, es werden weiterhin Höchstmietpreise aufgerufen und vereinzelt auch Mietpreise deutlich über dem Spitzenmietpreis gezahlt.
Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate liegt nach Abschluss des dritten Quartals bei 23,15 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 20,50 Euro ist das ein Plus von 2,65 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Anstieg ist vor allem auf die großflächigen Anmietungen in den Neubauprojekten im Bankenviertel zurückzuführen. Dazu Pierre Nolte: „Die aktuell stattfindende Umgestaltung des Bankenviertels in ein stärker durchmischtes und lebendiges Hochhausquartier zwischen Innenstadt und Bahnhofsviertel entspricht sehr stark den aktuellen Ansprüchen an attraktive Bürostandorte. Wir erwarten, dass sich hier auch künftig ein Großteil der Nachfrage in Frankfurt bündeln wird.“
